谈房地产企业融资的困境及出路

2020-06-03苏勇

大众投资指南 2020年2期

苏勇

（华融置业南京有限公司，江苏南京 210036）

一、房地产企业融资概述

（一）房地产融资基本概念

房地产融资是指房地产企业在经营管理活动中通过各种信用方式及金融工具为房地产企业及项目开发融通资金的行为。广义上的房地产融资是指房地产企业在开发、流通及消费等环节中所进行有关资金筹集、资金运用和资金清算的所有金融行为。狭义上的房地产融资是房地产企业及房地产项目的资金融通行为，可分为直接融资和间接融资。

（二）房地产融资主要途径及方式

房地产企业融资按资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资。内部融资包括企业自有资金和预收账款等。外部融资包括上市融资、银行信贷、房地产投资信托、房地产开发债券、海外基金、夹层融资、联合开发、并购等。具体融资方式如图1所示：

图1 我国房地产融资渠道汇总

二、房地产企业融资的特点

房地产融资具有时间长、资金需求量大等特点，也导致融资风险较高，同时房地产企业融资具有专属性，具有以下特点：

（一）资金需求量大

房地产开发需要大量资金，而房地产企业自身资金有限，需要依赖外部资金。

（二）以土地和房屋作为抵押

随着国家土地政策的改革，获取土地条件越来越难，房价持续上涨，土地和房屋通常作为房地产融资的抵押担保条件。

（三）融资风险大

房地产行业与经济周期紧密相关，受政策调控及金融监管、市场变化等因素影响，房地产项目波动较大，周期性明显。同时，因房地产开发资金需求量大及时间长，导致房地产企业融资容易产生经济、财务及金融等风险。

三、房地产企业融资困境

近年来，房地产融资政策持续调控，房地产企业的挑战与机遇并存。根据国家统计局发布的数据，房地产融资基本情况是：融资规模持续上升，银行贷款比重居高。房地产企业融资存在融资难、融资贵，结构不合理、体系不完善、融资创新不够等诸多问题，具体如图2所示：

图2 近年房地产业金融政策调控简述

（一）融资渠道单一

房地产企业需要的巨大资金主要来自外部融资，并由商业银行提供了大部分资金，房地产企业负债也集中在银行，加大了银行的金融风险。从客户方面来看，个人按揭购房贷款也基本来自银行。根据调查，房地产开发资金中银行贷款比重达70%，甚至达80%，这种单一的融资方式也加大了银行的信贷风险，如房地产企业不能按期还款，银行将承担主要风险。目前，因受政策及金融监管等影响，股票融资、房地产开发债券、资产证券化等方式到限制，房地产企业常常缺乏资金，影响和制约了企业的发展。

（二）资本结构不合理

现阶段，我国房地产企业直接融资比重非常小，间接融资比重非常重大，导致负债率超高，存在融资结构不合理的现象。虽然部分房地产企业，如央企、国企、上市企业及标杆民营企业在直接融资上具有一定优势，但是中小房地产企直接融资仍困难重重，只能通过开发贷或以超高成本的社会融资。房地产企业主要依赖外部融资和向银行借款的情况下，各种融资方式没有达到一个科学合理的比例，形成结构性失调。

（三）融资风险大

房地产融资由于资金规模大、开发周期长、不确定性多、企业有效担保及不动产抵押物不足、法律制度不完善以及社会信用体系尚未建立等因素，导致抗风险能力弱，融资风险增大。据调查，很多中小型房地产企业负债率高，融资风险控制能力差，无有效的风险控制措施及预案，无法应对金融市场的融资风险。

（四）融资创新有待加强

进入新时期，房地产直接融资仍无实质性发展，甚至出现了明显的收缩。传统融资模式既数量有限，又不能适应企业长期发展，尤其是中小房地产企业融资受政策限制，融资困难大，成本高。改变融资模式，加强融资创新，已是大势所趋。

（五）融资体系不完善

现阶段，我国房地产行业已经有了一系列法律、法规，但总体情况是：体系不健全，规定不具体、操作难度大，不利于房地产业健康发展。当前在房地产业融资创新发展中，不断涌现出新的融资工具及金融产品，迫切需要相应的法律、法规及规章来进行规范和引导。

