浅谈不动产数据整合的技术方法欧放光

欧放光 雷程

摘要：在不动产数据整合工作中， “已有资料的整理与文档编制”与“不动产资料的落宗落幢”是一个有机的整体——“已有资料的整理与文档编制”的科学合理与否，对“不动产资料的落宗落幢”工作的效率具有很大的制约性;由于已有不动产资料定位数据的缺泛，对房屋的“灭失”及相似房屋、无特征房屋的落宗落幢工作带来了极大的不便。本文对上述问题进行了粗浅探讨。

Abstract： In the process of real estate data integration， "the arrangement and documentation of existing data" and "the settlement of real estate data" are an organic whole. The scientific rationality of "the arrangement and documentation of existing data" has a great restriction on the efficiency of the work of "the settlement of real estate data". Due to the lack of real estate data positioning data， it has caused great inconvenience to the "loss" of houses and the downsizing of similar houses and characteristic houses. This article discusses the above issues briefly.

关键词：不动产;数据整合;已有资料的整理与文档编制;不动产资料的落宗落幢;“灭失”房屋;相似房屋;无特征房屋

Key words： real estate;data integration;the arrangement and documentation of existing data;settlement of real estate data;"loss" of houses;similar houses;houses without features

中圖分类号：P231.5                                       文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）10-0280-03

0  引言

不动产数据整合的核心工作，是将已有的分布于各专业部门的房产测量资料、地籍测量资料、不动产登记发证资料及不动产产权交易数据等，进行整合并在统一、合理的空间框架下，采用现势性较强的、全政区覆盖的基本图件作为不动产登记总图，进行落宗落幢并按照最新政策与技术标准进行数据库建设，以实现原分散管理模式向综合管理或一站式管理模式的转变，达到便民、利民与不动产“一张图管理”高效率的目的。

实现上述目标的基本途径或工作流程，概括为如下几点：①已有资料的整理与文档编制;②不动产资料的落宗落幢;③不动产数据库建设。

上述各工作流程中，其“③不动产数据库建设”只是一个工具性的工序，制约不动产数据整合工作效率，在于“①已有资料的整理与文档编制”与“②不动产资料的落宗落幢”。

“已有资料的整理与文档编制”与“不动产资料的落宗落幢”是一个有机的整体——“已有资料的整理与文档编制”的科学合理与否，对“不动产资料的落宗落幢”工作的效率具有很大的制约性。

本文根据在相关项目中的实践经验，对不动产数据整合工作中“已有资料的整理与文档编制”及“落宗落幢”的技术方法，从如下几个方面进行了相关的总结。

①已有资料的整理与文档编制的几个技术细节方法;②利用相关资料印证房屋“灭失”的判定方法;③由于产权交易（买卖）、产权变化（继承、赠与、分割、合并、改建扩建）而引起的“一房多证”、“多房一证”的判定;④无特征房屋的落宗落幢。

1  已有资料的特性分析

1.1 已有资料的分布与存储分析

根据作者从事的几个市、县的相关工作实践，不动产数据整合工作的已有资料，具有如下几个特性：

1.1.1 资料的分散性

需要整合的不动产数据，散布于自然资源、房产管理、规划、农（林）业、土地收储等诸多部门。

1.1.2 介质的多样性

其资料形式有：档案资料（扫描文档或档案封装）、数据库资料（主要是后期建设的房产交易与部分地籍资料）、图件资料等。

1.1.3 标准的不一致性

由于资料是城市建设与管理几十年来的积淀，各个时期执行的技术标准与政策均具有其时代特征，因此，纵使是同类同种资料，其标准亦存在不一致性。主要体现为：房产分摊面积、计算标准、数据采集要求等方面的不一致性。

1.1.4 空间参考的多样性

资料的分散性与标准的不一致性，决定了各部门间的资料、甚至同一部门不同时期的资料间都具有不同的空间参考。

1.1.5 数据资料的冗余性

由于资料是城市建设与管理几十年来的积淀，前期数据大多采用档案封装形式存放，因此，对由于旧城改造、土地收储、建筑改（扩）建及房屋产权变化引起的产权登记，存在重复登记、无效登记等的数据资料的冗余。

