新加坡居住建筑维护改造管理模式探究

2020-04-28YANGXiaZHAOWeiminGUXiaoying

住宅科技 2020年4期

■ YANG Xia ZHAO Weimin GU Xiaoying

1 新加坡住宅模式

新加坡住宅可分为公共住宅和私人住宅两大类，其物业管理模式各有不同。其中，公共住宅（组屋）是由政府（建屋发展局）承建，其产权归属于政府，并委托市镇理事会进行物业管理；私人住宅是由房产开发商通过市场土地招标建设有围墙的公寓及洋房，其产权归属在一定期限内（99年、999 年、永久）归业主所有，物业管理由管理委员会聘请物业服务公司负责。可以说，新加坡的公共住宅有点类似我国的直管公房（租屋业主实际上买了99 年使用权），市镇理事会近似我国早期体制下的房管所（同时具有目前业委会、物业公司的职能）；私人住宅及其物业管理模式则类似我国的商品房小区。

2 管理组织架构

新加坡政府机构除总理公署外，另外设有15 个部，其中，国家发展部下设国家公园局、市区重建局、建设局、建屋发展局、房地产中介委员会（图1）[1]。

2.1 建屋发展局

新加坡全国设21 个分局及4 个服务中心，分布在16 个市镇理事会，具体负责为居民提供分配组屋后的服务。其主要职责包括：①审批住户的装修要求（向建屋局申请装修，由通过建屋局认证的企业承办）；②管理停车场，受理、发放组屋业主停车证；③监督翻新计划，如重新油漆、加建电梯等；④处理住户保修期内的维修（1 年保），并出租商用设施（如杂货店、超市、食阁、商铺等）；⑤与市镇理事会密切合作与分工（居民投诉及处理反馈）等。

图1 新加坡组织机构图

2.2 市镇理事会

市镇理事会是根据议会通过的《市镇理事会法案》（1988 年6 月29日）组建的。理事会由选区的国会议员和专业人士及居民组成，当选议员担任市镇理事会主席；同时，成立若干工作委员会，包括业务接洽委员会、设施管理委员会、财务管理委员会、宣传行政委员会及项目规划委员会等。

新加坡共有16 个市镇理事会，管理16 个集选区和13 个单选区，共管理约98 万个组屋单位。每个组屋区成为市镇，每个市镇人口在15～30 万人之间。市镇理事会主席由当选的单选区或集选区国会议员担任。不同地理位置的市镇理事会，在居民、物业情况（如年龄和管理区域的设计）及物业数量方面均有所不同。

2.3 市镇理事会对国家发展部和建屋发展局的作用

市镇理事会由民选议员领导，且市镇理事会主席由各市镇当选议员任命。作为自治实体，市镇理事会也负责各自的日常业务，主要负责管理政府组屋（公共住宅），加强居民和政府的合作。

根据《市镇理事会法案》和《市镇理事会财务细则》，国家发展部制定了广泛的立法框架和财务准则，以确保市镇理事会的适当治理和问责制。作为公共房屋管理机构，建屋发展局建议和协助国家发展部行使监管方面的职责，并以房屋共有物业的业主身分与市镇理事会紧密合作。

3 工作职责及工作方式

3.1 工作职责

市镇理事会负责管理，维护和改善城镇居民住宅和商业物业的公共部位。公共部位包括走廊、组屋底层、电梯、水箱、公共照明和休憩用地[2]。具体工作内容包括以下几个方面。

（1）日常性维修主要包括：公共区域清洁、园艺与景观维修，提供24h 应急处置（如水电中断、电梯故障等）。

（2）预防性维修包括：每月电梯检查、水泵检查和防火系统检查；常年水箱检查与测试、电线安装检查；两年一次避雷系统测试。

（3）周期性维修包括：组屋外墙修补与粉刷，更换供水器、水泵、屋顶防水及隔热层，重新安装电线，更换水管、电梯。

（4）执法：对非法停车、非法置放杂物（楼道堆物等）、违法安装（不在固定位置安装空调等）、高空抛物、对垃圾槽构成阻碍、破坏绿化、乱张贴广告、破坏公共财物等行为依法进行处罚。

