物业公司财务管理及会计核算问题探讨

姜媛

随着时代发展，物业公司在管理中，尤其是财务管理和会计核算的具体工作均制定了相关的要求。本文就物业公司在财务管理及会计核算中存在的问题进行分析，发现存在会计相关的基础知识薄弱、公司管理方式落后、财务报表不具体等问题，现针对这些问题探讨物业公司财务管理及会计核算问题的解决措施。

一、物业公司财务管理及会计核算中出现的问题

（一）薄弱的会计基础和落后的核算管理方式

目前大部分物业公司存在一个问题就是会计基础相对比较薄弱，他们使用的核算方式和管理方法比较陈旧落后。具体的问题如下：不规范的明细分类账设置，整理的会计核算资料失真，在业务中长时间不使用合同，相关的明细账内容模糊，没有完善的财产物资清查制度。这些问题不光是影响到会计信息的真实准确性，同时也影响到相关的管理层作出相对准确的判断决策。此外，部分物业公司使用的会计核算方法比较落后，财务人员每天不断重复进行记账和对账，无法合理解释公司费用的变化原因，部分管理人员也无法有效地进行物资库存管理。

（二）成本核算方式单一

目前物业公司使用的会计核算方式主要是集中核算，公司职能部门只是设置了收支总账，没有精细划分与核算成本费用。单一的成本核算方式无法满足物业公司的实际发展需要。大部分物业公司的业务分布广泛，若是不能够对多个服务点进行独立的成本核算，不细化会计核算项目，那么公司也无法达到成本管理的目标，成本核算也失去了原有的意义。成本核算管理的目标主要是通过成本转移到供货商、费用控制、规模效益三种方式，现阶段我国的物业公司主要是采用费用控制的方式进行开支节省，进而缩减预算。这种方式的成本核算管理不能够涉及到公司的整体发展和管理，不利于提高企业的竞争力和树立企业形象。

（三）不精细的财务报表

很多物业公司目前存在着纳税项目不清楚的问题，这种问题产生的原因主要是公司没有清晰的税务知识意识和相关的税务申报流程和内容知识，进而造成会计核算出现错误。目前物业公司的财务报表不精细，尤其是体现在现金流量表、利润表中出现的信息不够具体，如此便会使得公司在管理中的指导作用受到限制。同时物业公司的财务报表中有多种表格，例如收费率统计表、物业费收费明细表、成本费用组成明细表、多种经营收入统计表、前期开办费统计表、资金使用状况表格等。这些表格的使用使财务管理具有针对性和科学性。

二、解决物业公司财务管理及会计核算问题的措施

（一）规范会计基础工作

为了能够加强会计基础工作的实施，相关的物业公司可以根据国家规定的会计法律法规和准则加强会计的账务规范化，同时对相关的会计工作人员进行业务培训，加强会计工作人员的教育，引导其能够更好地参与到公司的管理事务中，提高会计工作人员的执业水平。此外，企业也要对会计工作进行科学的监管，加强对原始凭证的审查力度，健全相关的会计管理体系，实施内部控制，使公司及管理人员都能够更好地进行财产清查和成本核算。

（二） 构建完善的核算方式和管理制度

为了能够有效地进行财务管理，公司可以构建完善的会计核算方式和管理制度。为了能够满足企业的自身经营发展和长远发展，同时保证会计核算质量，物业公司可以向不同的管理项目构建二级核算制度，进而更好地为业主进行服务，同时方便客观地进行物业公司的资金流动和经营成果评价。制定好二级核算制度后，不同的二级核算单位应该要独立进行不同经济活动中原始凭证的管理，如果同一凭证涉及到两个及多个二级单位，则由公司进行凭证保管，各二级单位妥善保管好对应的复印件。另外，二级单位的全部收入都应该要上缴给公司，公司规定不同的库存现金量，二级单位在申请现金的时候需要严格按照对应的拨款流程进行相应手续办理。同时二级单位在提交每月的会计报表和相关的表格时，也需要将同期收支对比及下个月资金流量需求上报给公司。

（三）制定科学的绩效考核制度

为了能够促进物业公司的长远发展，人才是必不可少的。物业公司在进行管理时，尤其是对财务和会计核算进行管理时，需要制定科学的绩效考核制度。企业内部有专门的人才进行管理工作，企业应该要制定科学的考核制度促使人才进行业务水平和技能的提升。在针对财务会计人员进行绩效考核制度的制定时，应该要把提高财会人员的管理水平和职业素养作为重要的考核因素，为建设高水平的财会队伍提供制度上的保障。此外科学的绩效考核制度有利于企业有效地缩短人工成本，同时提高整体的管理质量。

