基于对经适房迁让案件相关问题分析

周靖雯

摘要：近些年来，随着“炒房”热度的不断上涨，房价被哄抬地越来越高，很多人都想实现“居者有其宅”的理想，经济适用房应运而生。它的出现确实给人们带来了很多好处，但是随着经济的发展和人们意识的转变，经济适用房的使用越来越违背政府的初衷，弊端日益显露，这牵动着大多数国人的利益。本文通过从各级法院的审判实践中寻找相关案例，对涉经适房迁让问题进行剖析，并以经济适用房面积均摊人的利益保护为切入点，以民法基本原则及理论为基础，探讨面积均摊人利益是否应予保护、应该如何保护，旨在为司法实践及经适房制度的完善提供理论和事件上的借鉴。

关键词：经济适用房;案件审判;经适房迁让;面积均摊

经济适用房或者称为共有产权保障住房（以下统简称为经适房）系为了保障中低家庭居住而由政府审核其居住情况、经济能力后，授予居民购买资格，并在产权分配、转让条件上进行限制的房屋类型。对比域内外相关法律规定及经验、做法;涉及期待权、物尽其用原则、禁止权利滥用等原则;以及涉房屋征收利益分配问题、居住使用权问题，确实发现我国的经适房在实际使用中出现了诸多问题，亟待解决。本文针对该些问题进行研究分析，希望得出涉经适房法迁让的案件在处理结果上具有正当性的依据。

一、面积均摊人的概念解读

（一）面积均摊人概念

根据《管理办法》及对应的实施细则，面积均摊人应归结为未提出经适房申请但因与申请人系同地址而被一并审查居住情况的人，即在核定申请经适房资格时，作为人均面积的分母一并计入审查范围的人员。即为原住房的权利人或户籍在原住房内的人员。

（二）需要满足的条件

面积均摊人需具备以下条件：未提出经适房的申请;其居住困难作为他人申请的条件;实际居住在申请提出节点上的房屋内（即原房屋）。如未达成这些条件，则失去了本课题中讨论保护其利益的必要。

（三）与其他概念的辨析

1.申请人。居住面积、经济收入及存款低于规定满足申请条件后，以自己名义向具体实施部门提出购买经适房的人员。

2.经适房同住人。实施细则第二十八条规定了上述第1项申请人中可以协商一人或多人计入产权证，则剩余未见证申请人则作为经适房的同住人。

3.原住房同住人。该同住人区别于第2项，针对的房屋不同，系原住房为公有住房的情况下户籍在册且居住满一年的同住人。

二、经适房实践案例分析

（一）案例

某市某村28号507-509室房屋系公有住房（只有一张租赁卡），承租人为原告刘某某，总面积36.5平方米，其中507室面积13.7平方米，508空面积13.6平方米，509室房屋9.2平方米。祖孙三代均居住在该公房内，原告刘某某居住在509室，大儿子徐某某一家三口即三被告，居住在508室，二儿子徐某某夫妻居住在507室，三室合用厨房和卫生间。该公房内存在分户情况，一本户籍在册人员为原告刘某某及二儿子徐某某、小儿子徐某某;另一本户籍在册人员为三被告（徐某某夫妻及女儿）。徐某某户籍虽在此，但因居住困难，故其一家三口在外借房居住。2011年，三被告作为申请家庭，向某市某区某村街道住房保障机构申请购买经适房。核定住房面积人数时，包含了三被告和原告刘某某、徐某某。2013年1月，三被告获得本市浦连路58.41平方米的经济适用房产权（70%有限产权）。后三被告继续居住在该公房内，原告刘某某多次要求三被告迁出该公房末果。2013年3月，原告刘某某诉至法院要求：判令三被告立即搬迁出控江七村28号507-509室公房。审理中，经刘某某、大儿子徐某某、小儿子徐某某申请，法院依法追加大儿子徐某某、小儿子徐某某为共同原告参加诉讼。就当事人申请经适房前是否经过家庭协商一节，三原告表示，三被告申请经适房并未告知，也未与三原告协商。三被告表示，三原告对三被告申请经适房均知晚晓，但双方确实未对申请经适房后如何居住及补偿达成一致意见。

