我国房地产金融创新面临的突出问题与对策

刘重阳?罗中侠

摘要：近年来，随着我国经济的飞速发展，房地产金融行业也发展的越来越迅速，并且在不断发展的基础之上获得了显著的提升。尽管我国的房地产金融行业得到了国家政策的广泛支持，但是在运行的过程中仍然是存在着较多的问题，与此同时还不断面临着新的挑战，由于目前阶段，我国对于房地产金融行业，采取了一系列的控制手段和措施进行稳定当前的市场环境，但是这在一定程度上也带来了巨大的冲击。并且房地产在不断发展的过程中，由于目前阶段主要开发的渠道相对比较小，这在一定程度上并没有形成多元化的文化发展格局，与此同时在购房信用贷款的过程中，结构流程相对比较单一化，这其中的结构和不同地域之间的分布情况也十分的不均匀，与其相关的法制法规也不是很完善，最为重要的一点是队伍的专业性和素养性相对比较匮乏。因此，面对着这些问题本文首先讲述了房地产的金融创新功能主要有哪些，接着分析了我国房地产金融创新所面临的主要问题，最后根据提出的这些问题，提出了相关的应对对策。

关键词：房地产金融;创新;面临的问题;主要功能;应对对策;

1.引言

随着经济的飞速发展，房地产行业目前已经成为我国经济发展过程中的支柱型产业，伴随着二十世纪末住房公积金的改革，这已经成为了我国房地产金融创新发展的重要开始。在过去我国政府开启了房地产市场在市场化方面的重要改革，因此这就使得房地产市场的发展与我国城镇化的发展有着密不可分的联系，市场的需求往往是决定房地产市场发展的方向，与此同时房地产市场的发展也是离不开房地产市场的金融创新。但是房地产金融在创新的过程中，宏观的调控就发挥了至关重要的作用，这在一定程度上也会受到各个方面因素的影响，由于我国房地产金融创新的过程并不是算很长，而且房地产金融创新的实际案例也并不是很多，所以这只有在确立房地产创新理念的基础上，深度的去分析房地产金融创新的实际意义，这样也能够有效的促进房地产金融创新工作的顺利有序进行。

2.房地产金融创新的主要功能

2.1资金流通的作用

从本质上来说，促进资金的流通在一定程度上是房地产创新的重要功能，房地产金融在金融产品和金融工具方面，在一定程度上增加了房地产投资的选择，同时房地产的金融创新也在市场的投放过程中，给投资者投资的范围提供了广泛性，这样以来使得市场中的金融体系与市场方面的流通渠道大大的增加，反而减少了投资者的资金使用范畴，与此同时这在一定程度上也为投资者节约了一定的成本，放宽了对于投资者对于资金的使用，采取这样的措施所获得的回报率是十分大的，这样能够保证金融资金的有效流通和运转，实现最终的目标。

2.2风险的转移功能

社会各界人士大部分认为房地产金融创新在一定程度上能够使价格风险、信用风险等等能够得到有效的防御，同时也能够让在市场上之中所面临的金融风险得到有效的转移。在金融链之中，由于经济主导地位的不同，这就造成了房地产金融创新所带来的风险也是各不相同的，这对于金融创新来说无论是加大经济风险还是减少金融风险，这都是需要站在辩证的正确角度看待这个问题，因此从某种程度上来说房地产金融创新就是市场金融转移风险的一个必备的过程，如果在这个过程中太过于担心房地产金融所带来的巨大风险也并不是没有必要的，房地产金融在创新的过程中大多数也都是风险转换与风险分散的过程。因此在这个方面需要多注意一些金融创新过程中的具体环节问题，因为在这个过程中受到的风险因素是比较大的，在整个过程中需要做的就是在一定程度上做到对风险进行有效的控制，并且还需要对整个环节进行转移，这也是体现主要功能的地方。

