对目前房地产市场监管的几点想法

董承志 卜晓钢

摘要：房地产行业上下游产业多，带动就业人员数量庞大，多年来在促进经济社会发展、解决群众住有所居等方面发挥了重要作用 在房地产市场深入发展过程中，存在诸多发展不规范因素，如烂尾楼、交易资金安全、中介市场乱象、服务意识滞后等问题，亟待房地产市场监管部门思考落实，结合实际谈一谈对房地产市场监管的想法

关键词：房地产市场;监管;措施

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）05-0061-65

收稿日期：2020-03-30

1 背景

1.1 市场面情况

目前我国房地产市场中，房屋买卖交易环节多、时间长、涉及资金大，房地产开发企业、房产经纪公司处于房源信息集散的重要位置，由于供需双方的信息不对称，“虚假宣传”“虚假房源”“一房两卖”“阴阳合同”“骗贷套贷”等问题层出不穷，而且房屋作为最重要的家庭财产之一，在交易过程中，因为买卖双方缺乏信任度，通常都会面临“先过户”还是“先付款”的选择难题，如果在最后登记办证时才发现房产存在问题，或者购房款被中介公司挪用，将会造成购房人的经济风险和社会的不安定因素。

特别是2020年初的这场疫情，来势凶猛、持续时间长、影响范围广、对社会经济冲击大，房地产全行业同样受到了严重影响，一直以来采用的传统的线下交易模式已经不能满足管理和服务的需要，为线下转线上办理得到了进一步的推动。但就房屋这样的大宗资产来说，在互联网这种看不见摸不着的环境中交易，必然会遇到各种各样的问题，从目前的实务来看，交易监管部门很多时候还受制于多年思维定式的束缚，对“放管服”的理解不到位，监管方式复杂，服务方式单一等等。笔者认为房地产市场监管应着眼于通过法律乃至行政手段对市场进行指导，拓宽服务渠道，充分运用互联网技术提升房地产服务能力和市场监管力度，把各类矛盾和隐患尽可能提前消灭于萌芽状态，以保护权利人的合法权益，维护市场秩序，降低交易风险，减少交易纠纷，从而切实解决房屋交易过程中存在的实际问题。

1.2 法规政策面情况

为保持房地产市场健康稳定发展的局面，近年来，国家相继出台各项规定和指导意见，明确要求政府职能部门要加强和规范市场监管，依法对整个交易市场的市场主体和普通的交易参与者都进行监管，使所有房地产交易行为都在国家法律、法规的范围内依法有序的进行。

2016年7月，住建部等七部委联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016] 168号），要求规范中介服务行为，全面推行交易合同网签制度，健全交易资金监管制度，加强行业信用管理，建立多部门联动机制，强化行业自律管理，强化行业监督检查。

2017年9月，住建部联合人民银行和银监会出台了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房[2017] 215号），要求坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，规范购房融资行为，加强信息互通和部门间协作，简化办事程序，强化监督管理。

2018年12月，经国务院同意，住建部出台了《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房（2018] 128号），要求在全国城市规划区国有土地范围内全面实行房屋网签备案全覆盖，实现网签备案系统全国联网，加强交易资金监管，加强房屋网签备案价格监测，推动部门间信息共建共享，为国家宏观调控提供决策依据。

2019年5月，住建部按照国家要求，部署开展“一城一策”试点工作，要求开展房屋网签备案数据联网采集工作，建立科学的房地产市场监控体系。

2019年8月，住建部印發《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》，要求各地使用统一的交易合同示范文本，规范房屋网签备案基本流程，延伸窗口服务，积极推进“互联网大厅”模式，逐步纳入政务服务“一网通办”，实现房屋网签备案“掌上办理、不见面办理”。

2020年1月1日施行的国务院《优化营商环境条例》，要求严格按照法律法规和职责，落实监管责任，明确监管对象和范围、厘清监管事权，依法对市场主体进行监管，实现监管全覆盖;要求充分运用互联网、大数据等技术手段，依托国家统一建立的在线监管系统，加强监管信息归集共享和关联整合，推行以远程监管、移动监管、预警防控为特征的非现场监管，提升监管的精准化、智能化水平。

