联合办公：梦想稍息，存续优先

姜锴行

从资本宠儿、上市热门到一坠近底，联合办公行业的境遇并不比广受诟病的长租领域好上多少，所谓“迎合办公生活方式改变，以互联网力量巅峰传统办公空间”的梦想在模式模糊、盈利艰难的现实中步步溃散，无论是尚存余力的头部企业还是新来乍到的中小玩家，都需设法走出供应过剩、同质化严重的泥潭，此时，“活下去”才是首要任务。

下半场更惨烈

联合办公行业似乎一直都处于竞争惨烈的境遇中，规模和质量是极易构建的壁垒，却也极易被打破，资金是其中的决定要素，“差不差钱”决定了规模大小与质量高低，也燃旺了极速扩张的一把虚火，虽然后期也被市场倒逼呈现越来越精细化和更加细分的特征，但资本机构的审慎程度早已提高，市场的密度和深广度也早非初始时的轻松写意，步入下半场的联合办公市场行进多艰。

在前一时期联合办公鼻祖WeWork遭遇上市失败、估值骤跌、创始人退出的时候，美国房地产人士就指出长期租赁写字楼并和短期租户签约的基本商业模式不可持续，特别是经济整体环境不好的时候，“租户可以离开，WeWork们却不行，当你在牛市时都没有赚到钱，还能指望更多么？这不是一个长期的可行的业务。”这样的论断显然有些过于不看好联合办公的前景，低估了企业和职场人士对其的接受程度，但也从一个侧面说明，走过拓荒时期的联合办公领域需要找到自己的盈利模式，“钱烧没了没关系，自我造血能力的缺失最为致命”。

国外的联合办公品牌在撤退求生，国内品牌却有逆市扩张之意，原因和底气来源于广袤的二三線城市市场，有此行业竞争较低的大片蓝海作底，资本退潮和高空置率的多重因素夹击似乎也可暂时应付下去。2019年下半年的数据显示，国内联合办公在营项目数超过700个，其中近9成份额集中在北上广深，头部企业在这块“主战场”上的厮杀可谓惨烈，与之对应的是，“中国最广大的创业和创新其实不是光北上广深，二线三线空间巨大无比，中国有三百多地级市，两千多个县级市，这是真正的中国，北上广深是非主流。”如今在强二线城市如苏州、杭州、成都等，租金相对一线城市更便宜而且更容易获得区域位置极佳的优质项目。

全球经济放缓，一线城市写字楼空置率持续提高，联合办公并不能因为比较适合年轻人口味而独善其身，反而被归属为抗风险能力较弱的类型。年轻人的“businesssocial”（工作社交）的需求并未减少甚至还有所加强，但年轻氛围和创新精神也得有扎实业绩作为后盾，创新组织和团队只会用脚投票，如果在硬条件上无法击败传统写字楼，软实力上的些微差别很难说服他们心甘情愿地在联合办公这样的不固定场所一直呆下去。联合办公提供着企业认可、年轻人追捧和喜欢的办公解决方案，业界深耕“小不同”将成趋势，在自己的“小区域”上展现自身特点比拼软实力。

从盆栽到雨林

虽然为数众多的联合办公从业者坚信“联合办公在未来几十年内将达到一个万亿级别的市场”，主打弹性空间、弹性租期的联合办公并不缺乏拥趸，但他们要切实解决的第一件事是，搞清楚所处领域的生态，从样本盆栽进化到丰沛雨林。“（联合办公的）创业生态要形成雨林，而不是盆景，雨林效应是要有规模，而不是盆景，盆景小怎么弄都行，要形成雨林却要考虑及付出更多。”

联合办公一向被标榜为传统写字楼的新锐对手，然而数据显示，我国联合办公空间的租金水平与传统写字楼并无多少差距，所谓的价格优势无从谈起，高调的服务承诺也从未和传统写字楼的标配服务拉开差距，甚至在传统写字楼着力提升服务质量时，联合办公受限客观条件无法做出同等加码的回应。纵观2019年数据，大多数一线二线城市的写字楼市场都有较好表现，实际出租率未曾下跌，趋势行稳，但联合办公的实际出租率虽也平稳，但却是在80%上下浮动，离理想的85%（可保持盈亏平衡）尚有距离。

资金和规模是一度联合办公的核心，决定着梦醒时分的生死存亡。当浮尘被吹散，团队的能力被认为是决定联合办公能跑多远的关键，“团队真正的运营能力、盈利能力决定了扩张速度。资本进来能快速扩张，无非多拓几家店，一万平米不行租一个十万平的。这是从资本推动，但是资本推动不了团队和运营能力。团队能支撑到现在的快速扩张，而不是极速扩张。追求规模不是放开了去追求规模，追求规模还要看利润，一定要保证它盈利。”总之，深度布局产业终端、增强企业服务能力、控制空间成本、拓展用户运营，解决了这数个问题的联合办公行业方才拥有更好的未来。

中国创业者、职场人与国外同行的差别需要认清，中国联合办公的主力仍是中小企业，自由工作者在国内的群体并不成熟，变动极大，东西方职场文化的差异也有太多细节需被警醒，“美国以中产阶级为主的自由工作者非常盛行，中国乃至东亚仍是以企业主体为基本单元。简单来说，在国外，企业CEO可以坐在开放区，但在东亚，专属的老板间怎么都避免不了。”最明显的例子就是，联合办公这个舶来品在进行本土化时可是接受了相当程度的中国企业的差异化诉求，虽然也在强调共享和连接，但其中有一个细节变化的过程。