探析房地产财务管理风险及其防控对策

张书婧

摘要：随着时代的发展，社会不断地向前行进着，全球的经济水平也在飞速提升，居民生活水平大幅度的得到了改善，人们也更加追求生活环境所带来的幸福感。在此基础上，房地产行业也得到了进一步的发展，但房地产财务管理风险始终是长期存在的一个问题，因此本文首先概述了房地产财务管理的风险，接下来系统的分析了房地产发生财务风险的原因，以及规避风险的控制措施，希望以此推动房地产行业的可持续发展。

关键词：房地产财务管理;财务管理风险;资金;控制

1  引言

近年来，我国房地产行业发展十分迅速，房地产行业在我国市场经济体系所占的市场份额也比较大，我们也能由此看出房地产行业在新时代发展中的重要性。但我国房地产行业起步和发展都比较晚，大多还是由国有企业转化而来，并且在发展前期长期受到国家经济的宏观调控，因此房地产行业正面临着财务管理的风险。同样由于人们生活质量的提高，对房产也有了一定的追求，房地產行业的市场竞争也愈发激烈，那么如何有效规避房地产财务管理的风险，便成为了房地产企业实现可持续发展道路上，必须要应对和解决的问题。

2  房地产财务管理风险的概述

房地产财务管理风险主要是指房地产企业财务管理体系不合理，企业融资贷款方式不科学所导致的企业所得经济效益下降或是企业无法偿还债务甚至破产的风险。从狭义的方面解释，财务管理风险就是企业因为没有合理利用财务杠杆而面临了低收益或破产的局面;从广义的方面解释，财务风险是指企业在开发过程中因为没有对整体进行科学的规划而影响了自身的生存与发展。财务管理面临的重要问题是理财风险，而理财风险中最要紧的是成本的管理，因此重视有形资产与无形资产的管理，合理把握企业的整体成本预算，提高企业对财务风险管理的认识，才能有效的提高房地产企业的风险规避能力。

3  房地产企业财务风险的主要原因

3.1  缺乏合理的预算管理

房地产企业开发的项目越大，资金的投入也就越多，资金在开发过程中留存的时间也就越久，回款的周期也就越长。那么在需要如此大量并且密集地投入资金的情况下，企业未合理地做好财务预算管理，就有可能会导致企业在项目建设过程资金链断掉，无法完成预期目标。其次，每一个房地产开发项目都是极其复杂的，一部分房地产企业没有长远的眼光，认为房地产开发只是在获得土地的使用权后就能够准备下一步的工程款投入和建造工作，接着如期交付工程后就能够收获一定的经济效益。

3.2  成本控制不严格

在整个项目完工后，企业需要整理核算成本再来核算最后收益。据统计，2017年开发成本增速较2016年有明显提升的有6家上市公司，分别是碧桂园、万科、恒大、融创、保利和招蛇，在2016年时他们的开发成本平均增速为44.2%，而2017年则增加到了55.6%，这表明这些公司都处于一个加速补充库存的过程，因此更应该控制成本。有些房地产企业在开发的准备时期没有做好充分的规划，没有充分发挥财务人员的才能，没有将成本的控制落实到位，所以在最后核算时，会发现可能发现增加了不少多余的成本，以至于企业的经济效益受到损失。总而言之，房地产企业一定要重视企业的施工安排，严格把控每一个步骤的成本，为各个环节准备充分的资金，有效的利用资金，尽量能够通过控制成本规避一定的财务风险。

3.3  缺乏现金管理

建立健全的财务管理体系是房地产企业能够正常运作的一大重要保障，但对于许多企业来说，即便是设置了财务管理体系，也有可能会出现各种问题。开发房地产是一项耗时费力的项目，整个过程要经历竞标土地，开发土地，工程建设，竣工交房四个大阶段，每个阶段都需要投入大量的资金，并且因为开发过程时间较长，项目的变现能力也比其他时间短的工程差一些。

4  房地产财务风险控制措施

4.1  提高财务风险管理意识

首先，要提升企业实际掌权和决策人的财务水平，避免其因为对财务工作的不充分了解而做出不科学的决策。其次，要加强对相关财务工作人员的培养，使其始终能够保持先进的理念，为企业今后的发展建言献策。最后，倘若要引进新的财务血液，必须严格把控其专业能力，测试其财务风险管理意识，以求整体水平能够得到提升。

4.2  优化企业资本结构，降低筹资风险

房地产行业的开发项目是需要耗费大量的资金的，那么能否筹集到开发所需求的资金就关系后续的整个建造工作，同时也影响着企业能否顺利的生存和继续发展。调整后资产负债率=（总负债-预收账款）/（总资产-预收账款），预收账款在房地产企业负债里的占比达到了30%，将其剔除后，我们可以看到房地产企业的真实负债水平，并据其做出调整。在一些情况下，某些企业会选择银行的企业贷款来进行负债经营，但企业负债经营是一把双刃剑，短期内可能会看到一定的经济利。

4.3  实现财务管理预算化

整个预算过程可以分为三个版块，首先是对竞标及开发利用土地成本的预算，其次是对建造整个工程的成本预算，最后还有工人工资等细节方面的成本预算。土地储备其实可以算作存货的基础，在土地储备方面，碧桂园、融创、新城仍在持续增加，并且名列前茅，但销售速度位于前端的同样是这三家企业，因此合理的规划土地储备也是一种规避风险的途径。在预算出大概财务成本后，要详细规划各个项目的成本，分析整个资金链是否环环相扣，以大局观来规划每一笔资金的轻重缓急，制定详细的财务管理计划，并且坚持执行，严格把控，以此防控一定的房地产财务风险。

5  结语

综上所述，房地产财务风险是每一个企业都会面临的挑战，而在激烈的市场角逐和淘汰中，企业必须采取有效的应对措施，如，加强各有关人员的风险防控意识、优化企业的筹资结构并能及时实现财务管理预算化。以此对企业在开发过程中所面临的风险进行科学、合理的规避，促使各企业能够实现自己不忘初心的战略发展目标，也借此推动房地产企业在市场经济中得到更好的发展。

参考文献：

[1]王颖，董荣.浅谈房地产财务管理风险问题探索与研究[J].房地产导刊，2015年第29期.

[2]夏亚欣.基于房地产财务管理风险问题探索与研究[J].房地产业，2015年第19期.