房地产企业资金管理问题研究

周红波

近几年我国房地产行业得到了迅速发展和升级，但在实施房地产企业资金管理的过程中还存在一些问题。除去一些不可控因素之外，大部分房地产企业可以通过增加企业内部资金使用效率来更好的改善资金链管理问题。本文主要针对房地产企业资金管理现状以及房地产企业资金管理中存在问题的解决对策进行了分析和探究，以期能够提升房地产企业资金管理效率，提升行业竞争力。

在房地产企业发展过程中拥有较为充足的资金是房地产企业顺利开发的保证，随着我国社会经济的发展和进步，我国房地产行业发展势头正盛，这也使其成为了推动我国国民经济发展的中坚力量。而这时一些房地产企业恶意争夺土地资源让资金筹备渠道受到了一定的影响，也为房地产企业带来了前所未有的资金压力。

一、房地产企业资金管理研究重要性

房地产企业属于资金密集型企业，其资金需求量较大，风险较高，周期较长，因此强化房地产企业的资金使用管理也成为了企业核心竞争力的体现。实施房地产企业资金管理研究能够帮助企业了解各个阶段的资金使用情况结合自身特点制定出优质的资金使用方案，更好的解决企业资金周转不灵的现象避免资金链断裂。还可以促使房地产企业与市场之间的相互融合，为企业的可持续发展提供帮助。在未来发展过程中，市场的支持对房地产企业的资金管理有着非常重要的作用，因此目前需要保证企业与市场有效对接，深入研究房地产企业资金管理，寻找适合企业的发展模式使其不断成熟，提升房地产企业内部资金管理质量和效率。

二、房地产企业资金管理中存在的弊端

（一）资金筹备前期存在的弊端

房地产企业在筹备资金前期资金来源非常单一，而作为密集型产业的房地产企业，需要依赖银行贷款才能更好的满足企业需求。在这种融资结构下，假如银行贷款政策产生了改变，那么就无法有效保证融资风险，这时就会对企业贷款产生相应的影响。随着房地产行业对于资金需求的不断提升，内部融资无法满足企业资金需求，银行贷款渠道较为单一，也让房地产企业遇到了一定的资金筹措困境。

（二）资金使用期存在的弊端

目前大部分房地产企业已经建立起相应的预算管理模式，但在实际工作开展过程中，预算管理和企业经营现状存在一定偏差，这也导致预算管理大都流于表面，无法落到实处。企业在制定管理计划之后，管理人员没有对预算计划给予一定的重视，责任划分不够清晰，降低了企业资金使用效率。同时企业对于成本的管控不严也使成本支出过高，制约了资金管理水平的提升。一些小型房地产企业内部审计效率较低，也无法为企业内部资金管理控制提供辅助。

（三）资金回流阶段存在的弊端

房地产企业资金的重要补充阶段就是资金回流阶段，但房地产企业在资金回流过程中还存在一定弊端。一些城市为了稳定房地产销售价格，固定房地产购买量，这也阻碍了资金回流效率，导致房地产企业只能通过大促销的方式实施销售，降低其实际利润。另外，在企业资金回流的时候，企业对于回流资金的使用存在不合理的情况。因此为了更好的提升资金回流的管理效率，就需要房地产企业制定较为合理的回流资金使用方案，降低财务风险。

三、房地產企业资金管理策略

（一）资金筹备前期的解决方式

在房地产企业资金筹集的前期，需要结合自身资金筹备情况以及资金筹备手段选择适合的资金筹备模式。近几年我国市场经济的不断进步，拓宽了房地产企业的资金筹备渠道，因此房地产企业需要结合企业内部需求，有针对性的选择适合的资金筹备方案。企业在制定资金筹备方案之前需要制定房地产建设项目资金需求方案，并结合项目各个阶段的资金需求量提升资金筹备的科学合理性。大部分房地产企业经营项目对于资金需求量巨大，而企业内部可流动资金较少，因此房地产企业还需要在企业内部预留出一部分可流动资金。眼下，房地产企业流动资金的大小会或对企业资金流结余和亏欠产生影响，增加企业的资金筹备支出。因此房地产企业需要有效使用资金筹备模式，调整债权比重，重视企业内部资金流动对于企业资金筹备的意义，为提升企业资金筹备能力奠定基础。银行会结合房地产企业的市值以及偿还能力来进行贷款的发放，所以房地产企业自身信用也会成为银行对其拨款的主要因素之一。房地产企业需要与银行构建良好的合作关系，提供自身实际经营数据完善内部信息，降低银行拨款风险，只有这样才能让银行作为企业资金筹备的主要渠道，充分满足房地产企业的资金筹备需求。

（二）资金使用期的解决方式

为了进一步提升房地产企业的资金使用效率需要强化预算考核，企业内部需要提升对于预算考核工作的重视程度，内部管理人员需要定期完成预算考核，结合房地产企业资金使用量和资金使用方向制定较为完善的预算计划。将每一本资金使用情况列在预算报表内，详细记录，及时查找经活动与预期不符的情况。例如由于市场因素导致客观变更就需要及时记录变化现象，降低企业资金风险，让预算管理工作为房地产企业的资金使用提供有效保障。提升企业内部资金使用效率还可以通过优化成本管理的方式，房地产企业需要建立动态成本管理方式充分满足动态成本管理需求。企业成本管理控制具有一定全方位特征，这也恰恰迎合了房地产企业的发展模式，因此在企业内部实施成本管理的时候，相关管理人员需要结合预算表，及时提交企业内部成本信息以及运营情况，让企业管理人员能够对成本运行情况实施合理分析，及时调整相关内容，优化房地产企业的资金管理质量。当下房地产企业内部审计工作大部分流于形式没有落到实处，无法满足企业实际运行发展需求，房地产企业需要为内部审计工作的有效开展作出保证，强化内部审计工作人员的个人专业素养。审计时审计人员的工作能力需要满足审计工作的需求，重视审计报告的准确性，对审计工作完成较好的部门给予奖励，对审计工作完成较差的部门给予一定的惩罚，提高审计工作在房地产企业中的地位。

（三）资金回流期的解决方式

对于房地产企业来说，资金回流能够促进企业的运行发展，企业管理人员需要以企业发展为基础制定相应的资金回流方案，完善项目投资管理。有针对性地实施项目开发，更好的调节企业与供应商之间的关系，协调资金支出与资金回流，使其互为补充，降低房地产企业产生财务风险的概率，让房地产企业能够与供应商保持良好的合作关系。房地产的销售能够有效促进资金回流，实现资金高效管理，为了更好的优化资金回流，企业内部需要完善销售工作，制定相应的营销策略，保证其能够与资金回流相契合。在企业内部存在资金问题的时候，可以通过促销销售的方式缩短销售周期，提升资金回流效率和速度。企业内部在得到回流资金之后，需要制定较为合理的资金使用方案，提升资金的使用效率。可以通过对房地产实施再开发或是相应的经营管理提升银行对于房地产企业的认可度，促使资金回流效率不断优化，推动房产企业的可持续发展。

四、结语

综上所述，房地产企业的资金较为密集，因此房地产企业需要提升对其内部资金的管理质量，提升房地产企业内部的资金使用效率，为房地产企业的发展打下基础。企业对于债务的到期偿还以及资金管理水平的完善，都能使房地产企业在市场竞争中占有优势地位，因此增强企业内部财务管理水平，降低财务风险，对于房地产企业的稳定运行有着不可忽视的作用。（作者单位：杭州瀚源房地产开发有限责任公司）