整体卫浴在租赁住宅中的应用

1 城投租赁住宅概况

为充分响应国家“加快建立多渠道住房保障、租购并举”的住房政策，上海市住房发展“十三五”规划中提出重点发展租赁住房建设的要求。为继续发挥和体现城投集团作为市属国有大集团在本市住房保障体系建设中的作用和地位，城投集团预计将持续为上海提供约16 000 套租赁房源，总计建筑面积达61 万m2。其中,湾谷科技园作为第一个投放市场的项目,已于2019 年底竣工交付，即将投入运营；其他D4、漕开发和扶苏路项目已于2019 年2 季度开工，目前正在设计推进中，预计2021 年竣工交付使用。在此过程中，已探索出初步的标准化户型产品线、工业化精装修控制原则等。

湾谷科技园二期为置地集团的存量商办改造租赁住宅项目，位于新江湾城湾谷科技园，改造楼栋共计4 栋高层，建筑面积约47 030 m2（地上计容建筑面积）；改造后将提供租赁住宅852 套，绝大部分小户型全部采用整体卫浴，是城投置地首批投放市场的租赁住宅产品，目前在蓄客投放市场阶段。

2 工业化精装修

工业化精装修涵盖了室内隔墙或墙板体系、架空地板体系及整体装配式卫浴体系，限于篇幅，本文重点介绍整体卫浴在大批量租赁住宅中的应用。

2.1 工业化精装修前提——户型模数化

图1 8个标准户型平面图

所有租赁产品户型最终精简到8个户型模块（图1）并统一开间模数，以便于建筑PC构建生产和控制成本，形成工业化的生产模式，同时便于全生命周期的升级改造。对于住宅内施工难度最高、成本最大且最容易出现施工质量和维修问题的卫生间，尽量采用标准的工业化产品，减少类型和部品部件的种类。经过多方案比较及判断决策，50 m2以内的租赁房一室户户型均采用装配式整体卫生间。此部分户型总占比约为75%，因此，积极推行工业化精装修，无论是对品控、工期建设、运营维护，都有至关重要的意义。

2.2 整体卫浴体系

2.2.1 整体卫浴的起源

1964 年，日本发明了可以现场装配的整体卫浴，由此确保了冬奥会大量运动员公寓的高品质、高效率建造。如今，日本已有90%以上的酒店和70%以上的住宅都采用整体卫浴。

上世纪90 年代，整体卫浴被引入中国，但使用率始终不高。近年来，随着精装修住宅的普及化，以及产业化、低碳环保住宅的相关政策导向相继出台，国家制定了整体浴室标准。

随着设计的发展和完善，整体卫浴有了新的诠释，即在有限空间内实现洗漱、沐浴、梳妆、如厕等多种功能的独立卫生单元。采用一体化防水底盘、壁板、顶盖构成整体框架，并将卫浴洁具、浴室家具、浴帘、浴缸、龙头、花洒、瓷砖饰面等都融入到一个整体环境中，其集约小巧的特性更适用于小户型租赁住宅。

2.2.2 整体卫浴的优势

2.2.2.1 优异的保温性能

整体卫浴作为一个独立的箱体，通过支脚架设在土建地面上，避免了与建筑墙壁的直接接触；同时，空气层阻隔了来自外壁的冷空气，高密闭性为整体卫浴的另一特性。以往住宅浴室如果靠外墙，冷空气通过结构体瓷砖直接传导进来，而整体浴室因为空气层的缘故避免了直接热传导（包括其地板），在放出热水后不久，温暖的水蒸气便会充满浴室包裹全身（图2）。因此，整体浴室是不需要浴霸或者取暖设备的。

2.2.2.2 节约空间

整体卫浴由于采用部品部件的整体设计，可有效缩减卫生间所占用面积的2 成以上，实现居室的格局扩展。

在此次建造的10 000 余套租赁住宅中，3.3 m 单开间的一室户户型占75%左右，采用整体卫浴后，室内有效进深得以扩大500 mm。这对租赁极小户型意义非凡。

2.2.2.3 质量稳定

由于整体卫浴是工业化生产，不存在品质上的参差不齐，且耐久性更高，无需额外维护。即使出现破损，修理及零部件更换也非常简单。

2.2.2.4 对大批量工程的意义

图2 整体卫浴与传统卫浴的构造对比

以往，浴室一直是传统施工漏水的重灾区。整体浴室则可以先在品质严格管控的工厂完成各部品、部件的生产，再现场采用干法施工，只需几个产业工人就能完成组装，大大降低了工程的风险系数，提高了工作效率。

