浅析现阶段北京市中小型房企的生存发展

张健

摘要：当前经济新常态进程中，各行各业转型速度加快。房地产企业经过市场的优胜劣汰，集中程度越来越高，国家明确“房住不炒”的房地产政策基调，房地产行业的生存发展形势日益严峻。北京作为我国的首都具有一定的特殊性，正在进行全新城市格局的重塑，大力疏解促，作为北京市的中小型房地产企业，已经到了转型发展的最紧要关头。

关键词：经济新常态;北京市中小型房企;生存发展

我国的房地产行业经历了狂飙的十几年，各种发财故事层出不穷。过去的十几年是整个房地产行业的黄金时代，以后再难有这样的行业与机会了。因为过去的十几年也刚好是中国经济发展最快的十几年，需求被釋放，城镇化进程突飞猛进，而此时的房地产行业催生出了一大批大大小小、各种各样的房地产开发企业。

现阶段，房地产企业转型既是经济新常态的必然要求，也是国家对房地产行业大力调控的结果。同时，房地产行业的集中度越来越高，发展越来越规范，房地产企业面对的环境也越来越严峻，尤其是身处首都北京的中小型房地产企业，已经到了生死存亡的关头。

一、中小型房企定义及特点分析

中小型企业是相对于同行业的大型企业比较，经营规模、资产规模和人员规模都相对较小的经济组织。本文对中小房地产企业的区分准则，按照2011年6月18日财政部、国家发改委、工业和信息化部、国家统计局联合出台的《关于印发中小企业划型标准规定的通知》，具体划分如下：

房地产开发经营。营业收入200000万元以下或资产总额10000万元以下的为中小微型企业。其中，营业收入1000万元及以上，且资产总额5000万元及以上的为中型企业;营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上的为小型企业;营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。中小型房地产企业最显著的特点就是“小”。

（一）自有资金少，融资能力有限

房地产行业是典型的资金密集型行业，融资能力是房地产企业发展的关键，与大型房地产企业比较而言，中小房地产企业在资产规模、就业人数、抵抗风险能力、融资能力等方面处于明显的弱势，因此中小房地产企业只能进行短期和中小型项目。

（二）营销效果差，营销能力不足

房地产项目开发之后的营销是房地产开发的最重要的方面之一，是取得回款确保自有资金的重要保证;同时如何建立一个良好的品牌形象，往往是房地产企业制胜的关键。但中小房地产企业在市场营销上常常处于劣势。一是房地产广告营销需要提前投入大量的资金，而中小型房地产企业的自有资金和融资的能力是有限的;二是对于专业营销人士而言，中小房地产企业不像大型房地产企业有资金和晋升空间的优势，很难留住优秀的营销人才。因此，无论是在资金还是人才方面，中小房地产企业无法与大企业竞争。

（三）品牌影响小，品牌价值不高

中小房地产企业不能建立一个强大的品牌形象，其企业文化也不像大型房地产企业有很强的感应力。同区域的竞品项目，大型房企品牌显然更有号召力，同一个地区、同样品质、同样价格的房子，客户肯定会优先选择名牌房企的房子，而不会选择中小型房企的。归根结底一句话——缺乏足够的实力与资本，无法与大企业、大资本竞争抗衡。

最初，中小型房企具有“小”、“灵”优势：（1）中小型房企规模小、组织灵活、工作快捷高效。一般来说，中小型房企的员工数量少，具有比较简单和灵活的组织结构，员工的工作业绩让领导更容易发现，更容易激励员工，员工的工作效率会更高。（2）船小好调头。中小型房企所有权和管理控制操作合一，企业经营者迅速对市场变化做出反应，不仅能迅速做出最好的决策，还使他们可以节省监督成本。

但是在现阶段，中小型房企“小”、“灵”的相对优势越来越弱，甚至对一部分中小型房地产企业来说唯一优势就是公司员工较少，成本负担少。

二、边缘化的中小型房地产企业现状

近年来，房地产行业聚集度持续提升，企业发展格局发生新变化。尤其最近两三年，名牌房企、大型房企业绩高速增长，市场占有率越来越高。中小型房企在复杂的竞争环境下生存越来越艰难，行业加速迈向寡头竞争时代。

一、二线城市的土地市场，已经难觅中小开发商的身影，这一趋势在不断向部分三、四线城市蔓延。央企、名企基本主导土地拍卖市场，中小型房企想要参与进去比较困难。对一家房地产开发企业而言，土地意味着生存之本，只有获得足够的土地和现金流，才可能获取规模上的优势。与大型房地产企业相比，中小房地产企业无论在资产规模还是管理水平都有明显的差距，其融资能力更是如此。当前，我国中小型房地产企业的融资方式主要是银行信贷融资、上市融资、信托融资等，在这个多元化的融资方式背后，大部分企业融资的最终来源仍是银行信贷。由于没有充足的资金，中小型房企过早地被拦在了买地的大门之外，土地成本高、融资成本也不具有优势，正常招拍挂拿地已经是不可能的事。

