我国旅游地产结构性改革的发展策略

李 辉，刘慧贞

（大连财经学院工商管理学院，辽宁大连 116622）

在旅游产业供给能力、资源配置等改革与优化前提下，旅游产业、城市地产业逐渐开始融合。城市旅游产业通过依托旅游地产这一物质基础，对其内部存在的丰富海滨旅游资源、山水资源进行整合，迎合社会市场需求开发全要素旅游项目，解决旅游地产发展过程中存在的各种结构性问题，从而有效保证旅游地产对区域旅游业的促进作用。

一、我国旅游地产的结构性问题

（一）同质化、单一化旅游地产供给与个性化需求的矛盾

近年来，我国旅游业在消费能力、消费需求方面不断更新升级，旅游需求的个性化和多样化特点逐渐显现，游客已经不再满足于传统标准化的旅游方式。根据《2018 年文化和旅游发展统计公报》的统计数据显示，2018 年我国国内旅游人数55.39 亿人次，比上年同期增长10.8%，全年实现旅游总收入5.97 万亿元，同比增长10.5%［1］。据《2019 新疆独库公路大数据分析及特种旅游研究报告》显示，2019 年前三季度国内游人数达到45.97 亿人次，同比涨幅分别达到8.8%，其中自由行是最为常见的旅游方式，自由行旅游总人数高达48.5 亿人次，占比87.6%。这说明游客在旅游资源和配套设施的选择上更加灵活化和个性化［2］。然而，相对于国内多样性旅游需求的变化趋势，过于单一化的旅游项目、旅游地产供给，使游客在旅游消费中的积极性较低，因此推进国内旅游地产供给侧结构性改革势在必行。

1.旅游资源不足

我国大多数景区在旅游资源开发与建设中，通常以山脉、水域、海洋等自然资源为基础，通过对区域内旅游地产、旅游产品等产业作出整合，形成以旅游业为核心的、独具特色的旅游文化。但相比于旅游自然资源的挖掘与开发而言，国内旅游在人文资源、旅游地产之间的结合与建设则明显滞后。一方面，在“旅游+农业”地产项目的开发建设中，大多数经营主体还是以农家乐作为休闲农业项目发展的主要经营模式，以家庭为单位进行小规模产业服务的规划，难以形成规模效应，这就造成休闲旅游主题项目的建设，出现档次低、同质化竞争严重等现象。另一方面，地域传统民俗与人文景观文化作为一种彰显城市旅游特色、文化活力的静态符号，不仅可以提升旅游公共服务项目、旅游产品的档次，而且将人文资源融入到旅游地产的建设中，能够保证旅游景观及服务的层次感，带动旅游地产周边生态环境、特色服务项目的优化优化升级。以主题公园的开发为例，大连地区主题公园旅游地产项目的类型单一，在项目规划与建设方面过于盲目，缺乏针对目标客户群体的休闲旅游服务，也缺少可规避季节、气候影响的室内旅游地产项目，难以对游客形成吸引力。

2.旅游配套设施滞后

当前在城市旅游配套住宿设施的选择方面，特色化、个性化的旅游住宿环境，成为多数年轻群体在酒店或客栈住宿中的重要考量指标。特色建筑、环境秀丽、交通便利等因素成为了旅游参与者在住宿选择中的主要需求，也是旅游住宿时检索的高频关键词。不同等级、不同价格的特色民宿，赢得了更多普通消费群体的关注与欢迎。根据Trustdata 大数据平台公布的《2019 年中国在线民宿预订行业发展研究报告》得出，自2016—2019 年，我国在线民宿房源数量由59.2万增至134.1 万，国内民宿线上交易额由43.2 亿元增长至209.4 亿元［3］。但面对具有鲜明特色的旅游民宿需求，现阶段各城市在特色酒店、民宿客栈的开发方面，难以满足大量游客的住宿需求。以大连为例，根据中商产业研究院《2018 中国民宿行业市场前景研究报告》如表1 显示，2019 年我国重点城市民宿数量排行榜上共有11 个城市超1000 家，其中北京和丽江两地民宿数量超3000 家，但大连民宿数量远远低于500家（辽宁共428 家），在旅游地产供应规模上明显相对落后［4］。

