加快推进老旧小区改造的调查研究——以哈尔滨市为例

丁继成

（哈尔滨市社会科学院，黑龙江 哈尔滨 150010）

国务院办公厅下发了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23 号），这为哈尔滨市老旧小区改造指明了方向。哈尔滨市牢牢树立以人民为中心的发展理念，坚持共建、共治、共享，不断加大老旧小区综合整治和改造力度，特别是将老旧小区改造列为今年40 件惠民实事，成立了由市领导挂帅的工作专班，多次专门听取谋划情况，决定抢抓国家全面推进老旧小区改造的有利契机，计划利用3 至5 年的时间完成我市改造任务。老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

一、哈尔滨市老旧小区改造的基本情况

按照哈尔滨市老旧小区改造计划，2020 年计划改造1500 万平方米，惠及居民23 万户。改造内容分为必改项目、选择项目和社区公共服务运营项目三大类。其中必改项目主要是保基本、恢复房屋和配套设施正常使用功能的项目，主要包含屋面漏雨防寒、墙体防寒、外立面粉刷、单元门窗、老旧小区管网等24 项内容；选择项目是以居民出资为主的改造项目，主要包括加装电梯、居民家中自用门窗、室内管线更换项目9 项；社区服务公共运营项目，主要是结合小区实际情况，采取一区一策、因地制宜的方式，对于拆违腾挪出的公共空间，辟建小区停车、垃圾分类、5G通讯、社区服务、居民活动等公共服务运营项目6 项。

为了更好地了解老旧小区居民对改造的意愿，结合2020 年老旧小区改造计划，笔者随机对居住在老旧小区的100 位居民进行了问卷调查，问卷内容涉及居民对老旧小区的整体评价、老旧小区存在的问题、最想优先改造的项目、老旧小区加装电梯的必要性及存在的困难、改造工作最关心的问题以及老旧小区长效管理采取的方式等。从调查的结果来看，大部分居民对老旧小区的整体评价不高，在一定程度上说明老旧小区在软硬件环境方面已经不能满足居民的日常需求，严重影响群众居住的幸福指数和城市形象。

（一）八成居民对老旧小区整体评价不高

当问及“您对居住的老旧小区整体评价如何？”时，有19 人选择“一般”，所占比例为19%；有52 人选择“不太满意”，所占比例为52%；有9 人选择“不满意”，所占比例为9%。这三项合计所占比例为80%，说明有八成的居民对老旧小区整体评价不高。（详见表1）

表1 调查对象对居住的老旧小区整体评价

（二）不满意的关注点与切身利益有关

当问及“如不满意，您认为老旧小区存在的问题有哪些？（限选四项）”时，老旧小区居民的关注点主要集中在看得见、摸得着和感受得到的事物上。从问卷调查结果来看，首选“公共服务设施少”的58 人，所占比例为58%；次选“保温效果差”的有56 人，所占比例为56%；三选“物业管理不规范”的55 人，所占比例为55%；四选“居住环境差”的49 人，所占比例为49%。其他选项如“绿化不达标”“交通出行不便”“市政设施不完善”“楼体多年未粉刷”“存在消防安全隐患”等选项，虽然没有成为老旧小区居民主要的关注点，但所占的比例也不低，也应引起有关部门的高度重视。（详见表2）

表2 调查对象对老旧小区存在问题（限选四项）的评价

（三）四成居民对老旧小区垃圾成堆问题比较关注

当问及“您希望最优先改造的项目是什么？”时，有40 人选择“垃圾成堆、牛皮癣问题”，所占比例为40%。虽然其他选项也有不同程度的选择，但所占的比例相对不高。这说明垃圾成堆、牛皮癣问题是老旧小区居民的“心头事儿”，不解决老百姓寝食难安。结合自2020 年2 月1 日开始施行的《哈尔滨市城市垃圾分类管理办法》，有关部门应积极做好特别是老旧小区的垃圾分类工作，为老旧小区居民创造干净、整洁的生活环境。（详见图1）