房地产市场的发展现状是市场规律的体现，是大鱼吃小鱼的市场经济发展的必然结果。任何一个行业，一种现象，都必须经历萌芽期、成长期、爆发期、稳定期、衰落期。而往往前面的时期大多数人是看不到的，只有进入了爆发期的时候才会进入大家的视野，也渐渐被大众所接受、所采纳。

发源于北京的房企具有鲜明的地域特色，下面介绍一下北京市场和房企的特点：

北京房企多是国企性质，最突出特征就是政治性。各方面需要汇报和审批可能有一个相对漫长的周期，有可能就会错失市场时机。

北京房企在北京的资源优势突出，不管是政商资源还是地产开发的一些资金来源方面，他们在北京长期扎根，建立了很深的“触角”，这些都是他们发展的优势。同时，这也是北京房企的一个难以突破的短板——这些资源优势只能在北京地区。

北京房企的发展相对来说，有些固步自封，胆子太小，拓展能力不足。尤其在拿地方面过于保守，布局围绕一、二线城市展开，错过了前两年三、四线城市的发展机会。土地作为房地产企业最重要的生产资料，拿地策略很大程度上制约了他们的发展。

北京房企缺少市场化因素的推动，缺少产品创新的动力。在市场变革的过程中，并没有打破自己的舒适区，形成自己鲜明的产品优势，包括很多房企目前建立的产品系，北京房企在这方面并不突出。

北京房企在营销团队的建设方面欠缺，没有形成很强悍的销售力，这方面远逊于一些市场化的房企，比如龙湖、融创、泰禾等。这些企业的营销打法更加灵活多变，特别是在机制的设定上，市场化的房企会很快针对市场变化做出营销层面的调整。

北京房企近年来业绩不佳，逐渐走向落寞，包括首开、首创、北辰、金融街、华远、万通、当代置业等企业日渐滑出主流房企。2018年，在千亿房企达到30多家的情况下，北京房企仅有首开入围，以1007.27亿的成绩刚刚过线，其他均在百亿徘徊。中国指数研究院的数据显示，首开排在第31位，首创排在第45，金融街排在第78，北辰实业97，华远的排名已经到了146为，万通未入榜单。

同时，北京房地产市场调控收紧以来，新房市场一直在收缩。2016年成交金额200亿以上的房企有7家，2017年榜单前三甲进入了200亿的门槛，2018年仅有万科一家房企达到200亿元;北京房企销售金额排行榜的门槛也一直在降低，前10名门槛由2016年的123.57亿下滑到2017年的82.3亿，再到2018年的76.84亿元。

三、北京房地产企业发展的影响因素

（一）经济发展阶段对房地产有巨大影响

现阶段我国经济新常态进程中，主要标志是“四个转向”：一是增长速度从高速转向中高速，二是发展方式从规模速度型转向质量效率型，三是经济结构调整从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举，四是发展动力从主要依靠资源和低成本劳动力等要素投入转向创新驱动。十几年来粗放型发展的房地产企业的转型升级是经济发展的必然要求。

（二）国家行业政策变化对房地产有巨大影响

近两年，我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐，长效机制将是中长期房地产发展的重点，短期调控不放松稳预期，主要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。2019年，房产政策围绕构建房地产市场健康发展的长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

（三）城市产业结构变化对房地产有巨大影响

北京“四个中心”定位和疏解整治促提升专项行动影响房地产行业发展。相较于全国其他省市地区，北京的调控政策更加严苛，更加及时，力度也更大。2017年9 月 20 日，北京共有產权住房管理条例正式落地，楼市“回归居住”更进一步。北京市住房和城乡建设委员会联合三部委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，明确着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求，规定其供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭，单身应当年满 30 周岁，离异的应满 3 年;对非本市户籍的“新北京人”分配比例应不少于 30%。同时北京调控进一步升级，非京籍纳税年限由5 年调整为连续 60 个月，同时将商住纳入限购范围，将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求，购买非普通自住房不低于 80%。政策升级后，北京首付比例已达到一线城市最高水平。

（四）北京作为首都定位变化对房地产有巨大影响

北京作为新中国的首都，从1993年北京城市定位为国家的政治、经济、文化中心，到2004年的定位为国家首都、政治中心、文化中心、宜居城市，再到2014年习近平总书记明确定位“四个中心”，即全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，要求努力把北京建设成为国际一流的和谐宜居之都。在新定位的指引下，北京再度面临着全新的城市格局重塑，通过疏解整治的减法，实现腾笼换鸟、功能提升的加法，降低中心城区人口密度，优化首都发展布局，实现资源更优配置。

