常州智慧生态养老型酒店发展SWOT分析

姚贵凤 洪燕云 霍婕 乐宝鑫 张子寅

本文以常州智慧生态养老型酒店为研究对象，通过SWOT分析法，系统详细分析了常州智慧生态养老型酒店在中国人口结构老龄化发展大背景下的优势、劣势、机遇和威胁，有利于认清常州智慧生态养老型酒店发展形势，认清存在的问题与不足。

引言

每个人都必然经历生老病死，而中国正在经历“老”的阶段，人口结构老龄化使“银发经济”蓬勃发展，全国老龄办常务副主任王建军提出，“养老服务业已成为我国产业升级、跨界融合发展的重要领域”。新时代，银发市场消费新需求的产生和养老产业管制政策的放松是养老行业和酒店行业能够融合发展的动因。双方行业间其由于服务功能的互补性、盈利模式相近性的特点，使新时代智慧生态养老型酒店的发展成为可能。

一、常州智慧养老型酒店的SWOT分析

（一）优势分析

1.房间格局适老化

房间格局中有卧室、餐厨空间、卫浴空间、起居室、储藏空间。在卧室中，一方面，考虑到老年人由于神经系统的衰退，睡眠较轻，但由于各种因素，如因身体原因入睡后会出现频繁翻身、起夜等情况，容易出现响动，或者对透过窗帘缝隙光线敏感等。房间卧室内的窗户选用隔音材质，窗帘选用厚重类型。另一方面，卧室内床头柜旁有24小时报警按钮，夜间常常为某些老年性疾病突发高峰期，此举大大提高安全性。

在房间格局中，除了卧室之外最值得重视的是卫浴空间。智慧养老型酒店增大卫浴空间。由于传统酒店卫浴空间过小，面积不足，老年人的动作灵活性下降，当需要转身、弯腰等动作时需要更宽敞的空间。卫浴间闷湿潮热可能诱发疾病，老年人突然起身站立等动作存在危险，因此，智慧养老型酒店在卫生间较低处设有紧急按钮，防止老人跌倒。

2.膳食搭配个性化

据中国营养学会组织专家于2016年修订了《中国老年人膳食指南》，该《指南》推荐了老年人膳食，如少量多餐细软，预防营养缺乏;主动足量饮水，积极进行户外活动;延缓肌肉衰减，维持适宜体重;摄入充足食物，鼓励陪伴进餐。酒店结合《中国老年人膳食指南》以及老年人实际进餐需求，如家庭聚餐、自主DIY等，对不同老年人制定个性化餐饮服务。

3.活动体验多样化

《中国老年人膳食指南》同样提到了积极参加户外活动。从身体角度看，老年人参加适量户外活动有利于合成体内维生素D，延缓骨质疏松和肌肉衰减。老年人可依照自己的身体素质选择适合自己的运动，若身体素质较强，可选择快走、广场舞等心肺能力需求较高的活动。若身体素质一般，更适合散步、太极等轻度运动。智慧生态养老酒店，不仅具有老年人运动、锻炼身体的生态场地，而且还为老年人制定专项活动。

（二）劣势分析

1.运营模式未成熟

北京、上海、广州等很多地方均已出现一定数量的养老型酒店。部分养老型酒店的设计、服务等方面无法满足入住老人的需求点，致使其酒店在盈亏点间经营。养老型酒店属于大型综合体，由市场企业私人投资并经营，不属于国家公用设立的社会养老福利机构，因此，入住的老年人可根据自身条件状况自由选择服务设施设备和档次等。目前，国内养老型酒店运营模式仍在探索阶段。

2.盈利模式混乱

前期投资金额大，回笼资金耗时长。养老型酒店与普通房地产项目不同，其整体造价成本是普通房地产项目的5倍。由于其入住客人特殊，配套设施设备适老化，前期筹备过程中，从土地规划至房屋设计、房间摆放等符合老年人的需求特点，准备时间长，工作量大。与普通房地产项目相比，养老型酒店出租售卖方式更加繁杂多样。普通房地产项目以出售赚取利润为目的，养老型酒店由于其入住顾客年长的特点，为满足个性化的要求，需要以出售与租赁相结合的方式达到利润最大化的目的。