1.2 已有资料的形态分析

除空间参考系外，已有资料的形态，在权证方式上，大体可分为如下几类：①土地证与房产证双证俱全;②只有土地证;③只有房产证;④地块具有土地收储证。

在空间属性上，可分为如下几类：

①个人独有建筑。包括独栋、独院、专有建筑等。如宅基地、居民自建房、独有别墅等;②商业住宅。包括住宅小区、综合商住楼等;③实体经济房屋。包括实体经济的独有建筑，如办公楼、商业门店、车间等及实体经济内部成员共有产权房屋。

在空间形态上，可分为如下几类：①套型房屋具有明显的套型区别：大小或分布形态具有明显的可区分特征，利用已有资料的图形特征，即可准确落幢;②无特征房屋：主要表现为在住宅小区内的各幢外形特征相似、外廓大小、各套型房屋大小与外廓空间特征相似，如无相关其它调查方式，利用已有资料的图形特征，无法准确落幢;③地下空间：如地下车库、地下商业门店等。如无相关其它调查方式，利用已有资料的图形特征，无法准确落幢;④商业城、综合市场内的单独产权铺面：由于其内部多数形态特征相似的特性，因而，如无完整的空间定位资料，利用已有资料的图形特征，纵使可准确落宗，但亦无法进行空间定位。

2  已有资料的整理与文档编制的几个技术细节方法

大多数不动产数据整合与落宗落幢工作是分步实施的，即由一个部门（通常为具有软件开发资质的公司）开发管理数据库，将已有资料进行扫描、建档与入库;另一个部门（通常为具有测绘与地理信息系统建设资质的公司）根据管理数据库进行不动产数据整合与落宗落幢工作。

由于分步实施且两个实施单位（部门）缺少沟通，在技术路线与技术方法上必然存存一定的差异性。从而对整个项目的实施效率产生了不可避免的一些制约。

根据各种作业流程间的逻辑与物理关系及上述资料的特性分析，作者认为，对已有资料的整理与文档的编制，应注意如下几个技术细节方法。

2.1 以“面”为首级控制

以“面”为首级控制，即是对城市以行政区划或不动产分区进行不动产数据整合。其目的是建立对不动产的编码体系。

在进行此项工作之前，应对城市的历次政区变革进行分析。包括历次政区变革的时点及政区变革前后的名称等。并利用计算机技术，根据录入的不动产数据的发证时间、政区名称，由其自动归入当前的政区体系中。

在进行此项建立时，应依次以“区”至“社区”为单位进行面的控制。其方式是在文档建库时，以“区”名称为素引、以“社区”为单位进行文档归并。

2.2 以“线”为次级控制

以“区”名称为素引、以“社区”为单位进行文档归并后，在“社区”内以道路名称为“线”进行文档第二次归并。

此过程的关键在于，应对城市的历次路名变革进行分析。包括历次路名变革的时点及路名变革前后的名称等。并利用计算机技术，根据录入的不动产数据的发证时间、政区名称、地名地址等，由其自动归入当前的道路体系中。

2.3 以“点”为权属控制

在上述文档归并后，以“点”为权属控制进行递次归并。“点”依次为单位名称、小区名称、楼盘名称、楼栋名称（栋号）、楼层、室号等。

2.4 以“色”进行不动产类别标示

在进行文档建库时，根据上述不动产在“权证”方式、“空间属性”、“空间形态”上的各类特征，对其文档辅以相应代码并以不同色彩进行标示，在进行上述归并后，再以“色”进行不动产类别标示。

其具体方法为：在进行文档入库时，根据不动产“权证”方式、“空间属性”、“空间形态”，分别设计相应的代码，由计算机自动进行归类并自动标色。

2.5 不动产数据的自动提取

在进行文档录入时，应根据项目要求的不动产数据的内容与格式，将资料数据中的相关内容以文档方式进行输入，并设计相应的数据自动转换与提示方式，由计算机自动进行格式转换。

