浅析城镇房屋租赁纠纷的预防和处理

赵娜

摘要：目前中国城市人口不断增加，城镇房屋租赁问题亟待解决，本文从我国城镇房屋租赁现状出发，谈及房屋租赁纠纷的种类，产生的原因，最后结合原因浅析纠纷的解决之道。

关键词：房屋租赁纠纷;租赁合同;房屋租赁中介

一、我国城镇房屋租赁现状

中国经济正呈现出高速发展的态势，随着城镇化系数的进一步提高，涌入城市的人口大幅增加，加之购房“刚需”的增加，导致城市房价越来越高。一大批刚走出校门的院校毕业生、外来务工人员、流动人员，由于没有足够的资金、工作不固定或政府限购等原因，无能力在短期内购买住房，且其中部分人群因种种思虑暂未有购房计划，转而租赁房屋解决其居住问题。由于我国人口众多，加之城镇化进度的加大，导致租房人口的不断增加，从而造就了一个基础数据庞大的房屋租赁市场。据有关数据分析，目前中国租房人口已由2016 年的1.89亿增加至约2.2亿人次，到2030年预计将达到 2.65亿人次。从以上数据可以看出，租房已经成为新入城人员生活的一种新常态，特别是北上广以及“新一线”城市，如成都、杭州、南京租房量均同比增长超过5%，一些城市为了吸引人才，更是特别制定了针对高校毕业生的租房优惠政策，从而使租房量翻倍。

二、房屋租赁纠纷的种类

随着我国近年来房屋租赁市场的不断膨胀，在租房过程中存在或可能出现的各类问题随之凸显，各类纠纷案件的数量也随之大幅增加。据全国公开的各级人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件数量来看，每年都呈大幅度上涨趋势，其中2014年3.21万件、2015年4.36万件、2016年5.29万件，2017年更是增长至6.04万件。分析在房屋租赁中常见纠纷，其种类主要有以下几种。

（一）房屋自身问题导致的纠纷

其原因首先是因为房屋产权存在不清晰，导致承租人与出租人或因第三方原因产生经济和房屋处置权的纠纷，影响承租人正常使用房屋或给承租人带来一定的经济损失。其次是因为出租人出租给承租人的房屋，本身存在质量问题，如房屋施工质量不过关、装修材料不达标、潜藏安全隐患等原因。房屋工程质量问题导致承租人的人身安全或财产受到损害。或因房屋装修材料选用不当，给出租人的人身健康造成伤害，装修材料质量不过关，存在水电暖的“跑冒滴漏”，在使用房屋过程中给出租人或第三人带来损害。第三是出租人所出租的房屋性质不符合对外出租条件，如房屋属于违建、危房或出租人私自改变房屋结构和用途，但未向承租人提前如实告知，从而导致房屋租赁合同不具备法律效力而无法履行，给承租人造成财物和自身利益等方面的损失。

（二）因租赁合同约定内容不严密、要约条款不全面，导致双方在租金支付、押金退还、装修等方面产生的纠纷

首先是由于出租人和承租人虽未签订租赁合同，双方已就租赁事宜协商一致，同时承租人已经支付订金后，由于双方各自原因出现悔约，在退还订金可赔付违约金方面产生的纠纷。其次是虽然签订了房屋租赁合同，但出租人和承租人由于在理解上存在偏差，从而对房屋租金支付的时限产生纠纷。三是合同到期后承租人和出租人在移交房屋时，由于承租人在使用房屋过程中造成房屋的一些附属设施损坏等问题，双方未能就损失赔偿或维修内容达成一致以及出租人未按合同约定期限，足额退还出租人所支付的租赁押金等问题产生纠纷。四是由于合同中没有约定或对禁止承租人分租或转租的约定不详，导致承租人未经出租人同意私自对房屋进行二次转租、分租，给出租人或第三人造成经济损失。五是在签订租赁合同时，出租方与承租方事先未就房屋装饰、装修事项进行明确具体的约定，导致合同到期后双方就装修、附属物拆除、恢复及相关费用的承担问题产生纠纷。

（三）房屋维修及其他费用的纠纷

一是在使用房屋过程中双方对不可预见的一些费用如维修、物业及职能部门新增的一些收费项目由谁来承担，导致双方产生纠纷。二是由于承租人在使用房屋时的不当行为，如水管爆裂因漏水造成楼下住户房屋及室内物品损坏、变形或无法正常使用等纠纷给承租人、房屋共有人或第三人造成经济和人身损害。

