住宅质量投诉问题的成因及防治的研究

张旭 王梅

工程质量一直是社会关注的热点。随着人们维权意识的不断提高，住宅质量的投诉也会持续升高，据不完全统计湖北辖区各地市州近年来本地住宅质量问题年投诉量均超过百起。因此，有必要根据建设工程质量监督机构住宅质量投诉受理台账，对住宅工程质量问题成因及防治展开研究。

一、常见住宅质量投诉问题及成因分析与防治

通过荆门建设工程质量监督机构对本地区近几年来受理的住宅质量投诉受理台账的统计与分析，以下按照质量问题投诉案例比例大小的顺序，列举出投诉数量较多的常见住宅质量问题。

1.外窗及外墙渗漏水

现象一：雨量较大时，外窗窗框与开启扇结合处漏水。

成因分析：密封胶条质量差，在温差作用下过早变形失效，无法有效阻隔雨水渗入。

防治措施：选择质量合格的外窗产品。

现象二：外窗窗框处渗漏水。

成因分析：（1）窗框安装后，金属窗框因强度不够，在温度应变作用下发生较大变形，引起窗框边抹灰砂浆层开裂、脱落，造成渗漏水。

（2）外窗台、外立面装饰线条坡度设置不足。

防治措施：（1）按规范要求选用外窗产品材质、类型及规格。

（2）设置合理坡度。

现象三：外窗周边墙体出现渗漏水。

成因分析：（1）由于窗台压顶支入墙体长度不足，引起窗台与两侧墙体交接位置出现斜向八字裂缝，造成外墙渗漏。

（2）外墙砌筑时在窗台压顶处留槽口，先砌筑窗台以上墙体后浇筑压顶，压顶与砌体间隙处难以填塞密实。

（3）施工脚手眼、构造柱模板拉条洞口、预留洞口等外墙洞口填塞不密实。

（4）因装修原因拆除内飘窗板，施工中扰动周边墙体，引起墙体局部开裂渗漏。

防治措施：（1）控制窗台压顶支入墙体长度。

（2）窗台以上墙体待窗台压顶施工完毕后再继续砌筑，不允许预留压顶槽口。

（3）外墙施工脚手眼、预留洞口应采用细石混凝土灌实，构造柱模板拉条洞口先用聚氨酯发泡剂填充，后用加微膨胀剂的水泥砂浆抹平。

现象四：外墙局部位置出现明显的渗水痕迹。

成因分析：（1）填充墙砌体外墙未按规范要求设置拉结筋和构造柱。

（2）框架梁与填充墙砌体的连接处，因温差变形不同、砌体墙沉降、砌块材料收缩等作用引起开裂渗水。

（3）外墙装饰层开裂引起的渗漏水，如外墙保温层开裂、饰面砖缝出现砂眼及裂缝。

防治措施：（1）设置拉结筋和构造柱。

（2）外墙抹灰层内增设抗裂网；一次砌筑墙体高度不超过一步架；砌块的龄期期满方能上墙施工。

（3）外墙装饰面层合理设置分隔缝。

（4）饰面砖施工前，墙体基层与砖面润湿且阴干；外墙砖勾缝时，应先清理勾缝并用水润湿，勾缝砂浆宜选用聚合物水泥砂浆，保证缝内浆料饱满密实。

2.填充内隔墙砌体裂缝

现象一：加气混凝土砌块内隔墙墙体表面出现竖向裂缝。

成因分析：（1）砌筑的过长墙体中未设构造柱。

（2）砌块龄期未达28天就上墙砌筑。

（3）砌体灰缝干缩裂缝引起面层开裂。

防治措施：（1）大于4米的墙体，墙体交接或转角处宜增设构造柱。

（2）墙体中两种不同材料交接处布设抗裂钢丝网，墙面满布耐碱网格布。

（3）砌筑及抹灰前应浇水，润湿砌块砌筑面，宜采用水泥砂浆做表面抹灰层。

（4）选择粘结性好的砌筑砂浆，砂浆强度不应低于M5，且应具有良好的保水性。

现象二：墙面抹灰层空鼓开裂。

成因分析：（1）混凝土剪力墙表面光滑，砂浆附着力较差造成抹灰层空鼓开裂。

（2）抹灰前混凝土及砌体表面未清理干净，或喷浆附着力较差，导致因局部喷浆剥落而降低附着力，引起抹灰层空鼓开裂。

（3）管线开槽处不封堵或封堵方式不合理，导致抹灰面层空鼓开裂。

（4）箱体顶部未设置过梁，或过梁支入长度不符合规范要求。

（5）抹灰施工后未及时养护，无有效保水措施。