3.专业人才稀缺

养老保障体系的重要软件支持是养老服务专业人才，而目前我国养老服务人才队伍建设呈现人才稀缺与人员流失并存现象。养老机构出现“用工荒”的情况在北京上海等一线城市非常普遍，养老需求与养老护理专业人员之间，缺口显著。思想观念的固化使人们依旧认为养老服务专业是低人一等的工作，在年轻一辈的观念中，从事此方面的工作有失体面，大多数人认为养老服务行业前途渺茫，长时间压力大、薪酬低。绝大部分养老服务从业者缺乏职业认同感，行业流动性大。

（三）机会分析

1.政府扶持加大支持，“十三五”规划推动

2019年，在民政部的1号文件中，要求取消设立养老机构许可，这一举措将准入放宽，迎来了行业红利，社会资本更青睐于进入这个行业，能够更大限度地激发市场活力、调动人们的积极性。民办发[2020]7号文解读了相关基层政府部门和养老服务企业，提出现在应将工作重心转移到居家老人身上。所以具有老年人健康档案管理、健康跟踪、居家服务跟踪、远程视频、政府监管等功能的智慧养老平台应运而生。政府應充分发挥“互联网+养老”“物联网+紧急救援”的优势，以此为契机引导居家服务向纵深发展，将居家服务逐步拓展到普通居家老人，转变老年人的养老思维，让市场化、商业化养老逐步深入人心，形成消费习惯。

2.中国养老需求与日俱增

自供需关系方面看，老年人消费需求态势上升明显。老年人更注重生活品质、精神生活以及社会参与度。在养老观念上，从过去的重物质基础向多样、舒适的晚年生活发展;在生活理念上，从过去的低消费低欲望向高消费、重体验的享受发展;在社会角色上，从过去的休闲者向学习者的角色发展，美国著名的组织行为学家唐纳德·萨柏发现，人的学习欲望在65岁时出现了一个新的高峰，其学习欲望与18岁时相同，表明老年人对自我超越、自我实现的需求日益旺盛。零点调查采取随机访问的形式，对北京、上海两地55～75岁共3 000名的中老年人进行调查，调查结果表明，在一线城市内，更多父母与成年子女愿意分开居住。原因主要有两个，一方面，家政服务的兴盛，减轻了父母家务劳动的压力;另一方面，随着社会的发展，父母与子女间理念不同，分开居住使双方有距离缓冲。随着改革开放的推动、科学技术的进步，养老服务等将会成为走进家家户户的普通服务。

（四）威胁分析

1.公办养老机构形成价格竞争威胁

养老地产项目与社会福利性质的养老院并不相同，其具有私人盈利的性质，导致土地方面划拨难，不利于开展养老地产项目，在现有的制度下，获得土地的高成本，开发商多数难以承担。同样的，养老地产项目的前期策划和准备，也需要花费更高的成本。养老地产属于高投资、收益时间长的传统行业，其过高的成本，往往使投资者对其望而生畏，投资回报周期过长，不容易受到投资者的青睐，使养老地产项目迟迟处于未实施状态。

2.法律法规建设不完善

目前，养老型酒店医疗配套服务未标准化，且对规模不同的养老型酒店并未制定有关详细医疗配套设施设备等服务要求。从土地建设到专业人才培训，均应有清晰明確的制度规定;对行业内部人员的职业发展规划，应有综合性的职业培训体系，给从事老年人照料的护理人员设立门槛，如从业者必须取得职业资格证书等硬性指标，但现阶段智慧养老型酒店并未做到上述几点。

