商品住宅定制精装探索与项目实践分析

2020-06-25

住宅科技 2020年6期

0 引言

近年来，住宅全装修已成为房地产市场热点趋势。《建筑业发展“十三五”规划》明确提出，“新开工全装修成品住宅面积达到30%”，截至2018 年全国已经有超过31 个省市出台相关政策，推进“全装修”的落地发展[1]。2019 年2 月28 日，住建部发布《住宅项目规范》（征求意见稿）提出“城镇新建住宅建筑应全装修交付”。当前，全国各地均积极贯彻国家政策，大力推广住宅全装修，然而面临诸多问题，如全装修房由开发商统一设计和装修，同一项目中装修风格千篇一律，无法满足消费者的个性化需求[2]；开发商为了控制成本，装修档次偏低、材料使用不合理、施工管理混乱等导致客户满意度低，出现客户收房后重新改造装修，造成二次装修污染和严重的资源浪费[3]；当前全装修房只对地面、墙面、顶面、厨房及卫生间等基本配置提出要求，部分居住功能缺失，中央空调、地暖、吊顶、背景墙等装修部品交付后很难再次施工。因此，以房地产企业为主导、市场参与者参与的模式创新和技术探索成为今后商品住宅交付的方向，提出“定制精装”的技术方法，实现“交付即入住”，推动现有全装修问题的解决以及客户满意度的提升。考虑定制精装涉及合作方众多、施工内容复杂、施工工艺繁多，其在管理方面、技术支撑等方面难度较大。本文通过定制精装模式探索及项目实践，研究定制精装在实施过程中可能存在的难点和问题解决的技术思路，为定制精装实施提供借鉴。

1 模式探索

1.1 定制精装的定义

定制精装是通过引入第三方精装企业为客户提供基础硬装以外的部品部件安装，以“菜单化选装”“同步施工”“同期交付”的方式满足客户个性化需求，实现装修的一体化。

1.2 定制精装的实现方式

定制精装核心是采用“1+N”的产品模式，“1”，即地产的基础装修；“N”，指 N 项可选产品，包括收纳、品牌升级、家电设备、智能家居、空间改造、老年专用、软装饰品等品类。客户可根据自己的家居需求、审美偏好、居住习惯等按需选择所需要的装修升级风格和配置。

1.3 定制精装实施流程

定制精装实施包括前期准备和项目实施两阶段。对于地产商，前期准备阶段内容主要包括：项目报规、定制精装立项、户型图设计、施工图设计，是地产基础装修部分的方案准备；对于定制精装实施方，前期准备阶段内容主要包括：定制精装产品设计、定制精装方案设计、施工交付界面划分和产品方案认定，是精装修升级部分的方案准备。在项目实施阶段，由地产商和定制精装实施方联合负责材料供应、施工管理和项目交付，在职责界面方面各司其职。图1 为商品住宅定制精装实施流程示意图。

图1 商品住宅定制精装实施流程示意图

2 案例实践

2.1 项目概况

宁波中梁海曙壹号院是一定位改善型的商品住宅项目，户型包含90～160 m2花园洋房、90～140 m2小高层住宅和89～128 m2高层住宅。根据要求，项目选择2 栋楼、共计184 户进行精装交付。因住宅限价地产精装修标准定位为1 400 元/m2，装修内容包括地面木地板、墙面乳胶漆、顶面平顶、橱柜下柜、油烟机灶具、大单槽和普通水龙头、台盆加底柜、马桶及淋浴花洒等。客户普遍反映目前装修标准偏低与小区档次不符，为提高客户满意度、保障后续交付顺利，项目引入定制精装模式，为客户提供品牌升级、产品换装、部品加载等定制服务。客户可定制的产品主要包括:中央空调、造型吊顶、背景墙、壁纸、主次卧衣柜、马桶升级、智能马桶盖、雨淋花洒升级、淋浴屏、厨房吊柜、水槽升级、地板升级、智能密码锁、阳台柜、智能晾衣架等。最终，本项目选择定制精装产品的客户167 户，客户选择率超过90%；最终交付时，项目基础装修交付率90%，定制精装部分的交付率达到95%（图2）。

图2 项目整体效果

2.2 难点要点分析

相较传统的批量精装修，定制精装在设计阶段和施工阶段存在诸多不同与难点，如空间尺寸偏差、每户选择不一、电器设备的安装点位与前期预留预埋不一致、定制精装与批量精装交叉施工等，成为制约其快速推广和实施的关键问题。根据对海曙壹号院项目定制精装全流程实施过程进行分析，总结项目实施过程中遇到的要点和难点，研究提炼相应的处理措施和解决办法。

2.2.1 前期准备

项目启动阶段，根据项目的风格定位、客群分析、成本限定等设计分解，与地产设计联动，参与满载展示样板房设计，将产品由“加载”变成“减除”，保证产品完整性，同时便于界面划分。

方案设计阶段，根据户型图及营销要求提出加载建议，根据当地居民的生活习惯和装修标准配置进行产品选定，如收纳柜根据楼盘定位选用免漆板或PVC 覆膜与烤漆或实木贴皮，跟整体精装设计同步。电器类加载产品根据营销要求、客户需求调研及类似置地已售单独产品转化率数据折线分析，进行加载电器类品选择。以112 户型为例，整体产品体系主要包括三类，定制精装设计前后对比如图3 所示。