3  利用相关资料印证房屋“灭失”与“一房多证”的判定方法

3.1 房屋“灭失”与“一房多证”的产生原因

在不动产数据整合工作中，房屋“滅失”与“一房多证”、“多房一证”引发的不能落宗落幢，是一个耗时耗力且大多数作业人员都不能准确把握的问题。

房屋“灭失”与“一房多证”、“多房一证”的产生有如下原因：

3.1.1 房屋的“灭失”

①由于道路、市政等非不动产类工程建设，对原有不动产进行拆建，但原房产证未及时消档，从而产生房屋“灭失”。此时，其表现形式为：房屋实地“灭失”，但其房产证等资料仍然存在;②由于城市三旧改造、土地收储或其它不动产类工程建设，会产生原有房屋“灭失”或失去了不动产权证意义，但原房产证未及时消档。此时，其表现形式为：原有房屋实地“灭失”或已不具不动产权证意义，但其房产证等资料仍然存在;同时，新建房屋存在于实地，但有可能已办理或未办理不动产证，其结果是：有效不动产证与无效不动产证并存或无效不动产证存在但新的不动产未办理产权。

3.1.2 一房多证

①由于房产产权变迁转移（包括买卖、继承、赠予等），而原房产证未及时消档;②由于地名地址变化和换证工作流程不规范，原房产证未及时消档;③由于房屋改（扩）建后重新办证而原房产证未及时消档。

3.2 利用相关资料印证房屋“灭失”与“一房多证”的判定方法

根据上述分析可知，房屋“灭失”与“一房多证”的印证，需要根据其变化的成因来进行。然而，由于已有不动产资料大多缺泛空间定位数据，因而其印证方式大多只能采用地名地址匹配的方式进行。

作者在相关项目的实施过程中，在对已能落宗落幢的不动产进行落宗落幢工作的前提下，采用综合运用工程建设资料、土地收储资料等，对房屋“灭失”与“一房多证”进行了如下方式的判定。

除个人类工程建设外，对于道路、市政等非不动产类工程建设及城市三旧改造、土地收储或其它不动产类建设工程，除个别情况外，大多是有建设工程的红线图的，且红线图大多反映了其建设前的地物、地名、地址等情况。因此，将相关红线图进行空间变换为不动产登记总图的空间参考后与不动产登记总图套合，再进行综合分析，在很大程度上是可以进行房屋“灭失”与“一房多证”的判定。

3.2.1 由于道路、市政等非不动产类工程建设，对原有不动产进行拆建的判定

此类情况表现为房屋“灭失”后，其实地已无不动产类地物，其红线图上不动产类地物落入道路、市政工程范围内。此时，应根据周边已落宗落幢不动产的地名地址（特别是门牌号码）与不能落宗落幢的不动产的地名地址的逻辑与物理关联及红线图上的图形与不能落宗落幢的不动产的图形特征进行综合判定。

其实施方法为：根据周边已落宗落幢不动产的地名地址进行区域框定;再根据图形特征进行定点确定。

3.2.2 城市“三旧改造”房屋“灭失”的判定

城市“三旧改造”是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造。其在不动产方面的变化特点有：部分房屋“灭失”和部分不动产产权未发生变化及部分不动产产权发生变化及全部房屋“灭失”或全部不动产产权发生变化等多种情况。

如只进行交通与环境整治的旧村庄，则存在部分房屋“灭失”;旧厂房进行改造时，有可能整体拆除、部分拆除、不拆除但部分功能改变等;旧城镇进行改造时，会有上述各种情况的并发情况。

此时，应根据不同的变化情况，进行综合判定：

只进行交通与环境整治的旧村庄，则存在部分房屋“灭失”，可参考上述3.2.1的方法进行;

旧厂房进行改造整体拆除时，其内的新建不动产类，有可能进行了不动产登记或没有进行不动产登记（如在建等），但不管情况如何，其原有房产等，均应作“灭失”处理;

旧厂房进行改造部分拆除时，有如下二种情况：一是老旧厂房拆除，但其具有独立产权的职工配套住宅没拆除具产权无变化的;二是老旧厂房拆除，但其具有独立产权的职工配套住宅没拆除但产权发生了变化的;