防治措施：（1）墙体基层清理，配置喷浆或拉毛砂浆，抹灰施工分层进行，每次宜7～9mm。

（2）单、双线管开槽可采用抗裂砂浆进行封堵，三线管及以上应采用细石混凝土加微膨胀剂进行封堵，表面增设抗裂网。

（3）设置预留箱体过梁。

（4）水泥砂浆抹灰层应在湿润条件下养护，应在抹灰24h后进行。

3.现浇混凝土楼板裂缝

现象一：沿梁边或纵、横墙边出现水平裂缝。

成因分析：（1）板面负弯矩钢筋浇筑施工中被压下，致上部混凝土保护层过厚。

（2）楼板混凝土实体强度未达到拆模强度值，模板支撑体系过早拆除。

（3）混凝土浇筑后未进行二次抹压，养护不及时，表面水分受环境影响蒸发过快，温度变化过大，导致混凝土收缩开裂。

防治措施：（1）浇筑混凝土前，校正板面钢筋偏位；设置板面负筋撑脚（马凳）。

（2）留置同条件混凝土拆模试块；或进行回弹法检测，确保混凝土实际强度。

（3）楼板浇筑完成后，在混凝土终凝前进行二次抹压，及时养护。

现象二：楼板顺预埋管线布置方向的裂缝。

成因分析：预埋管线管径过大或局部布置过密，且住宅楼板本身厚度不厚，造成局部混凝土层较薄而易开裂。

防治措施：合理布设管线，避免管线集中布置；对布设较多的管线的楼板，可增加过路盒或采取明装的方式。

现象三：楼板底部呈不规则细小裂纹，上层带水施工后渗水较明显。

成因分析：混凝土配合比设计不合理，水胶比、砂率、坍落度偏大。

防治措施：供货前审查混凝土配合比，控制沙、石含泥量，合理增加掺合料用量、添加外加剂等方式减小水泥用量。

4.混凝土梁裂缝

现象：在主次梁交接处，次梁支座附近处梁下部出现斜向裂纹。

成因分析：（1）梁的跨度较大，混凝土拆模强度未达规范要求，过早拆模。

（2）箍筋或吊筋配置不足，施工时局部钢筋位移。

防治措施：（1）控制拆模时混凝土实体强度达标。

（2）保证钢筋安装定位准确。

5.屋面渗漏水

现象一：女儿墙、烟道、檐口、屋面突出构架及伸出管道等根部渗水。

成因分析：（1）女儿墙、烟道、檐口、屋面构架及管道等根部细部处理不当，卷材与立面未固定牢，卷材脱空受温度变形作用开裂。

（2）檐口未做滴水线或卷材铺贴出檐太少。

（3）天沟未找平，雨水口卷材粘贴不严实，或卷材层数不够；雨水口堵塞，天沟积水。

防治措施：（1）女儿墙、烟道、檐口、屋面构架及管道等根部做好细部处理，做到构造合理，宜在根部处设缝，并用油膏密封严密。

（2）出檐抹灰做滴水线或鹰嘴。

（3）天沟按设计找坡，雨水管与基层间做好防水处理，雨水口卷材及胎体增强层应分层铺贴严实。

现象二：屋面混凝土或水泥砂浆面层开裂引起渗漏水。

成因分析：屋面面层未按设计及规范要求设置分隔缝，或分隔缝设置不合理。

防治措施：装配式结构屋面板的支座处、屋面转折处及与立面交接处宜设分隔缝；分隔缝纵横向间距不大于6m的面层，缝宽一般为20mm，清缝后用防水油膏填封严实。

6.室内排水管道堵塞

现象：排水管道堵塞，污水进入室内，地面漏水。

成因分析：（1）交房后装修的剩余材料倾倒入管道。

（2）施工垃圾、生活垃圾随意倾倒等造成管道堵塞。

（3）管道安装未按设计设置排水坡度；擅自改变管道走向，造成管道转弯较多。

防治措施：（1）加强物业管理及管道防堵宣传教育。

（2）管道安装前，应认真疏通管道，清除杂物，管道安装保证排水坡度符合要求。

（3）在设计上采取合理技术措施防治管道堵塞；加强排水管道的变更和验收工作。

7.室内墙面结露、长霉

现象：外墙内保温墙面结露、长霉，一般出现在外墙转角处、外门窗口、山墙下部及墙面湿度大的部位。

成因分析：（1）保温构造设计不合理，当室内外温差较大时，混凝土构件的热桥效应造成室内墙面结露、长霉。

