合同一方解除，已经登记的不动产该如何处理

摘要：根据一则案例，提出问题：合同一方解除，已经登记的不动产该如何处理？经分析认为，因生效法律文书产生的合同解除，办理不动产房屋撤销登记更为合理、科学。

关键词：合同;不动产;案例

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）05-0043-45

收稿日期：2020-04-09

案由：有一则案例，甲与乙签订了一份房屋买卖合同，将自己名下的一套住房卖给乙，合同约定由乙支付定金后办理不动产房屋所有权的转移登记手续，乙在取得不动产权证书需向银行贷款，后一并支付剩余房款。甲、乙双方到不动产登记机构办理完不动产转移登记，因乙的原因无法支付余下房款，但乙却不愿意返还房屋，甲为此诉至法院，要求乙返还自己的房屋，最后法院判决解除甲乙之间的房屋买卖合同，要求乙返还房屋。甲、乙到不动产登记机构办理相应登记时却遇到了麻烦，不动产登记机构认为需要办理转移登记，按重新办理转移登记的要求，甲、乙需承受十几万元的税收。

基层不动产登记部门会经常碰到这样的问题，类似情况该如何办理相应不动产登记？为此，也有学者进行专门的论述，在法院及不动产登记业内引起很大争议，争议焦点主要是如下两点：一是到底按什么登记类型办理相应手续;二是登记时是否要缴纳税费。为此也形成两种主要观点：不动产房屋转移登记观点和不动产房屋撤销登记观点。本文从合同解除的法律后果、物权登记理论依据以及该如何操作等几个方面阐述这两种观点的区别。

1 不动产房屋买卖合同解除后的法律后果

根据我国《合同法》的规定，合同解除是指合同所创设的合同债权债务终止、权利义务的终止。尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一种观点认为，合同解除不影响合同的效力。持房屋转移登记观点，主要从以下两方面把握合同解除后的法律效果：一是合同解除并不影响合同的效力，比如解决合同纠纷的条款、清理结算条款等，不因合同解除而终止。且合同解除不同于合同无效或合同撤销，并不发生使合同归于消灭的效力。二是合同权利义务终止，只不过是使合同的行使受到阻止，尚未得到履行的债务可拒绝履行，对于已履行的债务，则发生新的返还债务。

上述案例中甲、乙的房屋买卖合同已成立，由此产生的房屋转移登记当然是合理的，现合同被法院判决解除，只是发生了新的返还债权债务，应按新的转移办理，同时还应由新的转移缴纳相应税费。

第二种观点认为，合同解除后权利义务溯及至合同成立时自始终止。持房屋撤销登记观点，主要从以下几点理解合同解除后的法律效果：一是因房屋买卖合同是非继续性、一时性的合同，所以经解除的房屋买卖合同有溯及力，虽然违约责任的承担不因合同解除而受影响，但权利义务的主给付义务、从给付义务溯及至合同成立时自始终止，在这一点上，解除的效果与合同撤销的效果相同。二是对于未完成的给付，给付义务通过解除归于消灭;原认定已履行的给付，成为无法律上原因，应作不当得利返还。

上述案例中，甲、乙订立房屋买卖合同，合同解除后，除清算结算条款外，合同给付义务自始不存在，交付价款自始也不存在。

2 两种观点不动产物权登记的理论依据

我国《物权法》规定，不动产物权的设立、转让和消灭，经依法登记，发生效力。已登记的房屋产生物权的效力，登记即公示。

第一种观点认定物权登记的物权的绝对性、无因性。持房屋转移登记观点，对物权登记的理论依据理解如下：一是甲、乙双方共同申请的转移登记，已记载登记簿，即已产生物权的效力，虽然法院解除了甲、乙之间的房屋买卖合同，但甲、乙在申请房屋登记时的买卖合同是有效的。二是虽然承认合同解除的法律后果是双方返还，但假如甲想申请把已经登记到乙名下的房产转回自己名下，这相当于产生了一个新的返还协议，属于一个新的转移，此时返还实际是又一个转移登记行为，要提供房屋转移税费缴纳票据或免税证明。最后，法院也没有撤销甲、乙双方共同申请的转移登记，这说明甲、乙之间的房屋转移登记是有效的。既然登记没有过错，也就不存在办理更正登记的情形，同时也没有办理撤销登记的理由。

