采用PPP开发产业园区的盈利模式

邓盛利

PPP模式下产业园区盈利渠道及模式

PPP模式在产业园运作过程中，能够为政企之间提供良好的合作框架，在积极调动社会资本投资热情的同时，借助社会资本的经营管理能力促进当地经济社会的发展。将PPP模式应用到产业园区的建设中，是追求盈利以及保证园区可持续发展的必然要求，也是促进园区经营运转和发展的重要前提。PPP模式下产业园运作的全生命周期可以划分为前端投资策划阶段的利润风险控制区、中段项目开发阶段的投资收益控制区和后端运维管理阶段的品牌、资产价值提升控制区三个阶段。从集成化融资、声誉吸引、增补开发权利、扩充盈利来源和拓展盈利链条方面入手，寻找PPP产业园区的盈利环节和方式，可以为各级各类PPP产业园区的良序发展提供理论借鉴与实践指导。

国内对于采用PPP开发产业园区的研究，较多集中在具体的项目上，偏重于从企业的角度来考察投资企业的获利状况，虽有涉足针对盈利模式的研究，但鲜有明确提出产业园类PPP项目全生命周期内的盈利模式，同时以项目和企业为导向的研究推广性相对较弱，研究成果多以碎片化方式呈现，因此对PPP开发产业园区的盈利模式进行阶段划分变得尤为重要。

随着时间的推移，传统产业园区利用土地收益的盈利模式已经不能支撑产业园区的建设和发展，致使大量园区的运营处于盈亏平衡甚至进入亏损状态;另一方面，由于国家严控债务，致使一些传统产业园区因融资不到位而处于停摆状态。而采用PPP模式开发产业园区，通过引入实力雄厚的社会资本，使园区得以持续发展，盈利渠道和模式则可贯穿全生命周期，具体可划分为前端投资策划阶段的利润风险控制区、中段项目开发阶段的投资收益控制区和后端运营管理阶段的品牌、资产价值提升控制区的多种盈利模式组合。

PPP产业园投资策划阶段的利润风险控制

PPP产业园投资策划阶段的涵盖内容。以PPP模式建设产业园的投资策划阶段中，项目可以划分为如图1所示的A、B两条路径。

路径A——项目商业策划与方案设计优化：商业的前期策划是一种具有智慧且理性的活动，将其运用于商业活动中，不仅可以帮助策划对象获取利益而且能够提升自身的发展和能力，往往能带来出其不意的效果，之后进行方案设计优化、施工图优化等必须步骤来控制风险、提高利润。由此，在A路径的项目策划阶段可以采用集成融资模式和增补开发权利两种收益渠道来降低成本风险，从而提高产业园的收益。

路徑B——项目发展与商铺前期招租：对于B路径来说，和A路径一样以一级土地开发为起点，侧重于项目的发展（产业）规划和PPP产业园店铺前期招商，通过项目的前期构思策划、项目的融资策划来建构项目系统逻辑框架，并以此来为项目决策奠定基础，最终达到指导项目管理工作的目标。

PPP产业园投资策划阶段的集成化融资。产业园区综合集成融资模式是指对BOT、TOT、PPP等单一融资模式进行综合比较和考虑，并分别总结其各自的优缺点，然后在PPP产业园区项目的建设和运营过程中，通过融资集成化方式找到融资风险最低、综合效益最大的全新项目融资结构，旨在最大限度地降低项目融资风险并最大限度地提高整体效益。PPP模式产业园项目综合集成融资框架体系主要包括：PPP产业园集成融资的结构研究、PPP产业园集成融资的功能研究、PPP产业园集成融资的运行体系研究和PPP产业园融资的支撑体系研究等。综合集成融资为PPP模式产业园项目的成功实施提供了多重保障，其中包括外部法律、政策和财务等，为PPP模式产业园项目的建设、运营和维护创造了良好的发展空间，这也有益于整顿当前PPP产业园项目融资市场中的不规范行为。

PPP产业园投资策划阶段增补开发权利。在PPP产业园区开发过程中，社会资本尤其看重一级土地开发之后的开发权利和权益分配。因此，为了弥补PPP产业园区开发资金需求量过大的缺陷，在不违背政府利益诉求的基础上，政府可通过增补开发权利的方式来实现对社会资本的补偿。

土地分期出让：在法律、法规及政策规定内，将园区内可开发的土地进行分批、分期整理至出让程度标准，由政府方将土地按预设计划分批、分期出让，所得的资金及时回收并返还社会资本方，弥补其投资资金。此种情况下，能够有效减少投资回收时间，有利于园区项目的滚动开发，相应地降低了政府和企业双方的投资风险。

收益梯度分配：政府对于建设用地出让收入实行宗地预分配。在项目用地出让之前政府部门应通过对单块土地预期带来的净收益进行测算，并根据测算结果建立利益分配机制，并根据项目参与方不同建立一定的收益梯度。实行宗地预分配往往需引入第三方评审机构参与项目，且预测土地净收益的准确性具有相当难度，但对PPP模式下产业园开发合同的投资条件确定具有一定指导作用，对降低合同争议也有积极意义。

一二级土地联动模式：一二级土地联动模式利益分配指的是规划土地在政府和企业两个参与主体共同按照合同约定完成土地的一级开发之后，社会资本能够用更加优惠的价格对土地的二级开发进行建设和经营，由于社会资本以低于市场价格得到经营权，因此可以得到更加可观的收益，从长远角度来看有利于项目的可持续建设和发展。