2.3社会福利的功能

通常情况下，社会福利一直以来都是房地产金融创新的重要功能之一，这同时也是实现房地产金融的最佳功能，具有房地产金融创新独特的特点，目前阶段对于提出的这个相关理念已经得到了很多理论和实例的广泛支持，因为金融创新作为社会当中的比较新型的事物，更需要做的是为大众消费者提供了更加高级的产品种类以及更加优质的服务。因此房地产金融在创新的一定程度上减轻了经济方面所带来的压力，这从而也带动了消费水平的持续性增长，随着社会福利的不断增加，房地产金融领域的创新也随之而得到了飞速的发展，取得了显著的进步。

3.我国房地产金融创新所面临的主要问题

3.1金融风险太过于集中

房地产金融在发展的过程中，大多数都是以传统银行信贷为主导的，由于金融创新的风险过于集中的话，大部分的房地产商都会过分的依赖银行，这同时也是房地产金融创新所面临的主要问题。例如：在资本主义社会当中常常会遇到金融危机这个问题，在整个世界当中大部分的西方国家或多或少都会受到一定的影响，因此我国在应对西方国家的金融危机方面，在所采取的应对措施方面放松了对于房地产的有效管理，在整个基础之上预防房地产价格的上涨速度，而带来的风险，银行便为此实施了房贷的政策，经过多年的坚持取得了显著的效果。在这个过程中，除了银行的信贷，类似于证券、债券、信托以及基金等房地产金融产品是相对比较落后的，目前的商业银行所存在的房地产金融风险与融资信用的风险也是相对比较落后的，这样表现的情况也是十分明显的，无论在整个过程中所获得的效果有多么的明显，这在一定程度上会給房地产金融创新带来一定的影响。

3.2金融产品过分的单一

自改革开放以来，我国各个方面的经济都得到了突飞猛进的发展，房地产金融领域更是取得了显著的成效，同时到目前为止已经在我国经济的发展过程中占据着主导的地位。但是我国房地产在发展过程中关于金融创新的新产品的层次是很低的，并且在种类和结构方面更是没有具备多样性的特点，在这其中最大的问题就是房地产金融创新产品的种类不足，同质化现象出现的问题相对比较多，然而对于金融创新的产品来说更加注重的产品的质量，然而在整个过程中如果一味的注重对于产品质量的追求，从而忽略了提高产品质量的过程和方式方法。例如现如今的市场当中，类似于股票、债券、信托等一系列的金融工具所取得的效果都不是很大的，并且在整个过程中也不能尽可能发挥自身的功能。随着我国经济的发展，人们生活质量水平的不断提升，对于该类金融产品的了解程度也越来越广泛，但是对于所有产品更深层次的了解却不是很透彻，因此面对这样的问题以及社会背景，需要做的就是尽可能的增加产品的类型，充分的发挥其主要功能。

3.3市场发展不平衡

通常情况下，在不同的市场与市场之间往往是存在着较大的差异的，然而在房地产金融市场当中是以一级市场为主导的，虽然在这其中存在着二级市场，但是因为二级市场的发展空间相对不成熟，还有待提高，这样以来使得缺乏信誉的一级市场与发展空间不足的二级市场相结合，是无法满足目前阶段房地产金融市场的投资和消费的基本需求的。银行体系的单一性对于房地产金融来说产生了比较大的危害性，这也是导致风险集中性的主要原因之一，如果房地产金融市场所推出的产品在一定程度上不能够满足投资者和消费者的基本需求时，只是单纯的依靠银行的资金来维持房地产金融的发展的话，这也会对房地产金融创新的发展进度造成极大的影响的，同时也阻碍了房地产金融行业经济的快速发展。

