关于土地储备与城市土地市场运行的探讨

马林

摘要：政府委托的机构，通过置换、收购等方式，把使用者手中分散的的土地集中在一起，然后再由政府或者政府委托的相关组织机构进行前期的开发，再根据土地年度计划、城市规划，有目的将土地投入市场的制度，这就是城市土地储备制度。本文通过对我国城市土地市场存在的问题进行分析，并提出相应的解决措施。

关键词：土地储备;土地市场;问题;有效措施

土地储备制度有利于促进土地的正常发育，还能克服市场失灵的有效供给，通过土地储备制度，政府为经营城市打下了良好的基础，还提高了调控市场的能力，促进旧城改造和显化城市土地资产的价值。

一、城市土地市场存在的问题

（一）法律依据不健全

城市土地储备主要包括闲置土地及规划区内城市郊区的改造、旧城改造等土地。虽然我国的法律法规不断完善，但是在土地征收、收购方式以及征收权利等方面的法律依据不够健全，补偿价格与市场脱轨，所以在出现问题的时候不能得到有效解决，不仅给原土地使用者造成经济损失，更有可能造成原土地使用者与政府部门之间的纠纷，产生社会不稳定因素等问题。如果出现法律纠纷，可能会出现“无法可依”的局面^[1]。

（二）土地资源配置不合理

根据相关的数据资料显示，关于我国非农业用地的调查结果可以得出，国家、农民建房、集体共同用地只有202万hm²，耕地面积有102万hm²，超出了计划时的数量。土地的过剩会导致大面积的土地将会闲置^[2]。在1992年到1999年，我国的建设用地占用耕地的数量达到149.91万hm²。所以，不管是土地大量的闲置，还是大面积的被使用都会产生不利的影响，国家应该将土地资源合理配置，集约化利用土地资源，避免出现浪费的现象。

（三）土地市场自身缺乏控制力

现如今，城市土地资源属于稀缺资源，尤其是一、二线城市，在政府调控之前，居住、商业用地在挂牌出让过程中，各地不断涌现新的地王，杭州97.92亿总地价“地王”、郑州“地王”4184万元/亩，各地不断刷新上限，导致土地市场失调，进而带动房价不断上涨;然而城市周边的工业用地，却存在着招商引资难、项目落地难等诸多问题，与居住、商业用地形成鲜明的对比。由于土地资源自身的不可再生性，直接带来的结果就是市场竞争强烈，如果仅靠市场自身进行调节，结果只会越来越难以控制，这个时候就需要强化政府的调控作用。

二、解决城市土地市场存在问题的有效措施

（一）建立健全土地储备的相关法律规范

虽然我国是法治社会，但因为城市土地储备还没有相关的立法，所以政府的收购方式、收购范围以及收购行为缺少针对性的法律法规作为理论依据，导致土地收购过程中受到质疑。因此，为了保障土地储备工作的顺利进行，应该建立完善相应的法律规范。英国在1947就制定了相关的法规，日本也设置了相应的《土地征用法》。我国则可以根据现有的《土地管理法》进行完善，来保证土地储备的合法性;还要注意制定相关土地储备相关法律规范其具体的运作规范^[3]。

（二）完善城市土地储备收购价格

现在世界上许多国家为城市的公共利益和土地开发需要，建立了土地储备制度，但由于是实施土地私有制，所以国家土地储备价格表主要表现为市场条件下的土地储备。我国现有的土地评估价格即为收购的价格有一定的局限性，在一定程度上忽略了土地使用的价格，造成土地使用者的权利和农民的利益受到侵害;而在土地实行社会主义共有条件下，完全运用市场经济的做法也是不可取的。所以，只有把土地使用的权利作为基础，对失去土地使用权作为补偿，维护其合法权益，才能促进了公平、公正的土地市场发育。

（三）优化土地利用的结构，改善城市功能

因为我国许多城市都有很强的生产能力，会有比较多的工业用地，所以城市中的绿地、交通用地、道路广场的比重与发达国家相比较低。因为市场发育程度也比较低，交易成本巨大，所以只依靠市场的力量来优化城市储备结构是不够的，会消耗很长的时间。与此同时，市场制度不能满足社会的需求，城市的交通、道路、桥梁、绿地、公园等得不到切实的解决。所以，可以通过土地储备制度，加快改革的步伐，通过统一开发、统一规划、统一管理，减低改革的成本，改善土地利用的结构，改善城市的功能^[4]。

（四）掌控土地一级市场，增强调控市场的能力

要想政府完全的掌控土地一级市场，必须建立储备制度。储备机构可以通过换、征、购、收等方式把土地集中起来，进行储备或者开发后进入儲备库然后按照计划转让土地。建立储备制度，使政府掌握了土地的购买权利，把分散的土地集中起来。政府掌握一定数量的储备土地，就提高了政府自身的调控能力。

（五）规范土地信息标准和程序

建立健全土地市场信息系统，通过新媒体和网站公布有关土地市场的信息，加强数据信息的采集、整理工作，提高市场的分析水平和能力，准确的判断市场的发展形式，发现运行中存在的问题及时改正，严格把控市场发展的规律。

（六）提高土地的集约节约利用水平

我国许多地区的土地存在闲置的现象，由于低水平的招商促进了这种趋势的发展。要大力节约房地产开发建设用地，坚持可持续发展、构建和谐社会、稳定房价，就要节约用地，建造更好的房子，完善城市规划的设计，最大潜力的提升土地的价值，还要推广节能项目，在有限的土地上，建设精品房屋。与此同时还要提高工业用地的强度，在满足经济发展的同时，还可以获得更多的增值收益，所以要完善集约用地的配套措施。

三、结语

总而言之，随着社会的发展，人口的日益增长，人地矛盾越来越激烈，所以城市土地储备越来越普及，对土地储备的管理也要越来越高效，要从根本上解决我国土地储备中存在的问题，建立健全相关法律制度，保证土地使用者的合法权益，优化土地结构，合理分配闲置土地，对于城市的经济发展具有重要的作用。各地区要结合各自的区域特点，因地制宜，选择合适的方法措施，对土地储备存在的问题进行改善。

参考文献：

[1]李明超. 我国城市土地征收制度改革研究回顾与展望[J]. 农业部管理干部学院学报， 2017（01）：7-11.

[2]佚名. 我国土地储备政策执行偏离度的测量及其时空特征——基于全国34个大中城市的实证研究[J]. 商业研究， 2019（5）：45-51.

[3]佚名. 城市化运行中城市土地资源的调控性研究[J]. 山东工商学院学报， 2019（1）：117-124.

[4]佚名. 我国土地储备政策执行偏离度的测量及其时空特征——基于全国34个大中城市的实证研究[J]. 商业研究， 2019（5）：45-51.