房地产需求端将发生重要变化

冯仑

过去从来没有这样的机会，让几亿人成为体验官——在新冠疫情发生的两个月里，体验过去二十年建造的产品。体验官们对房地产产品提出了非常多的有意思、未来性的建议，也让大家意识到了疫情之后，住宅产品在需求端可能存在的重要变化。

举个例子说，大家在家里闷了两个月，在房间里东转西转，不断看出房子的优劣好坏。第一，厕所太少。过去四五个人住在一个100平方米的三居里，一个洗手间就够了。现在天天闷在家里大家才发现，一个洗手間是不够用的。所以在未来，很可能即使是三居，做两个洗手间也会成为一种更普遍的需求。第二，阳台太小。大家待在家里的时间长了，就要透气，就需要阳台。那么今后阳台是不是要做大一点？第三，办公空间小。过去很多人没有专门的书房，现在发现，学生在家里线上学习的机会多了，可能需要有一个真正的书房，孩子和大人都能够在这个空间里进行学习或办公。

当然，还有通风、健康空间的标准等等，在这些方面，体验官们也提了很多要求。大家这两个多月对产品的体验所提出的新要求，让我们知道了住宅这个产品，未来想要做得更好的话，应该怎样变化，往哪里改进。

这两个月，房地产市场出现了“暂停”，同时市场也在此时孕育新的机会。比如，在住宅以外，智能物流变成了一个特别重要的产品类型。以往对线上的依赖到底有多大？我们并不清楚。这几个月以来，我们都在线上生存，需要外卖、电商购物等等，也离不开快递。这对房地产而言意味着什么呢？意味着购物中心面积在减少，但是物流仓储的面积在增加，智能仓库的面积在增加。

2月2日，上海浦东陆家嘴的建筑群。摄影/雍和

线上生存带来的另一个结果是数据中心要增加。所以，新基建里，数据中心作为一个特别重要的项目或者产业得到强化。数据中心未来将会是房地产中的一个新产品类型。

还有一点是，医疗健康需要的特殊物业在未来一定会快速增长。在这方面，不仅是政府投资，也有民间投资，对于健康类的基础设施，比如医院、康复中心、学校、医疗mall、诊所等等，会给房地产领域带来大量的机会。在一些发达国家，比如美国，医疗健康类不动产的市值有1万亿美元。过去从业者不大理解，现在知道了，这是一个非常重要的房地产类型。

此外，办公的房地产也会发生变化。灵活办公会越来越多，集中式办公会减少。所以，大型写字楼的租金可能会下降。

总之，我们在研究行业的过程中发现，这两个月的“暂停”让我们更好地了解了自己，也更好地看到了行业未来的变化趋势。在生产和经济社会生活逐步恢复以后，我们的企业在产品、商业模式以及未来发展的节奏上，都会再次进入可持续发展的健康轨道。