第二种观点认定物权登记的债权形式主义。持房屋撤销登记观点，理解如下：一是不动产登记，是将不动产登记事项记载于登记簿的行为，登记记载于登记簿即产生物权，登记簿是否有绝对的证据效力呢？根据我国《物权法》的规定，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。这充分说明登记簿的证据效力也并不是绝对的。相反，人民法院的生效法律文书是具有绝对的证据效力，只要人民法院的生效法律文书能证明登记簿是错误的，完全可以将其更正过来。二是我国物权登记是债权形式主义，这与是物权登记的有因行为、有给予行为是吻合的。如果有证据说明原因不存在或原因无效，那么不动产登记的法律行为也是无效的。按这种观点，上述案例中，甲、乙买卖双方的合同已解除，合同的主给付义务溯及至合同成立时自始终止，因而，物权变动的基础关系的解除将影响物权变动的效果，原权利人甲仍对物享有所有权。既然原权利人一直享有着房屋所有权，那房屋所有权的再次转移问题就无从谈起，乙应返还原物所有权，物归原主，不動产登记机构给其办理撤销不动产登记是合适的。

3 不动产登记的具体操作

第一种观点认定操作模式的法律依据如下：

坚持房屋转移登记的，认为以上案例不能适用不动产撤销登记。首先，《不动产登记暂行条例实施细则》并没有撤销登记的类型，于法无据;其次，因该房屋登记在记载于登记簿，在具体操作中又不属于不动产撤回登记的情形。

相反，在买卖转移登记事项记载于登记簿之后，买卖双方人申请事项产生了物权变动效果，就不能由当事人双方以解除债权合同的方式撤回转移登记申请改变物权归属，上述案例中的退房则适用不动产转移登记，大部分不动产登记机构在具体操作中所持这种观点。

《不动产登记暂行条例实施细则》第38条规定的申请不动产转移登记需要提交的相关材料中，包括相关税费缴纳凭证。也就是说，税费缴纳凭证是办理不动产转移登记的前提材料。

但在操作中可能会有一些麻烦，比如，税务部门可能会认为，原房屋所有权人甲本意办理退房手续，其不是专业的交易管理部门，难以认定退房的性质问题，要求甲明确办理退房手续后才能核定税费。

在具体实务中，可能会造成申请人往返徒劳，无所适从，最后可能再次申请法院强制协助执行的情况。

第二种观点操作模式的法律依据如下;

坚持房屋撤销登记观点的人认为，如果认可我国物权登记的债权形式主义，合同没有转移，房屋本来就是自己的，物权也应该没有转移，而办理转移登记可能产生了十几万元的税，显然是不合理的，所以，办理房屋撤销登记是合适的，也是合法的。

我国《房屋登记办法》就是将依人民法院生效法律文书办理相应登记、撤销登记与更正登记一起纳入其他登记类型的范畴，《房屋登记办法》至今仍未被废止。

撤销登记与更正登记都有纠正归位的意思，在本质上是一致的，撤销是特殊的更正，根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，只要有证据证明不动产登记簿确有错误的，均可办理更正登记，所以撤销登记是更正登记的特殊情形，理应适用其相应规定。

撤销登记与撤回登记都有取消的意思，但在具体操作时也应予以区分，撤回是在记载不动产登记簿前，如果已记载登记簿了，就应该应用撤销登记了。撤销登记与撤回登记本质上都是对本次交易的取消，在产生的法律后果上也是差不多的。

这种操作也会产生一些问题，比如，已记载登记簿的登记可撤销，这样做是否会造成权利滥用，信用缺失，甚至恶意转移财产之嫌。笔者认为，这些情形可以通过诚信建设等规范，与是否可办理撤销登记并没有必然的因果关系，我们考虑的是理性谨慎的行为人的行为。此外，是否可退还先前交易已缴纳的税费，应由税务部门根据规定具体操作，与本次撤销登记无关。因而，只需甲、乙双方凭解除合同的生效法律文书，直接办理撤销登记即可。

4 两厢比较，办理撤销登记更科学合理

合同解除后，当事人应相互返还依据合同取得的财产。试想，原房屋所有权人将属于自己的财产还是归位到自己名下，如果按转移登记办理让其缴纳十几万元的税，是不合理的。

强调办理不动产房屋转移登记的观点，是强调取得物权的绝对性，即便原因不存在，原因无效，法律行为也不因此而受影响，实际上也是物权登记无因性的观点，而物权登记债权形式主义理论是我国物权登记的主流观点。

综上，笔者更倾向后一种观点，根据我國物权登记债权形式主义理论，我国法律行为原则上都是有因行为，物权变动的基础关系的解除将影响物权变动的效果，原权利人仍对物享有所有权，另从物的流通、减少交易成本以及便民服务等其他方面考虑，因生效法律文书产生的合同解除，办理不动产房屋撤销登记的观点更合理、更科学。作者简介：戴志荣，溧阳市不动产登记交易中心。