表1 中国重点城市民宿客栈数量排行榜（TOP20）

（二）季节性旅游现状与全时旅游需求的矛盾

由于我国不同区域地理位置、季节气候的差异，旅游产业呈现出明显的季节性特征（旺季一般在每年的5—10 月），因此现有的旅游服务项目在旺季时节，很难满足广大旅游群体的物质需求、文化娱乐需求。在自然旅游资源受季节性影响的情况下，体验型旅游地产也会根据季节性的环境变化，以及游客人数量增加（或减少），有选择性的开放或关闭室内（室外）旅游地产项目。但对于普通旅游从业者而言，其在经营中具有全时性需求，不可能因为旅游季节、旅游资源供应的变化而关闭店面。尤其对于大连这种季节周期性较强的旅游城市而言，由于冬季旅游项目过于单一化、缺乏地域特色，使得本地及周边旅游需求、旅游客流量的不断减少，而这也是全国不同地区旅游地产项目经营面临的主要结构性问题。

（三）中、低档次旅游地产供给与高端旅游设施需求的矛盾

随着社会经济发展和国民收入水平提高，全民旅游休闲体验的时代已经到来，伴随而来的还有旅游消费结构的升级，旅游消费者更加注重旅游品牌的统一规划与运营。在我国不同地区的滨海主题公园、人文主题街、特色小镇加紧开发建设的形势下，传统旅游地产项目的资源要素配置、产业经营模式，已经引起多数城市消费群体的审美疲劳，那些采取商业旅游产品、旅游服务模块复制的方式，依靠自然旅游资源、旅游地产业务简单嫁接的发展模式，逐渐在多元化旅游大潮中失去市场。特别对于游客旅游住宿的选择而言，四星级、五星级酒店旅游住宿需求的增加速度，远远高于三星级及以下酒店的增加速度。然而，这种高端住宿需求，与当下各城市星级酒店产业结构、服务配置之间，仍旧存在着不小的差距。通过对大连不同星级酒店出租率数据的采样分析后，也同样印证了这一点。根据大连市统计信息网的《2019 年度大连中高端酒店市场大数据分析报告》数据研究发现，2016—2019 年大连星级酒店呈现逐年减少的趋势，旅游星级酒店由2015 年的153 家减少至2019 年132 家，但总床位数量略有提高（床位45 100 个）。其中三星级酒店2016—2018 年每间房一晚的平均房价为231 元，四星级酒店平均房价为337元，五星级酒店平均房价为625元。而从星级酒店整体出租率来看，2016—2019 年大连五星级酒店平均出租率为50.24%，四星级酒店平均出租率为53.34%，三星级酒店平均出租率为47.46%，四星级酒店受欢迎程度在所有星级酒店中排第一位，这表明大连星级酒店的供给结构，逐渐向高质量方向发展［5］。

（四）观光化的旅游地产供给与度假型和深度体验型需求的矛盾

消费升级下的旅游需求，已经从“抵达”转向休闲娱乐、户外探索等旅游体验，了解目的地的文化、风俗、美食成为游客追求的主要旅游方式。近年来万达、恒大、碧桂园等房地产投资开发企业，纷纷涉足旅游地产项目领域，将旅游地产住宿与商务旅游、休闲旅游形成广泛联合，打造出涵盖全域、全产业链的高级旅游地产业态。依据前瞻产业研究院《中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》得出，2019 年我国旅游商业地产项目的开发，仍旧以酒店和度假村经营为主，包括分时度假、产权式酒店、主题社区或景区住宅等服务项目，旅游地产缺乏特色鲜明的旅游发展项目，更缺少具有现代化观感的深度主题体验旅游产品，养老度假村、登山及滑雪度假村、高尔夫度假村等文娱产业滞后，难以满足游客的个性化休闲体验需求［6］。

从国内不同旅游城市的发展现状来看，厦门、青岛、三亚等海滨旅游城市，凭借其一体化的自然资源开发与整合、多样化的旅游产品类型，成为国内自由行游客观光旅游的首选目的地。马蜂窝和中国旅游研究院联合发布的《全球自由行报告2019》数据显示，2019 年国内自由行城市热度排名中，上海、广州、杭州、厦门、三亚、青岛等城市，为2019 年自由行游客关注沿海旅游城市的TOP15［7］。厦门、青岛、三亚以海滨资源作为主要卖点，跻身自由行游客最为关注的城市榜单，但大连由于旅游地产的创新性不足、产业开发集成度不高，以及缺乏深度体验型旅游项目等原因，使其自由行游客量较少。由此可见，国内体验式旅游在旅游地产供给、产业结构与业态创新方面，仍旧存在较多的空白地带，且未来具有较大的市场开发潜力。