3.2 工作方式

市政理事会可以对公共住宅（组屋）区自行管理，也可以通过市场招标方式，将具体事务委托专业的物业公司负责。物业服务公司具体运作模式如下。

3.2.1 前期物业管理与后期物业服务

房屋交付使用后两年内，一般由开发商负责物业管理（前期物业管理）工作，房屋的配套及工程质量问题直接由开发商予以处理，责任界面清晰，避免了相关纠纷和矛盾。

房屋交付使用两年后，由管理委员会聘请专业的物业服务公司进行管理与服务。物业公司一般提供保安服务，并负责选择、推荐合适的分包商承担专项服务（日常维修、保洁等），外包合同由管理委员会与分包商签订，物业服务公司负责协调监督。

3.2.2 日常物业管理与服务

物业服务市场是传统服务行业，目前较大的物业公司有6 家左右，管理模式一般为“物业经理负责制”。其中，保洁、保修、保绿等工作均由外包服务，物业经理监督合同履行情况；此外，物业经理还负责安排公寓内公共设施的维修和更换，业主室内的水电维修也可通过物业聘请专业的维修公司上门服务，且业主的要求可在《服务合同》规定的范围内向物业经理提出；物业经理还要对管委会负责，十分注重同业主的联系，认真听取住户的意见并改善管理细节。物业公司在提供优质服务的过程中强化管理，在管理中体现服务，让居民自觉接受服务、主动配合管理、共同改善小区居住环境。

4 资金来源及使用

4.1 资金来源

物业管理资金来源主要由屋主缴纳的物业管理费、政府补助（设施改建补贴，政府会根据组屋的大小给予津贴，平均占20%）及其他收入（投资收益及接受捐赠等，约占10%）三方面构成。其中，物业管理费的定价是根据运营成本适时调整，基本能满足组屋区日常管理及维护保养开支费用。

（1）政府补助，也称为服务和杂费补助金，根据组屋单位和单位类型分配给市镇理事会。住宅越小获得的资助越高。此笔款项使市镇理事会能够为居住在四室和较小单位的居民提供补贴，一般一室33.70 新元/月，二室26.20 新元/月、三室17.00 新元/月，而每个四室家庭的补助金是9 新元/月。

（2）物业管理费100% 由居民缴纳。其中，30%～35% 归入累积基金，用来支付周期性维修；65%～70%用于日常保养、维修及办公行政用途，如公共水电费、日常维修费、公共区域清洁费、管理机构及行政费用等。物业管理费标准由市镇理事会根据运营成本确定并适时调整，基本能满足组屋区管理及日常维护保养的费用。市镇理事会根据房屋类型收取对应的物业管理费，同时，根据年度收支情况，可给予居住在一～四室的居民0.5～1 个月的费用减免（表1）。

关于公共住宅（组屋）的物业管理费催缴机制，新加坡较我国有更为严苛的举措和节点控制，保证了小区公共设施设备的正常维护保养。其物业费催缴流程如表2 所示。

4.2 资金使用

4.2.1 保修期内

保修期内设施设备的正常保修，应由房屋开发商及设施设备供应商提供保修服务。

4.2.2 保修期外

保修期外的维修保养由市镇理事会负责，资金列支物业管理费（不用单独交纳维修资金）。日常维修保养注重精细化，周期性维修保养则注重计划时效性。此外，组屋区的环境配套设施改善，一般采用政府补贴+市镇理事会出资方式，屋主基本无需承担费用。

4.2.3 资金用途

日常运行费用（65%～70%）用于短期日常支出，如清洁、维修和保养；累计资金（30%～35%）用于周期性的大修和维护，如房屋粉刷、更换电梯、水泵等，该资金也共同用于电梯升级计划。