3.民众缺乏对养老型酒店的认知

人们对于传统养老方式形成了固有思维，不能快速接受新兴养老方式。现阶段，依旧有相当部分的人认为将老人送到养老企业是不负责的做法，是迫于生活压力的选择，制约了智慧生态养老行业的发展。

二、常州智慧养老型酒店发展的具体对策

（一）加强政府多方面政策扶持

1.放宽土地、税收政策

各级政府应出台各类有关优惠政策，如轻税收、土地优惠出让等，并对符合政策标准的养老型酒店给予一定的支持，同时建议政府将养老型酒店建设纳入城市总体规划范围中，选址于远离喧嚣市区空气清新、环境优美、交通便捷的郊区，从而吸引市场资本流入养老行业。对于盈利性的养老企业，由于开发主体不同，定价方式不一，仍在定价模型的摸索和试探过程中。开发建设也没有标准可循，各种开发主体都在自行探索的过程中。市场越混沌，开发者和用户就越期待规则、标准统一。

2.与专业医疗机构加强政策合作

政府应完善养老医疗服务体系，将养老型酒店与周边医疗机构共同形成社区卫生网络。目前，优质公办养老产品和高端养老机构处于一床难求的尴尬局面，但是中低端公办与私办养老机构的床位却空置严重，造成资源浪费。这种现象的主要原因包括以下两点：一是医疗配套服务紧缺，专业人员稀缺;二是整体服务水平较低，专业化程度不够。综上，医疗机构的配合与养老体系的融合迫在眉睫。

（二）积极探索有效的运营及盈利模式

1.市场经营主体转变为公办、民办并存

养老酒店由于其行业跨度大，所需产业关联性紧密，涉及服务产业面广。因此，养老型酒店运营的关键在于企业自身专业能力发展战略以及后期运营中合作的高品质伙伴。目前，中国养老消费主体人群从公办养老机构向公办、民办并存模式转变，以不同的价格满足不同需求以及经济能力人群。分析国内养老产业历史模式可知，2010年前后，泰康人寿等本身以老年人为客户群体的盈利性机构已经开始探索养老模式;2013年养老政策元年之后，陆续有大批量的机构大规模进入养老产业，然而大多数机构都只是专注于圈地而并非研究养老运营模式;2018年，养老地产专业化、细致化发展，从2013年的圈地走向专业化的精耕细作，首当其冲的，运营成为养老产业机构占领市场的命脉。

2.住宅经营会员模式是趋势

目前，市场上的住宅经营模式有四大类：第一类，普通的房间售出模式，为老年人精装修适老化配饰，资产投入大;第二类，常见的租赁模式，只出租床位，虽然资产投入少，但运营维护成本高;第三类，租售相结合的模式，先租后卖，租时老年人可注重体验，但是由于租只是一种营销手段，最终还需要购房，因此资产投入大;第四类，较流行的会员模式，一方面，能够收取较高的会员费，而且每年都会有一定的年费收入，支付端既可以得到保障，成本端又可以控制轻资产模式。会员模式以上海浦东区亲和源养老社区为例，这种模式前3年现金流吃紧，之后靠运营挣钱，能够快速复制，但核心在于运营，背后必须有一套全流程成熟的管理体系和激励机制。

（三）快速培养专业服务人员

1.专业培训内容专业化

第一，灌输品牌理念;第二，学习行业常识;第三，制定具体到岗位的操作流程。管理公司通常都有自己的师资体系和培训课件，由总公司层面和酒店层面分别组织。每位员工都有自己的培训档案，每个年度都有相应的培训计划，并将培训的完成情况作为考核的一项重要内容。

2.人才培养全面性

实现养老服务人才培养的专业化、细致化，需要依据当前多样的养老服务需求，结合养老服务产业自身的周期发展规律，建立以专业服务为主体、以医疗护理专业人才为支撑的人才培养体系。在高校层面，规范专业教育，重视中医养老;在企业层面，促进校企合作，搭建实践平台，尽可能满足社会对养老专业服务人才的缺口。

（作者单位：江苏理工学院）