二、我国旅游地产结构性改革的应对策略

我国旅游地产项目结构失衡、旅游服务单一的供需矛盾问题，是旅游地产结构性改革需解决的重要问题。以区域自然人文景观、民俗文化资源等为抓手，对现有的旅游地产类型、产业发展模式、产业内容进行规划与革新。特别是围绕休闲生态度假旅游项目，开发出具有深度体验的人文景观、文化小镇、欢乐谷等现代化主题旅游产业，强化酒店住宿、特色餐饮与文化旅游消费链条之间的协同运作，通过“旅游搭台，地产唱戏”的开发模式加快地产结构性改革，能够帮助企业获得丰厚的经济收益。

（一）丰富旅游地产类型，实现个性化、特色化供应

1.增加特色体验型旅游地产

面对我国旅游群体多样化、个性化旅游需求的现状，旅游地产应摒弃传统同质化旅游资源、旅游产业发展的竞争模式，深入挖掘地区丰富的自然山脉资源、水域景观资源、海洋景观资源，加强旅游地产多样性、特色性供给的建设，以满足游客不同的旅游体验需求。从不同地区特色旅游景观、文化景观的构成来看，自然山脉景观、河流（湖泊）景观、海滨及海洋景观、人文景观等资源，是旅游地产开发、旅游产业结构革新升级的主要载体，也是展现不同地区旅游风貌的重要表现形式。如新疆火焰山、安徽黄山云海、陕西黄河壶口瀑布、哈尔滨冬季“冰雪大世界”等旅游项目，就是依托当地具有特色的体验型旅游产业，展开相关旅游型地产项目的布局、开发建设。大连地区可以借助其滨海的优势，开发“海洋+旅游服务”的休闲度假项目，包括“海洋+休闲娱乐”“海洋+民俗文化”“海洋+运动”“海洋+军事”等产业，进一步挖掘与丰富旅游地产类型，对标客源的内在需求，加深游客在特色旅游产业参与过程中的深度体验型项目，进而实现旅游地产、特色环岛旅游产业建设的融合性发展［8］。

2.增加特色住宿及商业酒店

在旅游地产开发与建设的住宿方面，同样也应体现出地域特色，满足游客群体个性化的旅游服务需求。首先，可以将城市主城区、老城区、民族特色风情建筑街区，通过增加一系列配套餐饮、娱乐等旅游商业进行连接，加强特色客栈的改造与装修，形成区域具有独特风情的特色住宿项目。其次，利用海滨景观构建新、奇、特的主题公园，在沿海区域建立特色海景住宿、生态客栈等酒店项目，充分自然景观资源、海洋资源的产业经济价值。最后，要逐渐将房地产向旅游地产的方向转变，对自然资源丰富、地理位置优越的旅游区域进行开发，旅游产业、旅游地产产品向旅游住宿方向的调整，一方面可以丰富和提高旅游住宿的规模和档次，另一方面也能够加快房地产市场库存的消化速度。

（二）补足季节性旅游短板，实现全时旅游地产供应

相比于其他时节的旅游项目或旅游服务而言，冬季可开发的旅游资源有限，仅仅包括温泉、滑雪、草莓采摘等室内休闲游乐项目。这些旅游服务项目、产品品类对游客的吸引力较为有限。从我国不同地域季节性旅游产业的开发与建设来看，东北三省和内蒙古地区在冬季旅游服务方面，仍旧以冰雪大世界、温泉等资源开发为主，与南方旅游城市相比没有显著的旅游特色、旅游产业优势。