（四）房屋发生抵押、转让交易及续租引发的纠纷

首先是在房屋出现抵押、转让、转租或其他形式交易情形时，出租人未能按合同约定及时与承租人进行沟通处理，导致承租人丧失优先租赁或购买等权益。其次是出租人违背市场原则，在承租人续租时恶意提升租赁价格，导致承租人短期内无法找到新房源、无法按期腾退所租用房屋，从而引发双方纠纷。第三是受各自利益驱使，出租人和承租人随意违约的事常有发生，从而双方在租金支付、房屋交付等方面产生纠纷。

三、房屋租赁纠纷产生的原因分析

分析我国房屋租赁纠纷问题产生的原因和根源，主要是由于双方个人行为过失、市场监管缺失、法律法规不健全等原因导致。

（一）法律意识不强

由于承租人法律意識不强、在签订租赁合同时，没有全面的对所租赁的房屋情况进行调查了解，或是在合同中没有将房屋租赁过程中可能存在或发生的相关内容，进行较为系统全面的约定，造成与出租人所签订的房屋租赁合同内容有纰漏，从而容易产生纠纷。

（二）双方个人行为过失

承租人和出租人对相关法律的认知程度不同，或双方均因房产税、个人隐私等原因不愿办理房屋租赁登记备案手续，或是出租人故意对承租人隐瞒真相，从而在发生房屋租赁纠纷的时候，由于合同效力瑕疵，承租人的权益无法得到保证。

（三）违约成本过低

案件涉及违约金额度小，导致双方随意违约，根据资料显示，大部分房屋租赁合同纠纷所涉及的金额在10万元以下，其所约定的违约金数量也就较低，一般为几百元至千元左右，甚至一大部分只有几十元，由于违约成本过低，导致承租方和出租方随意违约。导致另一方权益得不到保障，从而引发合同双方出现纠纷。

（四）法律法规不健全、监督管理存在缺位

当前虽然大多数城市已发布适用于当地的房屋租赁法规规章，但是由于目前我国还未发布一部统一的专门用于规范房屋租赁的法律规定，虽然《合同法》《物权法》等法令法规中有关于房屋租赁的条款，但所涉及内容都较为单一。再者，房地产市场在我国兴起的年限比较短，租售市场建立较晚，且内容庞杂，导致房地产监管部门在解决房屋租赁相关纠纷时既缺乏明确的法律法规依据，又经验不足，执行效果差强人意，致使承租人的权利受损。同时，各地对于房屋租赁登记、备案的规定不详尽，导致房屋租赁合同法律效力无法得到保证。

四、房屋租赁纠纷解决的探索

纵观我国当前复杂多变的房屋租赁市场，如何有效的规范租赁市场、切实保护租赁双方的合法权益，维护房屋租赁市场稳定，应做好以下几项工作：

（一）加强对房屋租赁市场的有效监督和监管

只有加强对承租人的法律保护，兼顾房屋权利人的利益，规范租赁市场监管，才能有效促进房屋租赁供需市场平稳，解决流动人口的居住问题。目前我国部分省市就规范房屋租赁推出新政，如河北进行“以房管人”立法探索，建立房屋出租信息登记制度;江苏推行出租人申报房屋出租信息规定并记入信用记录;深圳率先建立了房屋出租价格指导制度，将租房违约纳入征信。

（二）完善法律法规，加快发布住房租赁管理相关规定

有消息称国务院已在2017年起加速制定《住房租赁管理条例》，但目前仍未正式发布。如果《条例》正式发布，它将成为我国第一部专门用于规范住房租赁的行政法规，这将为房地产管理部门在规范和管理房屋租赁市场时提供有效的法律依据，同时为加快房屋租赁市场健康有序发展提供政策保障和支持。

（三）完善房屋租賃服务体系建设，构建专业房屋租赁市场运行秩序

目前我国房产中介公司数量众多，据有关数据显示，仅上海就有4000多家、北京有2000多家。笔者认为，在房屋租赁市场中，这些中介公司除了起到房屋租赁中间人的作用，还要在稳定房屋租赁市场、维护租赁双方的合法权益、避免租赁纠纷的产生等方面发挥好服务和协调作用。在具体操作中除了在完善租赁合同条款上下功夫，重点对容易发生纠纷的事项和双方的权责进行明确。同时，房地产管理部门还可以通过各房产中介掌握的房源，建立出租房屋信息平台，构建专业房屋租赁市场运行秩序，从而加强对城镇出租房屋的管理。

【参考文献】

[1]陈炜.《住房租赁管理条例》拟出台应对租房"痛点"[N].中国新闻周刊，2017.