一审认为：本案的争议焦点为徐某某一家三口取得经济适用房后是否丧夫了原公有住房同住人的资格。首先，徐某某一家三口户籍均在系争公房内，且长期居住，是系争公房的同住人，依法对系争公房享有居住使用的权利。其次，经适房与计划经济下的福利性住房有所不同，并不能当然地归属于公有住房“同住人”中限定的福利性住房。再次，根据经适房的申请程序，同户口所在地内有个家庭同时申请经适房的，应当经过家庭内部协商，再提出申请。三被告取得了系争公房租赁凭证，经审核后才取得了经适房，现三原告又以家庭内部协商未能达成一致意见，要求解决居住矛盾，于法无据。最后，目前并无一旦取得经适房需将原有住房收回或丧失同住人资格的直接规定。取得经适房并不必然丧失原公有住房同住人资格。故对原告诉请予以驳回。后三原告不服一审判决上诉，在二审中双万达成调解协议：三被告搬离某村28号507-509室公房，并将户口一并迁出，三原告支付三被告15万元，后二审调解结案。

（二）质疑

三被告拿了经适房，用了其他家庭成员的人口因素，却又不住到经适房里去，造成三原告居住困难，对三原告是否公平？三原告的利益如何保护？本案反映出实际居住中的合理性问题和法律依据之间的矛盾。

（三）目前审判实践中存在的问题

1.纠纷类型。（1）原房屋是公有住房。原房屋是公有住房的，原房屋权利人提出排除妨害的理由为他人（原同住人）申请经适房，之所以符合申请经适房的条件是基于整个家庭居住困难，并考虑了其他同住人的人口因素，经适房也带有福利性质，故其不再符合原公房同住人的条件，丧失了在原公房内居住的权益，因其一直居住在原公房内，影响权利人的住房面积，故要求迁出。针对该种类型的纠纷，主要争议焦点在于原同住人申请经适房后是否对原公房享有居住权益。重点在于考察原同住人是否满足同住人的条件。此类纠纷是本课题的研究对象。（2）原房屋是商品房。原房屋是商品房的，原房屋产权人提出要求已申请经适房的同住人搬离原房屋，如申请经适房的原同住人并非原房屋的产权人，则其对原房屋不存在物权权利，因产权人是原房屋的所有权人，对原房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，且所有权具有绝对性和排他性，即便取得经适房的人户口在原房屋内，也不存在以户籍获得居住权益的可能性（此系区别于公房的重要一点）故产权人要求取得经适房的人迁出原房屋的请求，于法有据，司法实践中均予以支持，不存在争议。因此，该种类型的纠纷不是本课题的研究对象。（3）原房屋是售后公房。原房屋是售后公房的，即原房屋原为公有住房，后通过房改政策购买为售后产权房，产权人要求取得经適房的人搬离的理由为申请经适房后就丧失了同住人的权利，其一直居住在原房屋内，造成产权人的居住困难。该种类型的纠纷，主要争议焦点同原房屋是公房的情况，即申请经适房后是否对原公房享有居住权益。售后公房虽为产权房，但因其权利转变的特殊性，又有别于商品房，故在认定申请经适房的人是否对原房屋享有居住权益时，应从其实际居住情况及年限、是否是原始受配人之一、户籍是否在原房屋、他处有无住房等因素，综合考虑并予以确认。此类纠纷与前述第一种纠纷较为类似，亦作为本课题的研究对象。

