征收房地产税的研究

李凤枝

房地产税改革已经讨论多年,十九大已经将房地产税的改革提上立法日程,由于房地产税涉及范围较广,关系人数众多,引起社会各界热议。至今仍未实施，本文依据当前我国房地产发展现状，全国居民的纳税能力和纳税意愿，对房地产税的实施提出几点建议。

一、背景

房产作为居民固定资产，是居民财富的重要组成部分。我国房地产经历了从公有住房到商品房的渐进过度。1998年我国家停止福利分房，大力扶持房地产业的发展。2000年以来，中国房地产业快速发展，成为中国经济的重要支撑，对改善人民的居住条件做出了重大贡献。但随后的房价暴涨，使得制定合理房地产税尤为重要。

中国现在正面临着城镇化，在中国房地产税影响到农村人口向城市人口流动，会影响到中国城镇化的速度,农村人口向城市人口流动,由于受城乡二元体制的影响,大部分农村流入城市的人群仍属于低收入人民群。对这部分人征收房地产税会深化贫富差距，因为房产税调节的是资产收入所得，而这部分人的收入基本上是初次劳动报酬所得。涉及的人群众多，实施房地产税，涉及到社会各个阶层，必须要制定合理的政策。

房地产税是在世界上大多数国家和地区普遍征收的一个税种,已成为各国地方政府的主体税种和主要税收来源。在我国，征收房地产税经历了10 余年的广泛讨论，党的十九大报告提出，要加快各地方对房地产税立法，应按照“立法先行、充分授权、分步推进、”的原则，推进房地产税的立法和实施。中国实施房地产税，目的是希望房地产税发挥筹集财政收入，满足政府提供公共服务的需求，调节收入分配特别是个人财富集聚，起到促进社会公平的作用和经济运行。

二、房地产税的发展现状

房地产税是房产税的一种，以房屋为征税对象，向房屋所有权的人征收的一种财产税，其计税依据是房屋的租金收入或者是计税余值。依据房产税暂行条例，房产税在城市县城、建制镇和工矿区征税。房产税计算应纳税额的方式有两种：第一，以房产原值为计税依据，按税率为1.2%，应纳税额=房产原值⋆（1-10%或者30%）⋆税率，计税余值是房屋的购买价值减去原值一成至三成的余值;第二，以房屋租金为依据，税率12%，应纳税额=房屋租金收入⋆税率[2]。城镇土地使用税是以土地实际占地面积为依据。按税法规定对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种房产税。

房地产税比重 单位：亿元

目前中国2010年至2017年房产税和地产税呈持续上涨的态势。房产税2010年894.07亿元上涨到2017年的2604.33亿元，2017年房产税收入是2010年的2.9倍。地产税由2010年的1004.01亿元到2017年的2360.55亿元，2017年地产收入是2010年的2.4倍。全国的税收收入从2010年到2017年呈现持续上涨的趋势，全国税收收入由2010年的73210.79亿元上涨到2017年144369.87亿元。房地产税的税收收入占全国总收入的比重由2010年2.59%上涨到2017年的3.44%。房地产税占全国税收收入的比重较低，要想房地产税成为地方税的主要税收收入，增加财政收入，必须要扩大房地产税的征税范围。

三、征收房地产税应该考虑的因素

房地产税是地方税收体系中重要的组成部分，它具有很强的稳定性，房地产税从实施以来就存在很多的问题。当前，房产税改革成为公众关注的焦点之一。一方面，房产税征收对象主要是居民，直接影响到居民的可支配收入；另一方面，在当前房格高起的情况下，房产税对房产市场的供给产生一定影响，进而对房子价格会产生一定的影响。未来房产税无论如何推进，如下因素值得考虑：

(一)房地产税率设置不合理。现行的房地产税是全国统一税率，经济发达地区与经济不发达相比，人均收入较高，实行统一税率，导致社会贫富差距拉大，加重了中低收入居民的购房负担,影响到中国城市化进程。对商业用房征税税率为1.2%，租金收入税率为12%，税率相差近十倍，税率差距较大。

(二)房地产税和费的概念不清楚，全国房地产税和费的概念不是十分清晰，房地产交易过程中，涉及的各种费用，例如：维修基金、办证费、手续费等，征收的形式和标准与税无法进行区分，在交易的过程中既有税也有费的成分，征收部门的职责也不清晰，导致纳税人无所适从。

(三)房地产税的立法层级较低，房地产税暂行条例，只是暂行条例法律的强制性不高，地方政府拥有条例解释权，地方政府对产税费的解释弹性过大。

(四)我国现行房地产税制中很明显的问题，主要对房地产流转环节征税，税收负担很重; 对房地产保有环节则征税相对较少。在税率的设计上流转税环节的税率远高于保有环节[4]。保有环节税负过低导致投机者囤积房产，房产空置率上升，赚取高额房产升值收益，不利于资源优化配置。流转环节税负较高，导致交易环节企业税负过重，为降低负担，寻求低税率，隐瞒真实交易的房价，会使得社会遵从度下降。

四、房地产税改革建议

目前我国实施房地产税的主要目的是为了降低房价，打击投机炒房行为，缩小贫富差距，促进社会公平。

（一）优化税率

税收是调节贫富差距的重要手段，为缩小贫富差距，针对不同收入阶层制定不同的税率，适当降低低收入人群的税负，实现低收入少缴税，高收入多交税。根据购房的用途及数量进行合理设置，区分住宅用途及非住宅用途的房屋税率，住宅房屋使用低税率，非住宅用途，以工商业房屋，以营利为目的的房屋适用高税率，缩小目前房地产税的税率差距。房地产税作为财产税，应使用超额累进税率。这些措施可以适当缩小贫富差距，降低房产空置率，减少或者降低房地产投机行为，缩小房地产泡沫，使得真正需要住房的居民有房可住，也可以使房地产市场价格逐步回归合理。

（二）完善现有的法律体系

房地产税收的立法要遵守税收法效率原则，税收公平原则，遵守立法程序，完善立法内容，加强立法监督，提高纳税人法律意识，避免偷税漏税行为，以立法为主导，做到有法可依，依法纳税，严格执法。提高房地产税的立法层级，做到全国统一立法，具体到各地可以有解释的权利。这样才能够既提高立法层级，又结合当地的实际情况。

（三）落实税收补贴优惠政策

保障性住房的供应可以保证中低价的住房需求，对于务工人口租房可以进行优惠，务工人员的收入相对较低，可以降低房产租金税收收入，可以降低务工人员的住房成本，保证其住房需求。对于中低收入阶层人群来说，买房就需要国家政策扶持，例如：税收补贴，税收优惠，保障性住房补贴 ，提高住房条件，保证中低收入人群的住房需求。保障性住房建设要加强政府监督，防止保障性住房成为有权有钱人的新的财富增长点，严惩虚假保障性住房项目，不断推进房产信息公开，保证保障性住房落实到位。

(四)整合优化房地产税收结构

我国现在实施的房地产税制度结构不合理，税制设计“重流转，轻保有”，现行房地产税的目的主要是调节房地产价格和组织地方财政收入。要实现这一目的必须对房地产流转环节和保有环节进优化整合。第一，现行房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税可以合并征收，现行房产税计税价格已经包含土地价格，，用含有土地价格的房产原值征收房地产税并同时征收土地使用税，是属于重复征收。第二，将使用从价计征房地产税，现在的土地使用税和耕地占用税都是从量计征，虽然不同地方的税额不一样，但是不能反应各地土地价格的真实差异，应采用从价计征使用比例税才能真正反应不同地区的价格。