房屋修缮专项管理方法及实施要点探讨

童善斌

摘 要 房屋修缮是在房屋使用中，采用维修养护的方式修复破损处，以延长其使用年限。在目前的国情下，房屋修缮的必要性不言而喻，而做好房屋修缮管理则是关键。

关键词 房屋修缮;管理方法;实施要点

引言

房屋修缮实际上就是在房屋被使用的过程中，通过多样的养护维修方式来修复房屋的破损处，以使房屋的使用年限可以延长。房屋修缮管理，即修缮单位公司根据维修要求、管理制度等来维护和管理受托房产。房屋修缮管理在明确修缮计划、修缮范围、修缮周期、修缮方案等基础上，能够对人力、物力和财力进行合理使用，进而缩短工期，节约成本，更好地获得良好的环境以及社会与经济等效益。

1房屋修缮工程施工特征

在房屋建成到报废的整个过程中，相关部门对其进行修复和处理，有效维护和提升房屋功能，延长其使用年限的过程就是房屋修缮工程的基本内容。房屋的修缮设计以及施工过程需要在一定范围内有序开展，不仅具有生产特性，也具有服务特性。由于房屋修缮是一项大量且常规化的工作，因此，其具有项目多以及涉及面广的特点，工作的涉及面较多，相关工作人员要结合实际问题进行针对性处理，制定切实有效的房屋修缮计划，按照计划进度有序开展修缮工作。另外，在房屋修缮工作中，要保证财物使用的合理性和节约意识，减少财物浪费，将重点集中在修葺房屋方面。不仅要从实际情况出发，也要因地制宜、因房制宜的展开针对性养护管控，从而满足使用功能和实际房屋质量要求[1]。

2房屋修缮专项管理工作的具体方式

2.1 房屋修缮工程的种类

第一，小规模修缮工作。小规模修缮工作是指在房屋修缮期间修护一些小零件，比如房屋设备、房屋配件以及房屋构建等，小规模的修缮工作费用小于总造价。第二，中等规模修缮工作。中等规模修缮工作是指房屋中部分结构损坏以及构造部位没有满足房屋建立的基本要求，对这些项目进行修缮，并且在实际修缮期间仅仅需要拆换局部的结构零件，保证修缮费用小于等于同类型的建造成本。第三，大规模修缮工作。大规模房屋修缮工程是指在房屋拆迁或者房屋主体重建期间，不需要将房屋结构进行整体拆除，将房屋的重要部位进行修缮即可，且保证修缮成本小于等于同类型的全新工程造价资金。第四，翻装修缮工作。房屋的翻新修缮工作是指房屋不具备修缮的优势，对房屋进行全部拆除，并且在此设计房屋建筑模型与相关方案，但是要保证翻修工作需要的费用小于等于全新建筑的真实造价。第五，全面修缮工作。全面修缮工作是指多个楼房，进行整体修缮，进而优化多个楼房的整体组成结构，但是要保证修缮费用小于等于房屋建筑总造价。

2.2 对分部和分项工程的质量进行检查

在检查分部和分项工程质量时，应该把专业检查、现场自检、班组检查结合起来，并坚持交接检以及专检和自检相结合的原则实施检查。而施工班组在未下班时，要自检当日的工程质量，如果发现有与质量要求不相符合的地方，应该要求返工处理。同时上下道工序进行交接时要实施交接检查，如果质量与要求不符，严禁进行下道工序。分项工程施工完毕之后，应该由物业公司委派质检员根据检验工程质量的标准来做相应的评定，如果发现存在不合格的地方必须要求施工人员进行返工工作。

2.3 施工过程管理

房屋修缮施工过程管理的主要内容包括：一是在施工前，审阅、会审图纸及记录会审内容，以保证施工图纸的科学性、完整性;二是在施工前，组织开展技术、安全交底，具体的交底内容涉及施工任务、工程量、工期、用材、要点、质量要求及安全注意事项，同时要求按施工规范与技术交底内容开展施工作业;二是严控工程施工所需的原材料、构配件及半成品，如在进场时，检查其质量检验报告、技术说明书、产品合格证及地方签发的准用证;三是在施工过程，依据工程承包合同、设计文件及相关法律法规等，控制房屋修缮的施工质量，同时依据工程质量检验评定标准、施工与检验规范、用材质量技术标准及工序质量控制等，控制工程质量检验，从而保证房屋修缮施工的整体质量。

2.4 检查房屋项目修缮质量。房屋修缮管理者需要檢查

房屋项目的修缮质量，应将专业项目、现场检查和班组检查相融合，同时以交接检查和专项检查为原则，切合实际的对房屋修缮进行检查。在房屋修缮班组没有下班之前，需要认真检查当天的房屋修缮质量，已经发现某些项目与房屋修缮标准不相符合的现象，要立即停止房屋修缮的下一道工序。分项修缮施工之后，需要有房屋质量鉴定机构的专业质检员进行检查与评定，在没有达到合格标准的条件下进行房屋修缮的返工工程。

2.5 建立高素质的管理队伍

建立高素质的维修工程项目管理队伍，是项目管理的核心要强调以人为核心的管理思想，发挥人在工程施工中处于中心地位的作用，工程的组织、计划、协调、生产等各项工作.都通过人的作用去实现。注重各层次管理人员和操作人员的素质，建立起有效的激励机制和约束机制，最大限度地调动各层次人员的积极性。其次。培养一支精干、有管理能力，能独立完成预算和设计能力的干部队伍。建立工作程序，完善管理制度。修缮工作程序非常重要，要建立工人实际操作的一般工作程序，小修工程和大修工程程序，以及特殊危险项目的修缮程序等，都应有章可循，保证质量。建立健全技术责任制，岗位责任制，构配件检验制度及技术档案制度，做好技术管理工作，完善施工项目质量体系。建立一个具有一定管理水平的维修工程项目管理队伍：建立一套与项目管理要求相适应的项目管理制度[2]。

3结束语

综上所述，开展房屋修缮的专项管理工作方法研究课题具有十分重要的意义与价值，相关管理者需要掌握房屋修缮的基本特征与房屋修缮专项管理内容，构建完善的房屋修缮管理体系，制定科学有效的管理计划，通过树立民主化的管理思想、房屋修缮准备阶段、检查房屋项目修缮质量、制定房屋修缮工程的计量方案、管理房屋修缮的隐蔽工程、管理房屋修缮的施工全过程，总结房屋修缮专项管理工作的具体方式，不断提高房屋修缮专项管理质量，更好地推动建筑行业的发展。

参考文献

[1] 王振国.A大学教学办公大楼修缮项目成本管控研究[D].长春：吉林大学，2012.

[2] 胡全盛.浅析如何加强房屋修缮工程造价管理[J].房地产导刊，2015，（26）：293.