2 措施和想法

交易监管是政府职能，要借助现代信息技术，实行不见面审批、不见面办理，把更多业务从“只跑一次”上升到“不见面办结”。不动产交易登记改革后，虽然有些城市把合同网签备案职能划转到不动产登记部门，造成了监管上的一些不便利，但只要部门间加强信息共享，工作上密切协作，同样能发挥良好的监管作用。

2.1 强化服务意识

2.1.1 组织开办网上房交会

依托官网组织开办网上房交会并形成常态化，在原有的信息化平台基础上，增加、完善、畅通房地产开发企业和经纪机构线上房屋销售渠道，支持项目线上宣传、认购、预定、开盘等活动，集中公布各房地产开发企业和项目的销售信息、中介业务、政策咨询、地图找房等，积极引导购房者使用网络看房、选房、购房的习惯，推进购房者网签、按揭审批、放贷手续网上办理，掌握各楼盘市场关注热度，同时提供交易成交价格和数量统计，利用大数据实现区域和功能板块的房地产市场分析。

2.1.2 适当放宽预售资金监管和各类保证金政策

2020年2月，住建部办公厅下发《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，要求“加快推动银企合作，鼓励商业银行对信用评定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持，有效降低企业融资成本。大力推行工程担保，以银行保函、工程担保公司保函或工程保证保险替代保证金，减少企业资金占用。”

笔者认为，为更大增强企业发展动力，提高企业资金流动性，应最大限度减少政府对市场活动的直接干预，对各类保证金和预售监管资金采取差别化监管，对于信用优良的企业，允许开发企业采用银行保函或上市公司担保形式解冻监管资金或抵顶部分监管资金，亦可采取在预售资金使用上实行线上线下相结合的动态监管，减少人T审批。开发企业在线上如实填报资金用途后可直接使用资金，对不规范使用资金情况采取实时冻结并绑定信用等级，取消优良信用企业享有的绿色通道。

2.1.3 推进“互联网+政务服务”

通过“互联网+”模式提高房地产市场服务监管水平，通过“人脸识别”等手段进行身份验证，提供真实房源展示、委托挂牌、房屋租赁备案、信用管理、房屋交易监管资金的查询和支取，同时支持商品房销售、存量房交易监管、品牌公寓租赁、房屋租赁合同网签备案等全流程业务办理，通过“数据共享”“并联审批”“电子签名”等技术手段达到能够远程审查是否符合交易条件，围绕交易、评价、诚信和星级数据，逐步建设和完善诚信管理体系，支持与现有业务系统进行紧密集成和无缝对接，并将项目作为房产业务窗口嵌入城市政务APP，形成一套系统，限时全程通办，全面推行“不见面”审批。

2.2 多举措监管

2.2.1 强化开发企业商品房预定、退定管理

通过实名认证注册，坚决打击开发企业预售许可前各种形式收取购房款行为。具体流程如图l所示。

2.2.2 全面开展资金监管工作

（1）商品房预售资金监管

在预售制度下，为确保预售资金用于商品房屋项目工程建设，银行发放的贷款资金及时纳入监管，实行商品房预售资金监管全覆盖，杜绝因资金监管不到位出现新的烂尾楼盘。例如创建ABC三级监管账户管理模式，A账户是指监管机构在签定合作协议的商业银行开设的预售资金归集账户。B账户指开发企业以预售证为单位在各商业银行自主开设的预售资金监管账户。同一监管银行的A帐户为所有B帐户的资金归集帐户。C账户指监管机构在签定合作协议的商业银行开设的跨行按揭贷款专用账户。预售资金缴存时，首付款和按揭贷款等先缴存进开发企业B账户后由系统自动归集至A账户，B账户当日清零。资金审批使用时，监管银行依据监管机构拔付指令将资金从A帐户划转至开发企业B帐户后不作停留，直接拨付至施工单位帐户。放款至C账户的按揭贷款由监管机构转入开发企业B帐户后自动归集至A帐户。避免跨行按揭贷款进开发企业一般户后资金挪用的风险，同时减少监管资金催缴的难度和工作量。

（2）存量房交易资金监管

存量房交易资金监管最大的作用是保障交易安全，重在提供服务，以确保房子能顺利过户到买方名下、卖方能拿到房款，不影响交易流程。交易资金的监管范围应包括购房定金、首付款、购房贷款等全部房款。交易资金的缴存和划转均应通过资金专用账户进行，开户行和监管机构通过房产业务平台或政务服务平台实时共享每一笔交易的合同信息和批贷进度，并对每笔业务全程监督。开户行当日确认首付款和贷款的入账、上传首付款和贷款缴款凭证。监管机构隔日对账，开户行按月向监管机构提供存量房交易资金缴存情况，提供定期结算账户余额。