对上述情况，其拆除部分（如与图不同部分）的原有不动产应作“灭失”处理。

没拆除部分的产权是否变化，可按其是否有“一房多证”现象进行处理，且按相关旧厂房改造的批文的内容及时间节点进行处理：有产权变化的，前期的不动产证产权变迁转移处理。

3.2.3 土地收储房屋“灭失”的判定

土地收储时，房屋的变化情况有：土地全部平整实地已无任何房屋及正在平整（有部分房屋已拆）或正准备平整（地面无任何变化）等三种情况。

对土地已全部平整的，应将红线图套合于不动产登记总图上，利用原有图形特征与不动产图的图形特征进行比对并根据其相邻关系进行“灭失”判定;

正在平整（有部分房屋已拆）的，将红线图套合于不动产登记总图上，利用原有及现有图形特征与不动产图的图形特征进行比对并根据其相邻关系进行“灭失”判定;

正准备平整（地面无任何变化）的，应该有可能已经落宗落幢的情况产生，此时，将红线图套合于不动产登记总图上，其间已经落宗落幢的不动产，均应作“灭失”判定。

4  无特征房屋与相似房屋的落宗落幢方法

4.1 无特征房屋与相似房屋的分类

在不动产数据整合落宗落幢工作中，除房屋的“灭失”与“一房多证”等难于确定外，无特征房屋与相似房屋的落宗落幢工作也是一个难以解决的困扰。

无特征房屋与相似房屋有如下几种体现方式：①同一住宅小区内的各幢外形特征相似、外廓大小、各套型房屋大小与外廓空间特征相似的房屋;如别墅区内的同型别墅等;②具有地方特色的居民自建的外形特征相似、外廓大小相近的民居楼;③同幢内各套型房屋大小与外廓空间特征相似的房屋;特别是方形建筑等。

4.2 无特征房屋与相似房屋的落宗落幢方法

4.2.1 住宅小区相似房屋幢的确定方法

对不动产登记总图上无幢号或幢号有变化的（如原房产测量时，房屋实地无幢号而按幢号编列规则自编的幢号，现小区规范化管理已在房屋上编列了幢号且与原幢号不符;或小区分期建设完成后，进行了房屋幢号重编，致使部分幢号变化等）住宅小区的相似房屋的不动产所在幢的确定，是难以内业完成的。

对此类情况，可采用如下方式进行落幢：①采用民生电话调查方式。如收集供水、供电公司的住户信息，根据不动产资料的幢号及民生电话上的住址信息，分别电话每幢、每单元按室号奇、偶调查二户及以上，以确定其幢号是否变化及确定不动产所在幢;②采用由相关部门发文，由各物业管理公司汇交各小区分布示意图并每幢加注幢号、室号及每一单元至少標注一业主姓名的方式，进行幢号是否变化及确定不动产所在幢;③利用不动产登记总图，按照上述②的方式进行实地调注，以确定幢号是否变化及确定不动产所在幢。

4.2.2 地方特色的居民自建的相似房屋幢的确定方法

在部分地区，城中村及城郊区域等地，存在具有显著地方特色的民居，其特点是每户的建筑轮廓、外形大小均及其一致。

对此类房屋，如不动产登记总图上缺少地址信息时，不动产的落宗落幢工作是难以内业完成的。

对此，可参照上述4.2.1的①与③的相似方法进行。

4.2.3 无特征房屋的室的确定方法

无特征房屋的室的确定，在住宅小区，原则上可采用前述的相似方法。但对独栋无特征房屋，在能确定幢的前提下，可根据不动产资料的图形特征，采用每室集合拼接的方式进行内业确定：

如图1，可根据“梯”的位置进行内业拼接确定。

如图2，尽管102与103在图形特征上一致，但可根据其室号的物理关系内业确定。

5  结束语

不动产数据整合及其落宗落幢工作，是对各个时期的不动产资料，按照现行政策与技术标准的要求，在统一、合理的空间框架下，采用现势性较强的、全政区覆盖的基本图件进行落宗落幢并按照最新政策与技术标准进行数据库建设，以期实现原分散管理模式向综合管理或一站式管理模式的转变，达到便民、利民与不动产“一张图管理”高效率的目的。

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