PPP产业园项目开发阶段的投资收益控制

PPP模式下的产业园区一方面必须采取科学的管理手段，建立项目开发阶段投资控制规划和理念，制订工程采购与工程施工阶段详细的投资控制措施，主动控制，在保证项目质量、进度的前提下，最大限度控制项目总投资;另一方面，在产业招商，商业租赁，物业移交过程中，通过发展新的盈利模式，拓展盈利链条和扩充盈利来源，充分发挥社会资本和政府部门的优势，进而实现公私双方互利双赢。

PPP产业园拓展盈利链条。为了让PPP模式下的产业园区滚动开发，顺利、有序分步建成，可通过分批、分期工业配套服务收入，物业服务收入，非控股物业租赁收入，基础设施建设收入，工业园区的投资收入，园区设施的维护收入以及财政部门的可行性缺口补贴等方式，来解决项目对流动资金的需求。

另外，在产业园区自身实力增强和具有创新性的同时，需创造增加产业园区和城市中心地区的互动联系，给予产业园区特有的新职能，打造“产业兴城”;通过成立产业园研究院，以一流招商团队开展园区整体招商，以达到资源整合，优势互补之目的，进而实现PPP项目整体效益的“帕累托”最优，使PPP产业园实现下游产业的产出为上游企业服务的目标。

PPP产业园扩充盈利来源。政府可将产业园区内公共项目与营利性项目联合打包，保证一定的项目收益，以此吸引社会资本建设运营，用营利性项目的收益现金流弥补纯公共项目的投入。为此，本文总结PPP产业园项目的四种扩充利益来源的途径，如图2所示。

传统+广告或传统+综合的开发模式：传统加广告的开发模式：政府可以将PPP产业园相关广告业务与PPP产业园开发联合起来，一起交由PPP产业园开发商开发，可以保证一部分社会资本的收益。

传统加综合的开发模式：传统产业园收费基础上可以增加综合收入能力，包括持有物业销售和非持有物业租赁。

园区+地产捆绑开发模式：引入房地产开发与园区开发等项目进行捆绑，既能够借助房地产项目的高收益與较短资金回收期来平衡产业园的现金流，也可提升产业园的整体建设与发展进程。此种运作模式下，产业园区的收益主要来自土地整理、公共服务设施建设、工业发展服务、公用事业服务和房地产开发收入、园区基础配套开发和城市房地产开发。

PPP产业园作为一个城市发展的引擎和主要产业集群地，应积极利用周边区域的产业聚集效应和溢出效应，吸引各优质企业落户，有效做到“以点带线，以线成网，以网成面”推动PPP产业园周边经济发展。此外，PPP产业园还可着手建立产业孵化器，以产业孵化器为平台，通过天使投资，择优培育所需产业，使产业链条更加完整，以便寻求业务新增长点，构建产业园区生态圈。

收益共享-保证多方互利共赢：为了保障PPP产业园项目中的公共利益，确保多方互利共赢，政府方应该做到：风险承担体系的建立更加合理;优化政府和社会资本的合作机制;制定、实施监督管理机制;提升服务，完成项目配套建设;项目信息公开制度的建立。

PPP产业园项目运营阶段价值提升控制

运营阶段的拓展盈利链条：一般的产业园区想要获得增值价值链，最开始大多是以“生地”的方式进行，可以将其直接转让获利;通过一些措施及手续可将“生地”变成“熟地”的方式来获利;在“熟地”上可建设完成基础设施，如管道、供水、供电等，此时可以BOT的方式获利;基础设施（新建标准厂房、住宅楼宇、商业写字楼等）建成后，一般可通过销售或者出租的方式来获取利润;在产业园区基础设施及地产开发完成后，可以为园区提供运营管理服务（物业管理、广告服务及物流管理等）来获取利益，如表1所示。

产业园区在自身发展的同时，注重并促进产业结构调整，逐渐优化园区的基础配套等功能设施，改善工作和居住环境等生活质量，努力把园区建设成为集休闲、居住、教育、工业为一体的劳动生活社区。创造更加舒适的工作和生活环境，帮助宣传城市，提高其知名度，扩大其影响力，赢得企业和社会资本更多的关注和投资兴趣，使园区的发展建设和生活工作等配套建设进入良性循环。

运营阶段的提高声誉吸引：产业园区声誉是不可低估的无形资产，是企业和各个利益相关者之间在行为关系过程中逐渐形成的公众对企业整体印象的评价。增加声誉吸引力意味着政府可以以社会资本的名称命名公共项目，并通过使用企业声誉等无形资本来改善社会资本无法获得的有形效益资本。良好的企业声誉是产业园区运营的核心价值因素之一，具有不可估量的价值。

有别于一般工程项目中呈现的零和博弈的特点，PPP项目的政府与社会资本彼此更多地在追求自身利益最大化的同时，又在同向实现所建产业园区PPP项目的价值增值，从而实现共赢。

产业园PPP项目的公私彼此应该摒弃传统的对抗性思维，积极探寻创新式的设计-建设-管理运营，政府部门中的实施机构应广泛吸取国内外产业园类PPP项目成功案例的经验，主动因地制宜地为产业园类PPP项目选用符合实际需求的创新盈利模式。此外，随着项目工程价值理论的植入，其研究重心逐渐从关注项目本身收益转向关注使用者或消费者的价值体验，从而提供了市场化的导向。

产业园类PPP项目的盈利模式可以划分为前端投资策划阶段的利润风险控制区、中段项目开发阶段的投资收益控制区和后端运维管理阶段的品牌、资产价值提升控制区的三阶段控制盈利模式中，考虑集成化融资、声誉吸引、增补开发权利、扩充利益来源和拓展利益链条。因此，未来产业园区PPP项目社会资本应从使用者价值为起点，将价值增值理念从前端-中段-后端的价值传递过程中，在实现使用者价值的同时获取产业园区内企业价值。

（中铁南方投资集团有限公司）