（四）对应税项目进行合理划分

对应税项目进行合理划分对于保证申报纳税的准确性具有非常重要作用，是进一步强化财务管理以及会计核算的关键。在对应税项目进行合理划分的过程中需要从如下两个方面着手：第一，将物业业主与企业服务中心之间的关系以及状态进行全面掌握，并且准确了解关于非应税项目相关概念，充分掌握应税与非应税项目之间的区别，防止财务管理不清以及会计核算出现混乱等多种问题，最终对财务管理质量造成不良影响，因而需对二者之间关系进行充分了解。第二，需要在物业服务管理中适当增加物业财务管理的成本与成本佣金率，并且在物业服务收费中利用经营收入收取一定的金额，并且對应税项目进行合理划分。进一步增加业主的自主权利，严格按照税法的相关要求开展工作，不断地增强会计核算与财务管理。

（五）构建二级核算及管理制度

近年来，随着物业服务业在我国的蓬勃发展，也随之涌现出大量需要物业配套管理服务对象，物业公司需要对数量庞大且相互独立的客户予以同时服务。维权意识的提高也使得许多物业服务对象建立了业主委员会，以此来对小区物业资金使用状况及财务状况予以监督。但因这些服务对象所在区域位置、财务核算、人员管理以及物资调动上互相独立，因而物业公司难以对其进行简单的集中核算，为提高会计核算质量需建立二级核算制度。各二级核算单位能够对不同经济活动中产生的原始凭证进行自行管理，如果同一凭证关系到两个及以上二级单位则需有公司进行保管，对于各个二级单位而言仅仅只需对相应复印件进行妥善处理。同时，其全部收入均需要上缴给公司，由公司规定库存现金量，在申请现金的过程中需要严格地遵循拨款流程并且办理与之相应的手续，然后每月向公司呈送会计报表并上缴各类应交款与利润。

（六）将财务管理进行精细化管理

在进行财务精细化管理时，相关的物业公司可以加强三方面的管理。首先，企业应该要加强对成本费用的管理。会计进行成本费用的管理时可以丰富其核算项目和核算级次。物业公司产生的所有成本费用都要注明是涉及到的哪些部门及业务。在对成本费用进行审核时，相关的工作人员需要严格遵守规范化的多级次管理制度，保证会计账目上的成本信息更加多样化，一目了然。另外公司的资金流动要与其业务相对应，公司要核算好不同业务项目的资金成本，同时科学性地进行信息核算，保证其资金的可用性，保证资金更好地为物业公司的各项决策服务。其次，公司可以设置利润中心。通过对公司的实际情况、专业分工分析，物业公司可以将各部门划分为更小的业务单元近似的或者是同类业务单元可以设置一个利润中心，不同的利润中心再进行细化，划分为更加细致的执行单元。公司要对科目设置进行优化，对不同的会计科目进行序号编排，有效地进行科目管理分类。设置利润中心以及根据利润中心形成的核算体系能够更加明确地体现出物业公司在成本费用、现金流量以及利润经营等各个项目的指标具体表现。另外利润中心要按照相关的规定对公司进行管理报表的提交，进而保证财务报表具体化、精细化，进而更好地提升公司对业务管理的能力和水平。最后，物业公司需要加强对资金的管理。第一，公司要加强对自己的运作水平管理，在实际的工作中实时跟踪管理，减少浪费资金以及不合理使用资金的现象;第二，合理地规范应付款缩减体系，进而更快地提高资金回笼速度，保证存货的管理和质量水平;第三，物业公司应该要对财务风险进行规避和分散，例如对业主进行适当比例的代缴费进行押金收取、加强保险力度以及降低相应的索赔风险;第四，物业公司可以在内部进行坏帐准备金制度的推行，管理费用中应该要将计提的坏帐准备金进行计入，进而更加有效地提升公司的抗风险能力，提高企業的风险意识。

物业公司在有效的措施实施后，能够更好地减少资金的占用，加强资金流动的回转速度，进而更好地进行资金成本的缩减。

三、结语

总之，物业公司在财务管理和会计核算中存在的问题主要集中在会计的基础工作薄弱、会计核算的方式和管理方式单一落后、财务报表不精细等方面。为了能够加强对财务的管理和解决会计核算问题，物业公司应该要与时俱进，不断的优化、更新会计核算以及成本核算方式，不断推陈出新，采用合理的激励制度来提升工作人员的自身职业素养和技能水平，进而改变传统的管理观念和老旧单一的管理方式。同时加强对资本运作的管控能力，不断提高公司的管理水平，减少资金的浪费和不合理使用，提高公司的抗风险能力，促进物业公司的财会稳定发展。（作者单位：吉林省博创水务设计有限公司）