房地产企业资金管理问题探讨

周银君

一、房地产企业资金管理概述

资金是企业生存的命脉，因此所有企业都应该重视自身的资金管理，房地产企业是资金密集型企业，其对于资金的需求巨大，因此在管理上需要采用更加科学完善的管理方法。当前房地产资金主要有以下几种使用方法，分别是资金筹集、资金使用以及资金回流三个方面，这些资金的管理是房地产企业中最重要的一个部分，也是当前房地产企业提高自身竞争力，从而能够长期良好发展的关键。

二、房地产企业资金管理存在的问题

（一）资金筹集阶段的问题

房地产企业在进行项目运作的初期，需要对资金进行阶段性的筹集，即在筹集资金的过程中，是需要多方面合作，才能够达到房地产项目的使用。这种情况主要来源与房地产属于资金密集型产业，因此在资金的需求量上是非常大的，我国很多房地产企业都是以融资等方式进行资金的筹集。但是在借贷的过程中，一旦银行的借贷政策出现变化，商业银行融资风险增大，就会影响房地产项目的开发，造成项目停止的现象也是比比皆是。随着当前经济的发展，房地产行业逐渐趋向于理性化，因此在对资金的需求上不断提升，内源融资在当前的时代中已经无法满足企业资金的需求，而房地产企业在形式大好的那几年又没有建立足够的外部融资渠道，这就导致了房地产企业当前融资的风险在不断上升，尤其是近几年房地产泡沫在逐渐破裂，中小型房地产企业因为自身的资本积累的原因，造成了借贷能力在不断下降，再加上手中项目的限制，导致了房地产企业中存在盲目融资的现象，企业管理者由于前期对市场的分析不够充分，导致项目实施的过程中不能准确抓住发展机遇，项目盲目开发，甚至出现很多的“鬼城”现象，并且资金筹集难度逐渐增加，企业运行发展的压力也在逐渐上升，对资金的使用效率却没有显著的变化。

（二）资金使用阶段存在的问题

在资金使用阶段，主要存在以下问题：首先，预算考核不足。在现阶段，我国房地产企业普遍已经建立起了预算管理的模式，但是在实际的使用过程中，这样的模式并没有在工作中得到贯彻，多数时候这种模式往往是流于表面形式，并且在实际工作的开展过程中，预算管理由于缺乏高层的重视，导致预算管理工作没有严格按照计划进行，从而出现超出预算的情况，并且企业在具体的项目中，对于超出预算的情况缺乏足够的应对方式，其中权责的划分也不够明确，同时也没有科学的管理制度对预算进行约束，导致了房地产企业项目进行的过程中，预算使用效率难以得到保障，缺乏科学性。其次，是成本管理不当。成本管理工作主要是为了能够让资金发挥最大的效果，对于房地产企业来说，由于资金数量巨大，因此在管理过程中，想要做到细致是较为困难的，并且在生产的过程中，成本管控缺乏足够的灵活性，房地产企业面资金以及部门都比较多，因此意外出现是非常频繁的，管理工作想要面面俱到必须依靠科学的管理控制制度，这样才能够有效促进管理工作的进行。最后，则是审计效率低下。房地产企业主要是通过内部审计来达到监管的目的，但是在企业现实的运行过程中，内部审计往往需要财务部门进行兼任，这也导致了审计工作流于表面形式，效率不高的情况发生，并且审计工作完成后，往往没有对审计工作进行统计以及分析，这样造成了大量的审计数据浪费，对工作的改进也没有任何好处。

（三）资金回流阶段存在的问题

资金回流是房地产企业发展的过程中最重要的一个环节，房地产企业中资金回流主要有以下几个因素的影响，第一是各地推出的限购，这直接影响了房地产企业的销售，宏观政策的变化导致了房地产的销量受到了极大的影响，因此当前的房地产项目运作需要借助负债的方式进行资金的回流。第二点就是商业银行对于房地产的信心下降，导致了房地产企业借贷的能力下降，资金筹措较为困难，规模难以扩大，收益自然下降。

三、房地产企业资金管理对策

（一）资金筹措阶段问题的对策

在资金筹集的阶段，房地产企业应该根据自身的实际情况，从而选择符合自身的融资需求以及融资情况，在当前时代背景之下，房地产企业应该拓宽自身的发展方向，而不是加深自身的发展方向，并且在资金筹措的过程中，应该制定足够精确的明细，能够让投资者对资金的使用做到明确认知。除此之外，在房地产企业中，资金占用是非常常见的事情，因此更需要房地产企业重视自身的规划，在项目进行的过程中，对自身资金的使用方向有着足够的认知，充分结合市场情况以及供求关系进行项目建设，让融资方案能够更加安全，提升自身的信用度，這样才能够让投资方对房地产企业有足够的信心，从而对房地产企业进行投资。

（二）资金使用阶段的对策建议

首先应该加强预算考核。应该从总体预算出发，并且逐层进行批示，保证资金使用在控制范围之内。对工作人员也需要加强监管，将责任落实到个人，加强建设效率以及资金使用的效率。

其次完善成本管理，这就需要企业在成本管理中，对运行情况以及实际情况进行考察，并且经过科学的预算以及计划实施，保证在成本管理的过程中能够形成系统化，程序化的形式，用这样的方式保证房地产项目成本管理工作的进行。

最后则是完善审计工作。房地产企业内部审计工作应该增强独立性，可以在企业内部成立单独的部门进行负责，并且随着审计工作的进行，高层人员应该增强对审计的重视，增强审计工作威严性，同时也能够保证审计工作不再流于表面。除此之外，设立严格的奖惩制度，能够有效提升审计工作的积极性，有效促进企业审计工作的进行。

（三）资金回流阶段问题的对策

在资金回流方面，房地产企业首先应该制定科学的战略，对企业发展阶段进行细致规划，阶段性完成企业的发展任务，除此之外，在工程进行的过程中，按照工程进度进行工程款的支付，这样能够有效对资金进行控制，出现意外情况也能够及时终止。并且在房地产销售中，需要制定合理的营销策略，保证自身房地产的销售，保证资金的回笼。其次则是对资金的回流进行分析，并且对其形成系统化的理论，保证后期房地产企业项目运行中能够借鉴。最后则是在开发的过程增强自身的经营管理，促进自身信誉提升，从而让商业银行能够对房地产企业具有足够的信心，保证资金回流效率能够充分优化。

四、结束语

房地产企业资金往来巨大，因此在管理过程中，应该使用更加符合企业现状，贴合市场情况的管理方式，这样才能够让房地产资金使用效率有着充分提升，优化资金管理水平，从而发挥财务工作对房地产企业的积极作用，让房地产企业能够更好的发展。

参考文献

[1]罗业辉.房地产企业资金管理问题及对策[J].中国乡镇企业会计，2019.

[2]赵靖.房地产企业资金管理问题及解决措施研究[J].才智，2019.