从国家层面来看，我国房地产融资体系仍待完善。因房地产融资受政策及监管等多重因素影响，作为国民经济支柱产业的房地产业仍没有建立完整的从宏观到微观的融资体系，已限制和影响了房地产业的健康发展。

从企业层面来看，企业融资体系仍不完善。近年来，面对激烈的市场竞争，房地产企业为求生存、图发展，已狠抓管理修内功，不断完善融资制度、流程，但是总体来说仍存在融资制度缺少前瞻性、更新不及时、不完善等问题。房地产企业没有形成适应公司发展的融资规范体系，部分房地企业有制度无体系，影响了企业融资战略、经营战略的实施。

从实务层面来看，房地产企业进行债权融资时，金融机构需要企业有足额的土地和房屋等不动产作为抵押物。为规避风险，办理信贷业务时金融机构也要求房地产企业提供不动产抵押担保，这种方式增加了企业融资压力，提高了融资门槛；房地产融资中金融产品及金融工具单一；缺乏专业金融人才。诸如此类，影响了房地产业的健康发展，需要不断完善房地产金融体系。

四、解决房地产企业融资困境几点建议

（一）拓展融资渠道

当前，单一的融资渠道已不能满足快速发展的房地产业对巨额资金的需求，传统融道受到严重的市场挑战，必须进一步开拓展渠道。房地产企业要实现融资渠道多元化，改变单一地向银行融资的思维、模式，选择多元化渠道。企业需要综合对比融资方式的优劣势，选取最优融资方案。

上市融资是房地产业融资的重要渠道之一，房地产企业可通过在国内主板上市、借壳上市、境外上市等方式实现股票融资。对于房地产企业来说，上市融资能拓宽融资渠道，既可以规范企业管理，提高企业知名度、又可以增加公众认可感、认同感，使企业形成稳定的顾客群。但是上市融资增加了股本及股数，公司股权及控制权可能会稀释；融资成本也较高；上市信息披露，财务公开化，证监会审查等要求将约束企业经营管理。此外，房地产信托、房地产开发债券、房地产证券化、夹层融资、联合开发、并购等模式，也可实现变相融资，达成资源共享，优势互补，多方共赢的目标。

房地产企业融资难的成因既有融资机制上的因素，也有企业自身的问题。金融机构对中小企业放款条件严，融资成本高；金融服务和担保机制不健全；融资渠道有限；房地产企业管理不规范，规模小，盈利及成长性不足等会直接影响银行及金融机构的贷款意愿和审查结论等。因此，拓展融资渠道，加强多元化融资，是房地产企业面临的重要课题。可以从以下方面开展工作：建立健全直接融资体系；稳步增大房地产企业的规模，加强创业板等资本市场发展；鼓励、支持对中小房地产企业的投资；支持开展产权、非专利技术和无形资产质押贷款以及融资租赁等融资业务；支持社会资本参与金融机构投资，支持和服务房地产业健康、可持续发展。

（二）优化融资结构

房地产企业应根据自身财务及经营管理实际情况，统筹安排，不断完善融资结构，提高资本利用率，降低负债率，力争融资布局合理，统筹兼顾。企业应根据不同的融资方案采取合适的融资结构，综合考虑融资期限、融资成本及融资机会，寻求最佳融资结构，争取最低融资成本，主要措施有：

一是加强直接融资，如房地产企业可以通过发行股票、资产证券化、股东投入等方式进行融资，有利于企业优化资本结构。二是改变开发模式，房地产企业可以通过引进战略投资者、品牌房企或通过并购、重组等方式进行合作开发，既可以降低资金成本，优化资本结构，又可以发挥品牌房企在开发、运营、销售等方面的优势，促进企业健康发展。

（三）加强融资风险控制

加强融资风险控制，需要从内部环境和外部环境全面评估融资风险，避免盲目投资、融资。房地产企业应树立风险意识，建立健全融资风险预警、风险控制机制；通过不断学习和培训，增强融资风险识别能力；结合企业内外部环境变化，及时研判融资风险，制定风险控制预案；借鉴融资风险案例，总结公司经验、教训，提高风险防化能力。

