住宅小区楼房架空层的产权归属

徐映雪

案   例

A公司申请办理a建筑物的首次登记。经核查，a建筑物为一栋高层住宅楼，其底层为架空层，该架空层产权归谁所有？应如何办理首次登记？

解   析

由于架空层的权利归属目前法律法规还没有明确的规定，在实践中颇具争议，屡屡发生纠纷，不断衍生出各种社会问题和矛盾。在具体司法实践中，经常出现同案不同判的情况。

笔者认为，在判定架空层的权利归属时，首先应看其规划批准文件是否有明确规定。如在规划设计时即把架空层规划为车位，其性质与地下车位相同。根据《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。即开发单位拥有产权，可通过合约的方式将车位约定为业主专有或专用。如在规划设计时把架空层规划为公共活动场所，则推定其产权属于全体业主共有。

值得注意的是，架空层下面的停车位具有结构支撑，是一种永久性建筑，根据《面积计算规范》第3.0.7规定，建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。由此可知，架空层是计算建筑面积的，而小区地面停车位其本质属于土地使用权，不能计算建筑面积，也不能办理产权登记。

如相关规划批准文件没有进行明确规定，再看其土地出让合同（或划拨决定书）、商品房买卖合同中有无具体约定。有约定的，从其约定。如无明确约定的，可把架空层视为住宅小区的公共场所和设施，归全体业主所有。主要基于以下几点考虑：其一，架空层作为一个公共开放空间，其占有的建筑面積不参与计算容积率。因此，架空层不能参与土地面积的分摊，没有对应的土地使用权，根据我国“房地一体登记”原则，不能确权给开发单位;同时，也不能作为共有的建筑面积分摊给业主。

其二，架空层不完全符合建筑物区分所有权中专有部分的条件。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称的专有部分，一是具有构造上的独立性，能够明确区分;二是具有利用上的独立性，可以排他使用;三是能够登记成为特定业主所有权的客体。架空层虽然能够明确区分，具有构造上的独立性，但不能排他使用，不具有利用上的独立性，也不能登记为特定业主所有。

其三，架空层符合建筑物区分所有权中共有部分的条件。《建筑物区分所有权司法解释》第三条规定，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分。

其四，根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”

本案中，如a建筑物的相关规划批准文件没有明确规定，土地出让合同（或划拨决定书）、商品房买卖合同中也无具体约定的，首次登记时应把其底层架空层作为“其他公共场所”登记为全体业主所有。实际操作中，A公司可在申请a建筑物首次登记的《不动产登记申请书》备注中注明“根据《物权法》第七十三条及《实施细则》第三十六条有关规定，A公司代全体业主申请将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权登记为全体业主共有”，相关信息以附记的形式记载于不动产登记簿。（作者单位：郑州市不动产登记中心）