2.2.3 加强信用建设

良好的社会信用是经济健康发展的前提，加快推进社会信用体系建设，具有重大而深远的意义。房地产行业信用建设关乎民生福祉，应尽快建立房地产开发企业和房地产经纪机构及从业人员的信用考评等级，监管机构可对其开发项目或经纪行为实行差别化管理。

如对开发企业实行A、B、C、D四个等级的信用考评，信用考评结果作为预售许可、预售资金监管等的主要参考，并通过官方网络平台和新闻媒体向社会公布。房地产开发企业信用考评结果为A级、B级的分别予以积极的政策激励，并优先推荐行业评先评优。考评结果为D级，企业主要负责人须接受约谈，作为重点企业进行检查或者抽查，向相关管理部门和银行等金融机构以及社会公众发出预警等处理，并纳入预售重点监管单位，对有严重违法违规、失信行为的将列入企业黑名单。

对于经纪机构及经纪人的信用评价，主要通过“互联网+”模式，通过交易监管服务平台建立以购房人评价为主的信用评价体系，交易双方可对经纪机构和经纪人进行服务评价，交易完成90天内（建议），交易双方还可以通过合同编号对经纪机构和经纪人进行二次评价，每单交易的最终评价实时进行公示，以便社会民众和相关主管部门及时了解行业真实信用情况，形成社会监督，各方协同，实现优胜劣汰，分类管理，从而为进一步规范房地产市场提供有力支撑，促进房地产行业规范经营、诚信服务。

2.2.4 善用网签限制手段

房地产市场发展是不断完善的过程，笔者在此重点谈谈房屋销售环节的一些不良现象，如开发企业捂盘惜售、虚假宣传、违规收取诚意金、意向金、认筹金、楼盘烂尾、阴阳合同、中介吃差价等行为，造成了社会矛盾的屡屡发生，严重侵害了购房消费者的合法权益，如何从源头上整治和规范房地产市场秩序，迫切需要房产管理部门施以有效的整治对策。个人认为，应以文件形式明确网签限制行政管理措施的适用情形，结合预售许可审批，开展开盘蹲点、跟踪检查、专项检查、预定管理网络化，进一步强化市场秩序管控和价格波动监测，以网签限制为管理手段，依法严厉打击各类扰乱市场秩序的行为。特别对存在捆绑销售、霸王条款等不稳定隐患的项目，要畅通投诉渠道，鼓励分类投诉，即时采取停网整改，挂接信用考评，加大违法违规成本，促使一些企业、机构和经纪人从想违规到怕违规再到不想违规的转变。

2.2.5 发挥行业协会的重要作用

行业协会是实现行业有序管理的重要组织，随着政府职能的转变，行业主管部门将原有行业管理服务性工作转移给行业协会，使行业协会在为企业服务、行业自律、行业协调、行业监督、对外交往等方面的作用更加突出。

但是，客观地看，现阶段行业协会工作还存在一些问题，主要表现在整体力量比较薄弱，自律机制不健全，维权职能不到位等，协会的作用与会员的期望还有较大的距离。房地产市场易受国家政策和市场因素影响，又与租赁、抵押、司法等活动关系密切，笔者建议协会可以组织住建、市场监管、工商、司法、金融等业内专家，成立行业专家库，一是制定行业行为自律守则，开展预销售合同文本抽查，对合同文本内容存在显失公允的条款提出督促整改。对拒不整改的，可建议相关主管部门实施停网销售等措施促进整改落实。二是发挥行业协会服务行业发展作用，常态化利用互联网举办网上房交会，实现楼盘展示、预定购买等公共服务功能。三是加强行业培训，塑造一批守法律、懂业务的企业和从业人员。四是加大对房地产相关法规政策的宣传，邀请法律界专家开展各种层面、各种形式的以案说法活动，对政策变化、房屋交易中易出现的各种陷阱和疑难问题提供法律咨询，对群众关心的案例进行专业的解读和分析，引导群众合法诉求、依法维权，有效化解社会矛盾.

作者簡介：董承志、卜晓钢，连云港市房屋产权管理中心。