（2）施工方法不符合规范，材料的质量性能不符合要求。

（3）室内环境通风条件差。

防治措施：（1）在热桥两侧铺贴或涂刷足够长度保温材料，做好热桥保温措施；外门窗侧壁应做好保温措施，特别是外飘窗两侧；外墙转角处宜做内外结合保温。

（2）定期开窗，保持良好的通风条件。

8.内墙饰面板（砖）脱落

现象：内墙砖砂浆与基体粘结不牢，逐渐出现砖底砂浆找平层空鼓、面砖脱落。

成因分析：（1）抹灰层或外墙内保温层强度不足，盲目贴砖。

（2）墙面未清理干净或表面太光滑。

防治措施：（1）抹灰层施工后及时养护，保证砂浆强度，并可增设加强钢丝网；贴砖墙面的内保温层内应设置钢丝网和塑料锚栓等加强措施。

（2）贴砖施工前做好墙面基层处理。混凝土基层及填充墙表面应清理干净，可涂刷界面剂处理，表面过于光滑的应先用聚合物水泥砂浆“甩浆”处理。

9.烟道的密封不严

现象：烟道漏水、窜烟。

成因分析：（1）烟道封堵不密实，未做好根部防水处理。

（2）烟道过长，未与楼板有效连接，荷载作用下变形开裂。

（3）建筑垃圾等杂物落入烟道内。

防治措施：（1）先应湿润混凝土表面，烟道就位后，填缝先用掺膨胀剂的细石混凝土灌实，再用防水油膏密封，后做细石混凝土捣成防水反口。

（2）宜间隔两层将烟道根部做承重处理，并与楼板的预留钢筋有效连接，保证安装牢固。

二、其他住宅质量投诉问题的分析

还有如室内净空高度及开间尺寸不符合设计要求、室内墙面抹灰工程平整度不符合规范要求、门窗安装不方正、栏杆高度和安全玻璃使用不符合规范等其他住宅质量投诉。分析其原因，主要均为施工质量控制不严所致，可从推行施工质量标准化、推广如BIM等信息化管理技术的应用、加强分户验收等方面多措并举地有效防止住宅质量问题的出现。

另外，诸如外墙涂料层起皮、掉粉、裂化和剥落、散水开裂、开放式连廊排水管排水不畅、地下室渗漏等。室外质量问题虽对建筑外观及部分使用功能有一定影响，但由于对业主的室内居住环境影响有限，投诉的案例相对较少。

此外，诸如业主自行装修施工、建筑物周边施工作业扰动等原因引起的住宅工程质量投诉，因不属于施工质量问题，应由相关责任方自行维修处理，本文不作分析。

三、从制度方面着手防治和处理住宅质量投诉的对策

以上所述是从技术层面讲的，从制度方面着手防治和处理住宅质量投诉的对策可采用：

1.强化过程控制质量制度

参与建设各方责任主体只有各自建立健全住宅质量保证体系，规范住宅质量行为，强化整个作业过程的质量监管，才能确保住宅质量；只有创新先进技术，杜绝不合格材料，消除落后工艺和设备，才能确保住宅质量，从而防治和减少住宅质量投诉。

2.实行分户验收和质量投诉信息公示制度

事前实行住宅分户验收制度；事中调查处理质量投诉；责任主体处理质量投诉信息公示是有效防治和减少住宅质量投诉的措施。

3.运用中介机构对投诉住宅质量问题进行评估

运用中介机构对投诉住宅质量问题进行评估，作为经济赔偿的依据，减少扯皮，加快住宅质量投诉的处理。

4.实行建设工程质量保证金和保险制度

由于开发企业的变更或注销等原因，一旦房屋在使用过程中出现质量投诉，很难找到责任单位，没有资金保障，处理起来十分周折，因此实行建设工程质量保证金和保险制度是处理住宅质量投诉的有效对策。

四、结语

对住宅质量投诉问题的成因及防治方法的研究有助于在施工工程中对质量通病的有效防控，为参建单位及建设工程质量监督机构的工程质量管理明确目标和方向。通过受理投诉到处理质量问题及以后施工中改进措施，再到业主使用中问题反映，构成了一个持续改进、不断提升的工程质量提升体系，对提高住宅工程质量有着非常积极的作用。