房地产开发项目动态成本控制管理

【摘要】房地产作为我国国民经济发展的重要生产链，为我国城镇化率提供了重要保障。房地产行业市场不仅与社会各个群体的生活生产息息相关，也是国家与地区政府长期重视的问题。但近几年我国房地产事业未能正确处理好供需矛盾，房价飙升增加了居民的购房压力。尽管我国政府部门陆续出台了一些限购、限房价的政策方针，很多开发商仍不断从成本上谋取私利，导致我国房地产事业转型周期缓慢。因此，在土地价格激增与同行数量增多的背景下，我国房地产开发项目应将动态成本控制管理作为工作的重中之重，在精细化管理政策的基础上实现我国房地产事业的健康长远发展。

【关键词】房地产;开发项目;成本控制与管理

1、动态成本控制管理的定义与重要性

1.1动态成本控制管理的定义

所谓动态成本控制管理，是指一个房地产事业在项目开发过程中，对所涉及的各个领域的成本全程跟踪并记录在案，以便将成本管理控制在限定范围内。由此，伴随着开发项目施工的周期，通过实际成本与预期成本数据的差异，制定合理、有效的动态成本控制管理措施进行管控，进而达到控制成本的目的，最终促进房地产开发项目的工作质量与工作效率。【1】

1.2动态成本控制管理的重要性

房地产项目开发过程中，项目管理质量水平的高低与居住环境紧密联结，而目前我国房地产行业暴露出的问题，如：大幅度提高房价;增加用地成本等，一方面为房地产事业发展机遇与前景带来了严峻考验，购房需求不同往年也严重影响着国民经济结构的优化升级。如果我国房地产行业将动态成本控制管理纳入管理体系建设之中，通过对房地产项目动态成本进行精准计算与严格控制，可以有效减少动态成本的不必要消耗，降低房地产施工现场隐患风险出现概念，进而提高房地产动态成本控制管理模式的创新能力。此外，对动态成本合理控制管理，可以促进我国公有制经济的平稳运行，优化房地产的经济结构，从而缓解投融资经济压力，提高资金的周转力度。【2】

2、房地产开发项目动态成本控制管理存在的问题

2.1未完善科学动态管理系统

房地产动态成本管理与施工工程工序都是一个系统、全面的运行过程，实际所涉及的管控领域也较复杂。然而在实际的管理过程中，每个部门工作人员的思维方式与价值理念不一，会导致各种问题的出现。以房地产成本编制为例，由于房地产事业本身具有很强的变化性与特殊性，一旦项目各项产品的各项参数发生变化，总成本编制工作效果也会与预期效果不符，甚至导致巨大的成本损失。因此，借助现代化信息网络技术完善科学的动态管理系统是房地产成本管理项目的重要组成部分，从而掌握科学的动态跟踪技术，促进管理效率高效化进行。

2.2未建立健全的管控体系

在总体成本的管理项目中，每个部门负责人以领导者的身份对各个环节进行管控，而每个部门之间相互独立又相互合作，为项目动态成本管理带来了严峻的考验。比如说：项目监督人员与施工人员处理管理成本方式之间的差异，破坏房地产行业整体管控体系的平衡，进而造成项目管理体系的恶性循环发展。由此，我国目前项目管控体系暴露出的缺陷为新时代房地产管控体系建设提供了借鉴与思考，要求相关房地产管理部门应以成本管理成本最小化为主要目标，通过先进的规章制度平衡成本与投入的关系，最终实现动态成本管理的经济效益与社会效益同步发展。【3】

2.3未严格要求管理人员综合素质

房地产是一个综合性较强的行业，但由于我国传统的粗放式经营管理模式的长期影响，房地产管理动态成本管理始终处于经济发展的下游。而目前我国房地产本身缺乏专业的管理人才与技术，很多会计管账部门的工作人员一人多职，代替了成本管理的职位。很多财务会计工作人员在对成本进行编制工作时，缺乏相关专业知识与工作阅历，管理技能不过关，导致与其他部门的沟通交流不及时，最终造成项目动态成本管理编制工作效率与实际工作周期不符，造成房地产成本供需矛盾的激化。因此，我国房地产管理部门对人才招聘工作应严格要求管理人员的综合素质，使项目管理成本利用最大化，提高房地产的市场竞争力。