2.审判实践中展现的问题类型。目前审判实践中，在商品房中涉经适房迁让案件不存在困境，但是在公有住房与售后公房中存在困难。公有住房和售后公房中涉经适房迁让纠纷案件，审理中多数回避了双方真正的争议焦点即经适房的取得是否影响对原住房的居住权利，如果影响，则影响表现在哪些方面。对于是否因为申请经适房而影响申请人对原住房（公有住房、售后公房）的居住权益，审判实践中处理的方式及问题主要有以下几种：（1）是否予以立案。面积均摊人是否有诉权，各法院做法不一。涉及家庭成员的居住范围问题，有些法院以如何解决公房排除妨害，不属于法院处理范围为由，或以法院不应处理居住使用争议为由，驳回起诉或不予立案。（2）回避争议焦点问题。针对面积均摊人诉请的理由，关于经适房是否影响其原居住权利的问题，在本院认为中利用案件的某一具体的特殊情况而回避了该问题，致使说理部分不够充分，难以令人信服。（3）判决结果不统一。基于大众相同的案件事实，迁让与不迁让的判决结果不一。判决迁让的案件，系认定取得经适房的人对原房屋不享有居住权益，而判决不迁让的案件，系认定取得经适房的人对原房屋仍享有居住权益，造成判决结果不统一归根结底在于如何认定取得经适房的人是否符合同住人的条件，从而也出现了为匹配案件结果而重点考察某事实或忽略案件重要事实的情况。

三、面积均摊人利益保护的现状及辨析

（一）面积均摊人权利保护的现状

实践中，多以驳回起诉或不支持已取得经适房的人迁让出原住房为结果。因对取得经适房后是否丧失原住房同住人资格或居住权益，法律法规无明文规定，且根据经适房的概念，以及相关部门的解释，共同居住人条件中的“他处无其他住房”特指福利性住房，而经适房有别于计划经济下的福利性住房，不能理所当然地归属于公有住房同住人中限定的福利性住房，故取得经适房后对原住房仍有居住权益。此种结果造成申请经适房的人取得经适房后，仍继续居住在原房屋内，面积均摊人欲求提升居住面积存在诉讼途径上的困境。

（二）面积均摊人权利保护的辨析

1.经适房政策的初衷一一并未排斥面积均摊人享受利益。《管理办法》相关条文中多次以家庭作为技术用语，以及相关文献中的政策解读，均未规定因经适房而导致家庭成员间增加的居住面积仅申请人可以享受。更有相关细则要求具有抚养关系的人必须一并申请，也就是政策本身不是为了单独某个个人的居住，而是立足于家庭。可见，政策初衷是惠及广大在居住上具有实际困难的人，并不以是否申请为前提，亦并未排斥面积均摊人享受经适房政策下的居住改善。

2.保护面积均摊人的利益——出于公平正义的需要。经适房也好，原承租的公房也好，都是为了保障家庭的居住，均以家庭居住为单位的。基于民法的规定，面积均摊人与原住公房同住人均是平等主体，对房屋均享有平等居住的权利。在申请人利用了面积均摊人的指标后，如无正当理由不搬离原住房则可能造成面积均摊人的居住并未改善，也就是家庭的居住情况仍陷于困难的状态。对此法院如视而不见或作出不予迁让的判决，则可能造成不公平，甚至影响司法公信力。

四、解决经适房迁让问题的对策

（一）物权权利模式选择的突破

1.路径模式。（1）禁止权利滥用原则的模式。如申请人恶意占据原房屋，则从考察其占据目的、方式、合理理由，如不具有合理理由则构成权利滥用。

（2）物尽其用原则的模式。申请人将原住房部分面积闲置或者仍居住在原住房内导致经适房闲置，则有违物尽其用原则。（3）适当扩大面积均摊人的权益的模式。扩大解释经适房法规中的“家庭”内涵，面积均摊人虽未申请但根据法规的赋权，应适当扩大其可享受的面积范围。