图1 调查对象对希望优先改造项目的评价

（四）加装电梯是时代发展的必然要求

虽然老旧小区加装电梯面临诸多困难，但随着社会的发展和老龄社会的来临，加装电梯已成为必然。当问及“您认为老旧小区加装电梯主要面临哪些问题？”时，“电梯安装和后续运营维护费用高”成为首选，选择人数为58 人，所占比例为58%，这一数据说明老旧小区居民不是不愿意加装电梯，而是不愿意承担费用。当问及“您认为老旧小区是否存在加装电梯的必要？”时，有85人选择“很有必要”，所占比例为85%，这说明八成以上的居民还是愿意加装电梯的。这就需要有关部门充分做好群众工作，让老旧小区居民的电梯梦早日实现。（详见表3、4）

表3 调查对象对老旧小区加装电梯面临困难的评价

表4 调查对象对老旧小区是否加装电梯的评价

（五）近七成的老旧小区居民关注改造费用问题

当问及“关于改造工作，您最关心什么问题？”时，有67人选择了“费用问题”，所占比例为67%，此选项占近七成，说明费用问题是老百姓非常关心的，就怕自己掏腰包。无论是加装电梯，还是老旧小区改造，从内心来讲，老百姓是愿意的，但自己掏腰包，就有了畏难情绪。要想加快推进老旧小区改造工作，就必须多方筹措资金，尽可能地让老百姓得到实惠，从而减少此项工作的阻力。（详见图2）

图2 调查对象对改造工作中最关心的问题评价

（六）五成以上的老旧小区居民偏重物业公司管理

当问及“您觉得老旧小区长效管理应采取哪种方式？”时，有55 人选择了“聘请物业公司管理”，所占比例为55%，这说明五成以上的老旧小区居民还是倾向于物业公司管理，虽然有交物业费的义务，但同时可以享受到正规物业公司管理带来的便利。但就我市老旧小区现有的物业公司来看，一般都存在管理跟不上、服务质量差的问题，这就需要引入现代市场竞争机制，充分发挥市场的调节作用，能者上，劣者下。（详见表5）

表5 调查对象对老旧小区长效管理方式的评价

二、哈尔滨市老旧小区改造存在的问题

从去年哈尔滨市改造完的老旧小区和此次问卷调查结果来看，目前，哈尔滨市老旧小区改造还存在以下几方面的问题，主要表现在：一是工程施工难度大。老旧小区改造是一个复杂的工程，涉及改造的内容比较多，通常需要对小区的供电、供水、燃气、通信、消防、绿化等配套设施进行修缮升级，一旦各部门协调不到位，容易造成工期停滞等问题；二是改造资金筹集难度大。目前，我市老旧小区改造资金主要靠政府财政拨款，向社会筹集资金难度较大；三是配套设施建设难度大。停车泊位和加装电梯等配套设施的建设，涉及各家各户的切身利益，需要做大量的协调工作，实施起来很困难；四是物业管理缺位。由于老旧小区的物业改革相对滞后，物业服务和收费标准无法统一，物业费收交较困难，造成老旧小区普遍缺乏必要的物业管理服务，有的小区甚至处于无人管理的状态。这些问题的存在势必影响老旧小区改造进程，需要有关部门综合施政，破解老旧小区改造难题。

三、加快推进老旧小区改造的对策建议

（一）统筹协调，确保老旧小区改造工程顺利推进

老旧小区改造直接关系到居民的切身利益，应充分尊重和满足居民的合理诉求，体现以人为本的理念，同时要加强部门配合，强化组织领导和协调统筹。一是老旧小区改造必须构建“业主为主体、社区主导、政府引领、各方支持”的体制机制，加强项目组织管理和严格任务考核；二是老旧小区改造应根据“先民生、后提升，先急需、后改善”的原则，设计改造方案，确定改造重点，将打造宜居环境和提升居民服务融入小区改造全过程；三是老旧小区改造应建立共谋共建共管共享机制。坚持群众主体地位，顺应群众诉求、把群众需求和改造重点相结合，提升基层社区治理能力，构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的社区治理体系。