北京中小型房企发展已经到了生死存亡的紧要关头，必须要转型升级才能活下去，不论是走轻资产路线的万达，还是打折的恒大、裁员的碧桂园，都在加速回收现金流，这些名牌房企的转型或许可以为中小型房企的转型升级提供契机。

四、国内名牌房企转型路径的探讨与分析

很多企业放眼未来都踏上了转型之路。房地产行业现如今虽然还有不错的发展，但是市场已经开始逐渐呈现饱和的趋势，为此很多头部名牌房企都已纷纷转型。

（一）万达——依托自身品牌和价值优势，坚定轻资产路径

从2017年开始，万达陆续抛售632亿重资产，包含13个文化旅游项目的91%股权、以及万达旗下76间酒店。2018年年终总结大会上，万达集团董事长王建林就曾表示，未来万达要将房地产业务彻底剥离，成为一家纯粹的商管企业。并且未来的业务重心，将会向文化业务板块转移，做一个轻资产运营的房地产企业。

万达之前是重资产模式，自己选址、建设、招商、设计、管理，该商业模式其实很简单：盖楼，出租，收物业费;利润拿来，再盖楼，再出租，再收物业费;如此，往复循环。万达商业模式是盖楼收租，不是纯地产，决定它的盈利的不是当地的房价，而是单位地产获取租金的能力，也就是投资和租金回报的比例，这个叫做租金回报比。这也正是万达坚定走轻资产转型路径的原因。在轻资产模式中，企业主要依靠自身的核心价值进行发展，而不是核心业务发展，实施轻资产运营的重要前提是企业自身在市场经济中具有较高的品牌影响力和品牌价值，关键是企业内部管理层拥有优秀的运营能力。现在的万达则开始凭借自身多年的项目操盘经验和人才储备，借助资本的力量，实现品牌资源、招商运营、租金收费等统一管控，快速复制自己的核心产品，形成规模效应，降低成本，迅速占领市场，采用轻资产模式大举扩张。

（二）恒大——挥舞支票跨领域转型，进入体育和新能源汽车领域

恒大，首先是一个房地产企业。2018年恒大销售额5513亿，超额完成5500亿的年度销售目标，核心业务净利润有望超过770亿，刷新行业最高纪录，年底现金余额高达2012亿，2019年销售目标为6000亿。

恒大，其次是一个足球俱乐部。在足球领域的超级成功，为恒大迎来了举国范围的关注度，稍微了解足球的人都知道恒大那一身的红色球衣。

恒大，现在是一个新能源车企。最近一段时间以来，恒大最新占据新闻头条的内容是来自于其在另一个火热的新能源造车领域。恒大近些年从房地产已转型到金融、健康、体育等领域。尽管在2018年依然迎来较高发展和营收规模，但依然难掩房地产整体下滑趋势。新能源汽车如今正在国内外高速发展的风口上，显然是恒大要强力进军的下一个商业领域。电动汽车带动中国汽车产业高速发展，成为汽车市场最强动力。我国新能源汽车市场成为了汽车行业的助推器，带动整个行业发展。因此，恒大寄希望在新能源领域能分得一杯羹，将造车梦编制的更为精彩一些。

（三）碧桂园——从本行业建筑着眼，大举投资智能机器人领域

如今的房地产行业不够景气，而且整个行业的市场已经趋于饱和，作为龙头房企的碧桂园如今也在寻求转型的方向。今年1月21日碧桂园年会上，创始人杨国强表示：碧桂园现在要朝着一个高科技企业去做，未来公司发展的主要业务中，智能机器人将会占据重要的位置。我们要迎接“机器人建房子”的到来，只是时间的问题，绝对要做出来，这是我们未来强大竞争力的源泉。

碧桂园瞄准的第一目标就是建筑机器人。2018年6月，碧桂园深圳机器人产业园揭幕;7月，碧桂园成立广东博智林机器人有限公司;9月，广东博智林声称5年投入800亿元建设顺德机器人谷，今年宣布将在长沙投入500亿元。符合工信部、国家发改委和财政部联合印发的《机器人产业发展规划（2016～2020年）》中“构建以智能制造为根本特征的新型制造体系迫在眉睫，对工业机器人的需求将呈现大幅增长趋势。”的政策引领。

（四）万科——“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，依托地产开展业务线

万科以住宅地产开发为根本，主要进入物流仓储、商业地产、长租公寓等三个领域，同时物业也独立出来，从开发配套变成独立的业务线。

物流仓储领域，过去三年里，万科旗下的万纬物流新获取面积达到全国第一， 2017年万科还参与了全球物流仓储巨头普洛斯的私有化，并成为后者的第一大股东。商业地产领域，在2016年收购了国内规模排名第三的印力商置，2018年1月，印力联合万科以83亿元收购了20家凯德购物中心，现在印力已经成为中国规模第二的商业地产公司。长租公寓领域，万科泊寓已经成为中国最大的集中式长租公寓供应商，持有间数超过20万，而第二名不到10万間。万科物业成为了中国最大的物业服务商，其承接的外部项目数量已经超过集团内项目，2018年的营业收入近100亿元。此外，万科还试水了冰雪度假、教育等业务。