2.存在的弊端。禁止权利滥用及物尽其用均系原则，在法律适用上仅具有指导意义，如给予法官直接适用的权利则可能导致自由裁量权过大。其余三项，在没有立法或普遍认同的法律理论的支持下，难以自圆其说。

3.物权模式的困境——物权平等保护主义的难以克服。正如上一段落所述，无法突破物权平等保护原则才导致目前审判实践中的审理难点：从物权的角度可以发现，该类案件中，申请人往往不仅获得了经适房而且必然也是原住房产权人或同住人。造成这样现实，并不出于偶然，而是在经适房申请条件的限制下，必然造成面积均摊人与申请人都是原住房的权利享有者。也是涉经适房迁让案件的共性。在申请人对原住房有权的情况下，就导致了审理中无法从物权角度对两者的利益进行调和。审判中既承认申请人对原住房有权又不让其行使则容易造成逻辑上混乱。而且如涉及权利确认，则不得不涉及动迁利益分配等复杂问题。

（二）期待权权利模式的提出

1.申请经适房过程中书面材料体现的期待权分析。以申请过程中面积均摊人亦需签字确认为抓手进行分析。目前程序中面积均摊人也需要在申请书前确认。面积均摊人签字后由申请人向政府部门提出。目前主要的材料是户籍在册人均需填写《承诺及授权》，对该材料具体分析是否可以得出家庭对居住形成合意？申请人提交材料行为应视为以其行动认可了上述合意。合意指申请到经适房后人均面积会得到提升的合意。而当申请人获得经适房后不去居住则可构成对其他家庭成员之前的对于居住面积提升的期待利益的损害。如果出现不居住经适房的情况，则可基于申请人对原来申请时合意的违反，或要求其搬离或要求其补偿。该模式下，不确认申请人对原房屋的权利状况，也尽可能地回避了一案中同时处理其他诸如原住房动迁利益纠纷问题。

2.期待权保护判决迁让的理论依据。（1）《中华人民共和国反家庭暴力法》的规定。该法第二十九条规定，人身安全保护令可以包括下列措施：（一）禁止被申请人实施家庭暴力;（二）禁止被申请人骚扰、跟踪、接触申请人及其相关近亲属;（三）责令被申请人迁出申请人住所;（四）保护申请人人身安全的其他措施。根据上述第（三）项，也就是说在特定情况发生时，可以不考虑特定对象是否对房屋具有物权或居住使用之权利，仅考虑对迁让的条件是否满足。（2）《合同法》第八条的从宽适用。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。如上所述，申请人提出面积均摊人签字的申请书时应认为双方对家庭人均面积提升具有合意。从证据的角度，如要求面积均摊人提出双方均签字的书面协议有困难的话，可将提交申请材料行为视为合意的达成，不能严格要求提出迁让的一方提供双方签字的书面材料。

五、预期价值

（一）对经适房申请流程的指导意义

鉴于上述理由，建议相关部门在申请流程中促成面积均摊人及申请人就今后居住使用分配问题达成一致意见，以求给予纠纷产生时的审判依据。事实上，如在申请流程中注意到面积均摊人的问题，则可能将矛盾扼杀在摇篮中，直接减少相关案件的产生。

（二）对涉经适房迁让案件审理的参考

关于审判实践，希望借以本次研究。能够在面积均摊人的权益上给予保护方式及审判思路的参考。

六、结语

综上所述，目前我国经适房惠民政策的初衷已经被它所带来的弊端削弱。这个案例只是一个小小的表象，反映出来的却是我国经适房使用上的不合理以及相关部门在制度约束上的乏力，如果解决不好就会出现各种纠纷。解决经适房的問题需要有关部门有所作为，制定具有针对性的条例予以规范，以便在解决类似问题时有正当性的依据作为倚靠。

【参考文献】

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[3]方问禹.经适房问题层出该何去何从[N].联合日报，2013.

[4]袁思旭.我国经济适用房政策分析[J].科技创业月刊，2012，25（05）：45-46.