（四）加快融资创新

房地产企业想要保持竞争优势，提升市场地位，首先要具有强大的创造力，完善的创新机制，只有在技术和管理上，包括融资上创新，并不断改进和提升，才能与时俱进，才能在激烈的竞争中始终保持不败。从一定程度上来说，企业创新代表了最先进的生产力。房地产企业必须积极推动融资创新，打好融资组合拳，加快实现优化结构，降低成本，规避风险的目标。

首先，政府应营造良好融资创新环境，既要释放金融系统风险，也要促进社会资源合理配置。要借鉴国内外融资创新经验，大力发展直接融资，创新模式，充分发挥金融机构、资本市场在房地产融资创新中的积极作用。

其次，房地产企业应加强加与政府协作，创新融资方式。加强与市场对接，创造融资环境；加强与金融机构合作，拓展融资渠道。房地产企业加快融资创新，需要差异化的金融产品，形成稳定的金融产品供应体系。房地产企业要敢于担当，善于谋划，多措并举，拓宽工作思路，继续探索房地产私募基金、资产证券化、供应链融资、银政企合作等新模式。

（五）建立和完善金融体系

随着社会经济的发展和变革，现有的房地产金融资体系已不能适应房地产业的快速发展，需要建立和完善金融体系，具体措施如下：

第一，加强房地产业融资体系建设。房地产业作为国民经济支柱产业之一，具有十分重要的地位，但是，融资结构不合理、资产负债率过高等影响了房地产行业的可持续发展，也可能引发金融风险。因此，国家应尽快完善房地产金融法律法规，加快确定房地产信贷的法律地位，如制定房地产业融资管理法、产业基金法等，明确各方权利和义务，规范房地产开发企业、政府、金融机构、机构投资者和家庭等主体的融资行为，促进房地产金融市场稳步健康发展。

第二，建立健全房地产企业自身融资制度。房地产企业需要根据企业融资战略及当前实际情况，提前谋划、制定标准、规范流程，形成从总部到项目不同层次的制度体系，同时要有充分的前瞻性。房地产企业要及时跟进政策及市场信息并及时调整制度体系，确保融资工作正常有序开展。

（六）提高企业实力

企业融资的目的是为了获得投资价值和收益，当投资收益率高于投资成本，是企业进行融资决策的首要条件。因此，在融资成本一定的前提下，房地产企业要获得投资人及金融机构的资金支持，增强自身信用，提高自身实力是关键。

第一，建立和完善清晰的企业内部产权制度。房地产企业需要完善产权制度，建立产权清晰、权责明确、管理科学的现代企业制度，实行公司制，有利于建立完善的公司治理结构，有利于规范各项企业经营行为；有利于同国际惯例接轨，开拓发展海外市场，对房地产企业长远发展意义重大。

第二，树立企业良好形象。提高财务意识，杜绝不良融资，提高企业信誉度，确保企业有良好的信贷记录，构建良好银企关系，积极拓展多渠道融资。

第三，规范财务管理。完善财务制度，加强财务管理和经济核算，强化内部监控与协调机制，规范会计确认、计量与报告行为，保证会计信息质量。提高企业财务状况的透明度和财务报表的可信度，为企业融资创造有利条件。

第四，加强内控管理。内部控制管理体现了企业整体管理水平。房地产企业通过内部控制理清关系，明确职能，调节各单元之间的关系并协调各项财务、经营活动。企业通过财务预算、内部监督和管理机制等对资金进行控制，确保实现企业融资目标和战略目标。

第五，实施融资战略。房地产企业应根据企业总体战略目标，制定和实施融资战略。房地产企业融资战略是以资本为核心，以知识为平台，形成全新商业模式、管理模式和投融资模式的融资组合。在知识经济时代，融资战略成为最重要的经营战略。

第六，积极培养和引进人才。人才是房地产企业发展的关键和根本，优秀的人才是房地产企业的中坚力量，尤其是民营房地产企业更要积极培养、引进人才。对于有突出成绩的人才，更要积极支持，加大奖励机制，提高奖励幅度。要积极鼓励人才创新，创造发展新动力。形成积极的人才竞争机制，激励员工不断学习，不断进步，不断钻研，促进房地产企业高质量发展。