五、中小型房企转型的可行性路径

（一）定位下沉，深耕三、四线市场

现今北京中小型房企面临的激烈竞争环境下的生存转型之路将异常艰难，但是要想活下去就必须有义无反顾的信心和勇气，开拓出一条适合自己的生存之路。中小房地产企业，要去开拓新的“无人竞争”的市场空间，因为自身规模比较小，相对有限的人员、资金、材料和其他资源，无法在一、二线城市与央企和名企竞争，只好考虑把有限的人员、资金投资于大型房地产企业所忽略的小市场和三、四线城市，以期获得生存发展机会。

（二）大力挖掘存量资产价值，提高自身价值

首先，存量资产的开发利用。中小型房企在历史开发过程中一般都或多或少存在一些自有存量资产，如可供出租的商业用房等，可以大力挖掘存量资产运营价值，维持企业生存。

其次，是提升自身附加值，比如自持出租经营或者合作运营存量房，同时增加物业服务或者平台建设，逐步转型为物业服务公司，服务管理具有先天优势的自身开发的住宅或商业物业，不失为一条活下来的可行性路径。

第三，依托于自身存量资产的管理、运营，大跨度转型成为专业资产管理公司，采取出租、收售、合作、平台等方式运营所在区域的商业、办公、经营物业，运用高科技手段平台成为运营全过程管理的资产管理公司。

（三）通过业务模式和服务方式的变革和创新转型求得生存发展

1. 参与政策性住房的开发与建设

充分发挥北京本土房企的自身资源优势，依据京建法〔2017〕16号《北京市共有产权住房管理暂行办法》、京建法〔2018〕11号《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》等相关政策文件，积极参与到政策保障住房领域，尤其是共有产权房、竞限房、职工宿舍的开发建设与管理，谋求生存。

2. 参与特色小镇、共享度假小院等项目的实施

（1）经济新常态下，特色小镇的建设有利于破解经济结构转化和动力转换的现实难题，是稳增长调结构的新亮点、实体经济转型发展的新示范、体制机制改革的新阵地，是适应和引领经济新常态的重大战略选择。抓住特色小镇建设需要审批且数量较少，至今为止仅审批两批，第一批有北京市房山区长沟镇、昌平区小汤山镇、密云区古北口镇3个镇，第二批有北京市怀柔区雁栖镇、大兴区魏善庄镇、顺义区龙湾屯镇、延庆区康庄镇四个镇。

（2）共享度假小院，是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。2018年3月，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将北京、上海、沈阳等13个中国的核心城市作为试点，建立“租售并举”住房体系，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院，兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系，租赁住房、共享度假小院这类项目将快速审。

3. 定制性房屋服务，培育、开发个人高端市场

从国外相关成功经验看来，通过选择适合企业自身优势领域的市场进行细分和专业化经营，以精求胜、用专补缺的路径为中小型房企生存和转型提供指导。成长之路，这是中小房地产企业在日趋白热化的房地产市场竞争中生存和转型的有效渠道。

中小型房地产企业可以借助产品创新促进居民消费升级，提高开发主业服务附加值;通过业务模式和服务方式的变革和创新，保持企业生存和持续发展。随着经济的发展和技术的提升，人们对美好生活的要求越来越高，中小型房企可以依托自身的专业能力，为有经济条件和消费需求的人群提供定制型住房的全方位服务，从选址、设计、承建到装修完成。这种消费方式现在看来还比较超前，消费人群和市场也需要慢慢培养，但有可能是比较适合中小型房地產企业的转型途径。

四、结论

本文着重探讨了在现阶段经济新常态进程中，中小型房地产企业所面临的政策调整、城市定位变化和大型房地产企业的竞争压制，结合中小型房地产企业自身优势，积极探讨可行的各种转型路径。

我国房地产业经过多年的发展，已经到了产业集中的阶段，中小型房地产企业的生存压力凸显，已经到了生死存亡的关口，如果不能找到适合自身优势的转型发展路径，就只能被淘汰。

以历史的眼光看长期趋势，必定会有越来越多的房地产企业退出这个行业，而继续呆在这个行业的多数企业也将转型，这是一个行业的宿命。但并不代表这个行业的完结。这个行业的游戏还将继续。

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（作者单位：北京顺正资产管理有限公司;北京渔阳兴顺房地产开发公司）