随着北京2022 年冬季奥运会的临近，以及国家对于冰雪运动发展的重视，全时段季节性旅游，成为旅游地产开发与增收的重要机遇。在冬季季节性旅游资源稀缺、游客流量较小的情况下，依托冬季运动会、冰雪体育为代表的娱乐项目，旅游地产可以打造出冬季旅游的新热潮。可以将周边短途度假和周末游，作为大连冬季旅游的主要目标客源，开发冰雕展览游、冰雪大世界、欧式文化风情街、海上魔幻岛等项目，以现代化城市风情体验性旅游地产为支点，带动室内/室外冬季旅游产业项目拓展，补足冬季旅游市场缺少特色旅游地产服务的短板［9］。

（三）顺应旅游消费需求升级，打造高端旅游地产资源

旅游地产产业多元化的发展，需要将地产建筑项目与休闲旅游、零售商业、娱乐业等进行结合，以旅游产业为核心带动高端地产服务业的参与共建，以此促进区域旅游业、地产产业经济的协调与融合。厦门、青岛、大连、三亚等海滨城市，拥有着天独厚海洋旅游资源条件，海岛旅游地产也应向高端方向发展。以整体开发为基础，通过完善岛上基础设施，增加娱乐休闲项目，引入高端度假品牌来提高和拓展海岛旅游地产档次，进而拉长高端游客停留时长。近年来，我国“旅游+农业”的休闲农业项目快速发展，与此同时客源范围局限性大、同质性竞争激烈、档次低等缺陷也开始显现，因此可以通过海洋资源、休闲农业旅游资源整合的方式，带动区域规模效应、休闲农业地产项目的改造与升级，将饲养、蔬菜水果种植、花卉与游览、体验实践、教育相结合，将生态美景与运动、休闲度假相结合，将特色建筑与住宿、商业结合，形成具有特色化的商业主题街区、旅游健康养老服务区，来增加区域高端旅游消费的市场份额与经济收益［10］。

（四）提升休闲度假氛围，拉长度假时长，提高“回头率”

重游率和度假时长是体现城市旅游经济发展潜力和旅游地产吸引力的两个重要指标，但重游率低一直是困扰城市旅游业发展的难题。笔者通过对我国自然人文景区、特色小镇旅游、主题公园等的研究发现，自然生态型、文化历史型等传统旅游地产的重游率低，而且不同旅游项目之间存在着明显的差异。而具有产品创新性、体验性的旅游地产项目，游客在休闲度假旅游过程中的参与度较强、重游率较高［11］。因此转变传统产品服务型旅游地产发展模式，以休闲度假游、深度体验游作为未来旅游产业的发展方向，成为提升区域旅游吸引力的重要手段。

在体验型旅游地产项目开发建设中，营造自由化的休闲度假氛围，可以带动区域旅游资源的整合与升级，进一步拉长游客的度假时长。笔者通过比较三亚、大连等地区游客的停留时长，发现大连游客度假的停留时长，普遍集中在1 天（50%）、2 天（22%）；而三亚游客度假的停留时长，普遍集中在2 天（23%）、3 天（18%）、4 天（15%），由此可见大连在文化娱乐旅游氛围营造上仍有进步空间。

（五）夯实辅助系统建设，助力旅游地产发展

旅游地产的健康发展除了应满足自身结构性调整外，还应在保持生态环境、完善基础设施和旅游地产配套服务。尤其在融资方面，旅游地产具有前期建设投资规模大、经营期长、资金回收慢等特点，特别季节性旅游项目资金投入巨大，这也是部分旅游地产规模和档次较低的主要原因。因此，各地区政府可以在引进资金、融资渠道和优惠政策等方面，向旅游地产产业发展倾斜，通过引入民间资本、打通资金渠道等助力旅游地产发展指标的实现。

三、结语

在我国各大城市旅游经济活力相继迸发形势下，国内旅游地产产业不能跟上旅游业的发展步伐，自然旅游资源开发不充分、旅游配套设施建设不健全、旅游住宿的供需矛盾等问题，制约着房地产业与旅游行业之间的融合。通过以大连作为旅游地产建设与发展的分析案例，展开旅游地产酒店住宿、休闲娱乐、深度体验项目等供给侧结构性改革创新，持续优化旅游地产硬件设施、休闲服务项目，可以在促进区域旅游资源、城市文化与社会经济的协同一体化发展的同时，带动城市旅游地产业向市场需求导向的方向转变，由此实现城市旅游经济、旅游地产经纪的提质增收与可持续健康发展，并为后续旅游地产项目的结构性改革提供参照。