3、房地产开发项目动态成本控制管理有效策略

3.1项目动态开发的成本管理控制

经过多年房地产事业的巅峰与低谷，大多数房地产企业也逐渐重视到动态成本管理对项目开发的关键作用。从动态成本管理的角度来看，成本管理主要由前期的用工成本与竣工后的检测成本组成。因此，我国房地产动态成本管理控制应依照项目施工实际情况，结合市场价格、需求变化等因素，在项目正式开发之前，通过协调各个部门的运作机制与以往工作经验，对各个环节需支出的费用与预期成本进行精准核算，并最终确定项目管理成本费用。这种借助动态管理成本控制的方式，不仅能够促进我国房地产动态成本管理效率的提高，对保障动态成本成本的精准性也有一定保障。由此，在新时代人民日益增长的美好需求的大背景下，我国房地产管理部门应将动态成本管理视为工作的重中之重，从而促进我国房地产事业的资金使用途径多元化转变，最终实现房地产动态成本的精细化提高目标。【4】

3.2项目动态开发的人员管理控制

伴随着我国科教兴国与人才强国战略的大力推进，我国传统的房地产管理观念与人才管理标准已不能很好地适应我国经济进一步发展。而目前我国房地产项目动态成本管理人员态度不端正与管理技术不高等问题的出现严重阻碍着成本管理工作的有序进行。因此，企业内部建立专门的动态成本管理部门，通过招聘全面型人才作为管理部门经理，促进人才优势转化为技术优势，从而保障项目动态开发管理人员的专业性与复合型。同时，各个地区的房地产企业应顺应时代发展潮流，重视大学生的培养，提高管理人员的综合素质，最终实现项目动态成本的有效管理控制。

3.3项目动态开发的材料管理控制

房地产企业在进行项目总体成本编制之前，应对市场材料信息进行多层次、全方面的深入调查，结合客户购房需求制定合理、高效的动态成本管理措施。以钢筋、混凝土为例，大多数管理部门工作对两者的基本参数都进行了深入研究，过多忽略特殊性能的存在，以至于造成材料成本的过多消耗。由此，相关管理部门的工作人员应将动态成本控制表与动态成本分析表的数据整合归纳，在对各个环节的材料使用参数制定明确详细的成本管理计划，以降低动态成本隐患风险出现概率。同时，房地产在开发项目过程中，材料的选购通常受市场政策与价格的制约，导致房地产动态成本管理入不敷出。因此，我国房地产管理部门也应建立健全材料风险管控机制，基于材料管理成本费用，制定精准的预防措施，从而减少风险事故的出现。【5】

结语：

综上所述，随着我国经济结构的不断优化与经济新动能的迅速成长，房地产开发项目动态成本管理逐渐成为房地产事业经济发展的重要安全保障之一。尽管目前我国房地产行业管理措施还有许多欠缺，对动态成本管理模式也应提高创新能力与水平。同时，充分发挥采购、施工、监督等各个部门在成本管理中的作用，通过制定精准的成本管理方针政策，提高房地产行业的盈利水平与经济效益，进而在市场竞争中处于优势地位，最终实现我国房地产开发项目动态成本管理的预期目的。

参考文献：

[1]韩硕.房地产开发项目动态成本的管控要点分析[J].建筑工程技术与设计，2018（8）.

[2]李勇.新形势下中小房地产开发企业成本管理策略[J].房地产导刊，2019，000（011）：13.

[3]袁法见.关于房地产项目的目标成本与动态成本编制的注意事项 [J].中国房地产业， 2019（20）.

[4]魏洪波.基于房地产开发项目的動态财务管理模式[J].现代营销（经营版），2019（12）.

[5]蒲勇军.房地产开发项目的动态财务管理方法探究[J].商品与质量，2018，000（030）：77.

作者简介：

梁学林，1970年9月生，男，汉族，河南洛阳宜阳县人，郑州工业大学工民建专业本科毕业，洛阳市老城区房屋征收服务中心工作，研究方向是城建工程施工管理，工程师职称。