（1）装饰增值包：玄关背景增值包，客厅电视机背景增值包，客厅沙发增值包，主卧背景增值包，全屋墙纸增值包。

（2）健康科技增值包：厨房部件增值包（消毒柜、水槽洗碗机、末端直饮机)，卫生间部件增值包（电热毛巾架、卫洗丽），中央空调（新风）增值包（主卧、儿童房），电动晾衣架。

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（3）收纳增值包：候梯厅增值包，玄关增值包（不可与玄关背景增值包同选），儿童房衣柜增值包，主卧衣柜增值包，阳台柜增值包。

同时，定制精装产品与地产设计提资，不同类型的产品在设计时关注点各不相同，需要考虑定制精装产品与基础硬装设计之间的关系，具体要点包括以下内容。

图3 定制精装前后对比平面示意图

（1）收纳产品：衣柜边插座点位距墙应大于650 mm，避免衣柜遮挡插座点位；中央空调检修口及出风口不影响收纳使用，检修口整体位于收纳内部或外部；榻榻米跟电视机插座可能存在冲突，一般插座设计高度为900 mm，而榻榻米书桌常规高度为900 mm 左右，调整插座点位高位为1 000 mm；常规装修在餐厅墙边预留300 mm 高插座点位，而加载餐边柜发现门板会遮挡该插座点位，故将插座移位到1 000 mm 高度，餐边柜中空区域便于业主日常使用；阳台柜一侧客厅墙垛大于600 mm，避免阳台柜体突出阳台移门，影响美观。

（2）厨房电器：烤箱或消毒柜需固化预留插座点位，橱柜灶具下方安装空间宽度600 mm，电源线为4 m2线，若无加载烤箱，则该位置为门板，可使后期批量整体橱柜的尺寸无变化，对施工不产生影响；对于水槽式洗碗机，由于水槽开孔需900 mm，橱柜长度则以1 000 mm为佳，并预留电源点位。

（3）空调设备：中央空调需提前确认预留穿梁孔洞、层高及吊顶是否满足安装空间，设备平台满足中央空调外机放置尺寸要求，入户电容量大于等于220 V。同步参与方案设计，避免出现产品无法施工，造成后期售卖及施工界面划分困难等问题。

设计深化阶段，由设计单位出具完整满载样板房施工图纸，将深化方案叠图审核，并参与地产设计图纸会审工作，避免后期造成施工冲突增加整改费用。

2.2.2 项目实施

精细化施工策划是解决交叉施工与户户不同的基础保障，主要体现在人力和物力、时间和空间、技术和组织等方面的把控。项目进场前，要求完成整体的成本投资计划、资源供应计划、进度计划、变更控制计划、支持计划等。

通过全品类定制精装样板房掌握定制产品的工序、施工工艺要求。为保证整体施工工艺达到规范和设计要求，项目正式施工前进行样板验收和评价，掌握施工工艺，明确施工质量标准，避免施工后大面积返工造成工期、品质和成本等方面的损失。其中，样板类型包括交付样板、工艺工法样板、成品保护样板、土建移交精装样板等。

定制精装产品台账管理机制确保精装施工完整性，即通过制定一户一表，将每个客户的产品在施工前进行上墙，完成一项销项一项，确保不出现漏装、错装的问题。

2.2.2.2 关键产品的新工艺使用

中央空调、墙纸和背景墙这三项部品是定制精装修方面的重要内容，为确保定制精装施工不造成批量施工的破坏和污染、不影响整体施工进度，项目明确了各部品施工品质，统一工艺工法标准，主要措施如下。

（1）调风口工艺。为隔离中央空调内机运行时产生的震动影响，侧板距离空调内机距离小于30 mm，有效降低声污染（图4）。同时，空调风口采用框架钢木混合结构，提高设备安装整体稳定性，并对木构件做好防火、防腐措施。

图4 中央空调风口安装施工节点示意图

（2）渗透型墙基膜工艺。传统墙纸工艺中，一般墙面为油漆涂料，墙纸铺贴前需铲除墙面油漆、找平，平整、干燥后才可进行墙纸施工，其弊端主要为工期长、成本高等。经研究，项目壁纸施工采用渗透基膜，可直接刷在普通墙体上，一方面，可减少工艺操作流程，降低成本；另一方面，墙面涂刷一层渗透型墙基膜能在墙面形成一层致密的保护层，有效阻隔水分、碱性物质对墙纸的伤害，防止墙纸发黄，增强墙纸与墙体黏结力，延长墙纸的使用期限。

（3）装配式背景墙。传统背景墙一般采用瓷砖雕刻、壁纸、墙面漆、粉刷等，施工操作繁琐，存在一定的损耗，并且安装完成需开窗通风三个月才能入住，易起皮开裂、受潮发霉，受潮污迹难以清洗。因此，项目采用装配式背景墙整体安装工艺，其通过模块化生产工艺制作，现场精准量度尺寸，减少施工流程，省时省力，并且直接将装配式背景墙安装在毛坯墙上，安全可靠，无需任何基层搭建。

悬挂式、承插式两种，均有明缝、暗缝两种不同的装饰效果。项目采用悬挂式安装方式，主要通过竖龙骨固定、专用卡件放置、墙面悬挂安装三步完成，具体施工工艺为：先进行阴角条施工，固定下部墙板；然后安装墙板水平卡件龙骨，再安装上部墙板；墙板竖向采用专用拼缝卡件龙骨施工，以此类推直至墙板安装完成（图 5）。