2.2.2.5 材料性能

地面花纹的独特设计，使泄水速度更快、易干且清洁卫生，表面的凸纹加工也使防滑效果更好。以本次选用的日本积水1216型整体卫浴为例，长边由2 块化妆钢面板拼合而成，短边为1 块整板，接缝少且切割精良。面板色彩、款式丰富，设计可选择的余地相对较大。

2.2.3 国内与日本整体卫浴的比较

研究之初，我们对市场上既有的国产整体卫浴品牌和日本进口卫浴品牌做了充分细致的调研，并搭建了国产品牌的卫生间进行实际体验。从整体品控角度来看，日本装配式卫浴更注重品质与细节，产品质量和用户体验更好。因此，成本上虽有一定增幅，但从后期维护和产品力考虑，依然采用了日本品牌整体卫浴，主要部件如整体底盘，四壁顶棚及主要配件都是日本原装，内部的卫浴产品部分国产，由日本设计师团队整体控制效果和细节，且全部经由甲方设计部门控制并逐项确认。总体来说，日本进口整体卫浴适合中高端、需长期持有的物业；国产装配式整体卫浴则更适合轻资产、翻新率高的物业。此外，整体卫生间自带门相对较低，且材质观感稍欠，内装单位需根据定型产品尺寸另外包门套，以呈现和室内气氛相融的立面效果（图3）。

2.2.4 整体卫浴的设计管控要点

在方案阶段，设计必须对整体风格进行把握，每一项卫浴产品单品都必须融入到风格统一的整体环境中，并且保证功能合理（图4、5）。

图3 一室户3366 户型实景（套内面积23.4 m2）

图4 大批量一室户3366 户型平面图

图5 日本积水1216 型整体卫浴

推进至施工图阶段，采用模块式设计的50 m2以内租赁房单元使用工业装配式整体卫生间，卫生间及其所对应的走道部分采用现浇施工。设计中控制现浇部分的板底与PC 部分板底标高，且室内土建完成面中不出现凸出的梁。装配式卫生间如采用异层排水方式，因供应商标准不同，可接受卫生间地面与外部地面完成面存在高差，应注意设防水门槛。当管道井位于整体卫生间区域内部时，可利用整体卫生间壁板作为隔墙，取消传统管井隔墙，以节约空间及土建成本。整体卫生间的墙面采用构造材料自防水，无需另做防水。对于有无障碍卫生间比例要求的项目（通常是户数的2%），或者少量大户型卫生间，考虑到成本问题，仍采用传统方式施工解决。

2.2.5 整体卫浴排水形式的选择

总体说来，整体卫浴排水形式有3 种可供选择（图6）。

图6 3 种整体卫浴排水形式

（1）结构降板同层排水，卫生间地面与其他区域地面做平，无明显高差，排水管道不贯穿楼板，降低渗漏的机率且大幅度降低噪音。

（2）无降板隔层排水，属于传统排水方式，使用整体卫浴需抬高必要尺寸，但仍在可接受范围（约250 mm 高，一步抬脚高度）。排水管道在楼板以下，但数量有所减少。

（3）无降板同层排水，彻底解决噪音和渗漏问题，卫生间地面至少需抬高350 mm，居住体验感不是很理想。

具体选择哪一种排水方式，需综合考虑规范、施工和成本，合理权衡利弊。应注意到采用整体卫浴与普通住宅卫生间的不同之处：由于不同厂家所需土建降板高度不同，若一开始准备做结构降板同层排水，则设计需要预留所需土建要求，预留降板位置，并与结构专业确认降板方法，设计土建导墙。设计需提前确认项目采用同层排水还是异层排水，精装与土建墙体对位，确定好土建设计条件，尽量避免返工。目前，我们在建的项目均采用第二种排水方式。

3 结语

2016 年颁布的《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，鼓励建筑企业装配式施工，现场装配，力争用10 年左右时间，使装配式建筑占新建建筑比例达到30%。北京市更要求新建建筑装配率达到50%。同时，北京、上海、湖南、江苏、山东、深圳等都已将整体卫浴纳入到装配率计算体系中。整体卫浴作为内装建筑部品计算预制装配率的影响因子之一，权重为2%～6%。

城投在租赁住宅建设过程中，全面采用PC 装配式建造方式和装配式整体卫浴装修方式，形成模块化建造标准，有效缩短建设周期，降低后期维修频率，在经济上起到降本增效的作用；同时，减少建设过程中的浪费和污染，严格遵照绿色建筑二星级建设标准，在建设和后期运营中，都尽可能做到绿色节能环保。