（二）多措并举，筹集老旧小区改造资金

哈尔滨市作为东北老工业基地，老旧小区改造任务艰巨，需多措并举，筹集老旧小区改造资金。探索“上级补助一点、市县配套一点，社会筹集一点”的多元化资金筹集方式，加快推进老旧小区改造。一是建立多元化融资机制。[1]建议老旧小区积极探索投资链和收益链，以市场化方式寻找老旧小区综合改造的效益和商机。挖掘老旧小区的先天区位优势，合理利用小区闲置土地和简陋房屋进行再开发，协调相关部门，形成上联政府、下至社区、各司其职、科学高效的管理格局和运行机制；二是拓宽改造资金渠道。调动社会各方力量共同参与老旧小区改造，鼓励以企业投资、捐资冠名等方式，吸引社会力量捐资或捐赠文体设施等，鼓励原产权单位通过捐资捐物等方式支持老旧小区改造；三是居民适当合理承担费用。老旧社区改造不是一种政府补贴的福利行为，而是一种政府支持的商业行为。想要获得美好生活，广大居民必须参与和承担费用。

（三）出台政策，加快推进老旧小区加装电梯

目前，哈尔滨市老旧小区加装电梯主要面临资金和居民意愿是否统一的问题。要想老旧小区加装电梯顺利推进，就必须解决这一问题。一是出台相关优惠政策。在规划报建、项目审批和税收等方面出台相应的优惠政策，尽可能地降低安装成本。制定补贴标准，对安装完工的电梯验收合格后，按照标准由财政进行补贴；二是对于条件相对成熟的小区、楼栋或单元，可由业主委员会牵头，三分之二以上业主同意可申报加装电梯。对于因通风、采光、噪声、个人健康、分摊费用等各种理由明确反对加装的，仍需所在单元业主和居委会、业主委员会的积极工作。三是多渠道筹措资金。加装电梯的建设资金，除了业主集资、财政补贴外，还可以由政府修建有偿使用、开发商或电梯厂商投资有偿使用等多种形式筹措资金。

（四）合理规划，满足老旧小区居民停车需求

老旧小区居民停车位紧张，一直是老百姓关注的问题，虽然有关部门做了大量的工作，但“停车难”的现状没有改变。有关部门应抓住老旧小区改造的有力时机，千方百计地解决老百姓停车难的问题。一是合理规划停车泊位。有关部门应结合老旧小区改造，根据基础设施的现状，开展分类评估、统筹规划工作，制定科学的老旧小区改造方案和停车泊位设置方案。二是建立互惠共享机制。利用老旧小区周边的酒店、办公楼等公共场所，通过使用权的相互交换、互惠互助，满足各自的需求。白天可开放小区的停车泊位为办公楼的工作人员提供泊位；夜晚开放办公楼、酒店等空余停车泊位为居民提供泊位。以交换各自的空间资源来实现有位可停，实现互惠共享的停车环境。三是深化“放管服”改革。“放”，即放开市场、引入竞争，按照“谁投资谁收益”原则，鼓励各种社会资本参与；“管”，即加强管理、理顺关系，以问题为导向，用高科技手段来助推车位管理，减少人工作业；“服”，即优化服务、规范指导，保障小区业主规范、有序地停车。[2]

（五）创新模式，完善老旧小区管理

引进物业服务，聘请物业公司对老旧小区实行专业化管理，是时代发展的需要，更是民生诉求所愿。推进老旧小区物业管理市场化、专业化和规范化建设，引导业主选择合适的物业管理模式，使老旧小区达到共建、共享和共管，保障老旧小区改造成果。一是本着“谁建设、谁运营”的原则，为确保老旧小区改造效果持久，建议由改造施工单位组建物业管理集团，采取“先服务、后收费”，有序推进无物业管理小区由物业公司接管。并组织业主共同参与小区物业管理，制定物业服务标准和收费标准，实现“管理+服务+运营”模式，保证物业服务效果。[3]二是探索物业融合共治。建议建立社区党委、居委会、服务站、物业公司、志愿者服务队、业主委员会“六位一体”社区服务管理体系，创新管理机制，建立长效服务管理体制，实现社区与物业的深度融合。三是鼓励物业企业提升服务。每季度组织老旧小区居民对物业公司服务进行满意度测评，满意率超过一定标准的，可申请全额补贴；未达标的，补贴标准相应降低；若企业连续两个季度的群众满意率低于一定标准，将责令其退出，由满意度最高的企业接手管理。只有这样，管理才能提升，老旧小区居民的幸福指数才能提高。