物业管理费中，周期性维修、日常清洁及维护保养、管理及行政费用大约各占1/3。以10 新元物业管理费为例，具体支出项目、金额和比例大致如表3 所示。

5 周期性维护与检查技术措施

5.1 周期性维护项目

根据《建筑物维护和分层管理（电梯，自动扶梯及建筑物维修）条例》（2016），建筑外墙粉刷的间隔不应超过7 年[3]。表4 中，部分更新项目和更新周期指标具有灵活性，可根据项目的情况而定。如组屋外墙使用满7 年情况还很好，那么粉刷与维修工程就会延期。此外，社区通常会划分几个小区组成居委会，市镇会以居委会所组成的组屋进行翻新和更换，其周期根据项目的性质、使用期和费用而定。例如，每一部电梯的使用期限大约为28 年，为了居民安全，使用期满就会更换。

5.2 检查与评估方法

国家发展部每年都会委任建屋局官员评估组屋的管理与维修，并呈上报告给发展部和市镇会。

表1 组屋物业管理费标准

表2 组屋物业管理费催缴流程

表3 物业管理费的支出类别及比例

表4 设施设备周期性更新计划

5.2.1 评估人员

建屋局有一个小组（大约20 多个职员）会每半年巡查每座组屋一次。他们一般在当天10：00 及14：00 才会通知市镇理事会要去哪座组屋检查，评估方法十分复杂。

5.2.2 评估方法

市镇理事会年度报告的“维护”和“清洁度”指标为居民提供了对其房屋清洁和维护状况的客观评估。建屋局官员需要收集这两个评估领域的数据。

为了确保观测记录的一致性，在检查期间，建屋局官员会根据一套绩效标准清单进行指导；此外，他们还配备了相机和PDA（或其他便携式设备）来记录和证实其检查观察结果。在现场视察完成后，这些意见将转交各市镇理事会进行跟进。

为确保房屋检查的公平透明，一般采取以下方式：①10：00～17：00，平日进行检查（公众假期除外）；②检查人员会邀请市镇理事会的工作人员一起参加房屋检查，检查内容覆盖住宅区和商店的公共区域、开放区域市场/小贩中心、由市镇理事会管理和维护的仓库中心，特别是组屋底层和信箱区域、共同走廊、电梯降落、停机坪的排水，以及开放区域、草地、设备、垃圾箱中心等；③检查所有的区块是否清洁，对于正在进行修理和重新装修，或者升级、重新开发和新的区块（1 年的缺陷责任期内），不在检查之中。

每个市镇理事会管理和维护的所有社区每年至少检查一次；而所有市镇理事会每个月都需进行检查。市镇理事会可能会对观察结果提出上诉，认为不应将其纳入检查结果。

此外，建屋发展局还采取了以下做法以确保公平：①只有在视察当天，卫生局局长才会通知病房进行检查，并轮流到不同的市镇理事会，尽量减少个人主观性；②检查员随机与团队领导组成联合检查，以确保绩效标准的一致性。

5.3 服务评级与奖励

5.3.1 服务评级

新加坡国家发展部每年会公布市镇理事会的管理报告，从组屋清洁度、维修情况、电梯故障率、住户拖欠物业费、财务方面等对市镇会进行评估。市镇理事会每年度对每座组屋进行管理评级：绿色评级为理想，橙色评级表示欠理想；红色评级则为待改进。

国家发展部有一个小组，基本上每月会去市镇会管辖的组屋区（大约10～20）座组屋进行抽样检查，根据每座组屋的清洁水平及管理水平，有20 个多指标给分，然后取平均值；当电梯失灵或不能操作，居民会打热线电话求助，这反映了每部电梯的操作情况，同样取平均值；拖欠管理费在新加坡都有追踪，因为所有物业都是外包的,在1 年内所有的组屋至少会被检查1 次，然后国家发展部会整理全年的审查并公布。

5.3.2 奖惩制度

（1）评级与奖励：对每座组屋的保洁（清洁水平）程度进行评估评级，哪座组屋最干净，获得最干净组屋奖，组屋内全部居民可以减免0.5～1 个月物业管理费。

（2）教育与惩罚：开展遵纪守法、做好公民的宣传教育；对违法违规的住户，除了责令改正恢复原状之外，还加以罚款。