3.4房地产金融创新缺乏专业的人才

在社会不断发展的过程中，各个行业都需要优秀的人才给予支撑，这样才能保证企业在社会当中占据主要的地位，实现可持续性发展的远大目标。虽然每个行业当中都需要人才的力量，从而能够更加有效的维持企业的稳定发展，在房地产金融创新的方面，存在着较多的问题，其中最为主要的就是专业技术人才的缺失，缺乏人才的因素有很多，一方面因为我国设立的专门学习金融行业的学校相对比较少，同时选择这门专业学习的人数也是比较少的，这在一定程度上就说明了对于房地产金融领域感兴趣的人，由于没有去学习的地方以及相关的教育条件，从而只能去选择一些与这门课程相似的专业去学习，另外还有一些人甚至完全放弃了对于房地产金融这门专业的学习，选择从事其他不相关的行业。另外一方面是因为金融学校之中的老师专业素养不足，对于一些课程的内容讲解不到位，不能够对教学的内容进行创新和弥补其中不足的现象，与此同时社会之中对于培养创新型的人才的力度不强，对于金融学校的关注程度也不是很高，使得政府对于学校的投资力度大大降低，虽然在很多的高等院校当中所选择的专业并没有涉及到与金融有关的知识，但是在金融创新的方面严重缺乏高素质的专业型人才。

4.我国房地产金融创新提出的相关应对对策

4.1完善房地产金融创新的体系

通常情况下，房地产金融体系的完善对于促进金融市场的不断扩展都会产生一定的重要作用，政府部门可以根据当前社会背景下的状况采取一些措施，例如组建房地产的担保工作，虽然随着我国经济的飞速发展，人们生活质量水平的不断提升，但是我国整体居民的收入并不是很高，并没有进入小康的行列，经济的发展还算不上稳定，需要政府进行一定的担保工作。另外就是需要成立专门的房地产金融保险公司，然而公司就可以开展房地产的抵押贷款保险和项目保险等内容，这在一方面就降低了房地产企业的金融风险的主要影响，另外一方面在一定程度上就降低了房地产企业金融的风险力度，增加了企业资金的主要来源，有了充足的经济实力，就能更好的为房地产金融创新领域提供更加有效的服务。

4.2加强对房地产金融的创新力度

房地产金融在创新的过程中，往往产品设计是房地产创新的关键性因素，这通常情况下分为两个部分，一方面是需要对购房货款进行一定的强化作用，采取这样的模式是可以实行房屋的按揭贷款的，这在一定程度上能够有效的扩展业务已经发展的重要渠道，这对于银行贷款当中所存在的风险大大降低，从而在一定程度上提高了资金的周转性，促进了房地产金融市场当中的连接性，另外一方面是要提高房地产替补产品的生产，这在一定程度上可以利用替补产品，避免了房地产金融创新的主要风险，促进了房地产金融的不断创新。

4.3促进金融资源的优化配置

相对来说一个完整的房地产金融市场，是由多个市场共同组成的，在完善一级市场的过程中还需要不断的发展二级市场，我国的房地产金融二级市场存在着较大的不足，两级市场的发展同时也存在着很大的差异性，在这个时候就必须要不断的完善金融市场当中的资源优化配置，加强一级市场当中购房贷款的抵押，房地产开发市场当中的主要信誉性，合理的对二级市场进行有效的开发和利用，对于抵押过的相关证券进行，进行不断的交易，并且还需要不断的进行流通。

4.4优化市场，培养专业技术型人才

擁有一个比较完善的房地产金融市场，就必须要促进市场的良好发展，丰富对于市场供给产品的主要类型，政府也可以参与到房地产市场的规划中去，运用直接或者间接的方法，对市场环境进行全面的分析，同时也能够为金融市场的良好发展提供重要的保障，另外还需要大量的培养金融创新型的人才，对于工作人员进行免费的培训，提高对于金融老师的专业素养，以此来培养高素质人才。

5.结束语

总而言之，随着社会主义经济的飞速发展，房地产金融创新领域也在不断的进行改革和创新，这对于其中发展创新过程中所面临的主要问题，需要针对当面的问题提出相应的解决措施，并且在规定的时间内解决相应的问题，完善相关的系统结构类型，这在一定程度上能够为房地产金融行业的不断发展提供有利的保障，进而能够更加有效地促进我国经济的飞速发展。因此，在面对这些困难的时候，我们一定要具有端正的态度面对这些挑战，认真的去分析产生这些问题的主要原因有哪些，然后结合现阶段的社会状况采取有效的措施解决这些问题，更需要把他作为房地产行业当中获得新的发展的重要机遇。

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