房地产调控长效机制下限购政策和限售政策研究***
2020-04-25刘雷
〔 DOI〕 10.19653/j.cnki.dbcjdxxb.2020.06.008
〔引用格式〕 刘雷.房地产调控长效机制下限购政策和限售政策研究[J].东北财经大学学报，2020，（6）：67-75.
〔摘要〕2010年以来，中国政府常态化频繁使用限制性调控政策直接干预房地产市场。目前，中国房地产市场形成以限制性直接调控手段为主，具有浓厚中国特色的房地产调控政策体系。本文主要研究在房地产调控长效机制下，选取2009年1月至2019年1月全国35个城市的月度面板数据，用断点时间序列方法（ITS）研究了限购、限售政策的有效性。结果表明：限购政策和限售政策，两者都有效打击投机性需求，都能有效抑制房价上涨。但是限购政策对房租有长期拉升趋势作用，不宜作为持续调控政策，可作为应急性抑制房价上涨政策。而限售政策能够精准施策，引导投资和房价预期回归理性，优化了投资结构，形成正确的住房消费行为，从而强化住房居住属性，并且扩大和稳定租赁市场房源供应，推动住房租赁市场健康发展，从而打破房地产价格上涨的自我支持，确保房地产市场健康平稳运行，对于房地产调控长效机制构建具有明确的政策意义。
〔关键词〕房地产调控;限购政策;限售政策;长效机制;ITS
中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1008-4096（2020）06-0067-09
一、引 言
中国房地产快速发展的20年，也是房地产调控的20年。为了促进房地产市场健康发展，2003年以来，中央政府先后动用了土地、货币、财政、税收等市场化调控政策间接对房地产市场进行调控。但是，房地产调控在稳增长和控房价之间几经“摇摆”，房价越调越高。普遍认为住房调控政策效果不佳，使房地产市场产生“耐药性”，甚至产生负面影响[1]。为了遏制快速上涨的房价，2010年政府开始直接应用限制性调控政策从需求侧对房地产市场进行直接调控，“冻结”房地产流动性，目的是打击投资性需求和投机性需求，合理引导居民理性住房消费观念，在短期内起到控制房价的作用。限制性调控政策最初设定只是权宜之计，具有较强的主观性和应急性。随后，政府频繁使用行政手段干预市场，打击投机，抑制房价上涨。目前，中国房地产市场形成以限制性直接调控手段为主，具有中国特色的房地产调控政策体系。2016年以来，政府提出“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激經济的手段”，构建住房调控长效机制。因此，需要把限制性调控政策放在此背景下进行重新评价。
本文在房地产调控长效机制下对比分析限制性调控政策中限购政策和限售政策效果，并选取2009年1月至2019年1月中国35个城市的月度面板数据，用断点时间序列方法（Interrupted Time Series Analysis，简称ITS）研究限购政策和限售政策的有效性。本文研究对于房地产调控长效机制构建具有明确的政策意义。
二、文献综述
国外房地产市场比较成熟，制度比较完善，政府对于住房市场进行直接行政干预的很少，相应研究也很少。而在中国，中国特色市场经济脱胎于计划经济，带有浓厚的政府干预市场色彩，尤其房地产市场不够成熟，制度不完善，住房问题比较突出，政府更加频繁采用行政手段直接干预房地产市场。
（一）限购政策文献综述
最初学者大多以定性分析为主对限购政策及其效果进行研究。高辉清[2]、姜凌和陈龙彪[3]认为限购政策实施的环节少、更易监管，比其他调控政策见效更快，能够有效打击住房市场的投资需求，积极抑制房价。也有学者在肯定限购政策具有打击投资需求和抑制房价作用的同时，会给市场带来不均衡问题。刘江涛等[4]认为限购政策只是暂时抑制需求，房价和销售量会在政策放松后“报复性上涨”。朱国钟和颜色[5]认为限购政策打击投资需求的同时会刺激房租上涨。还有学者认为限购政策在不同规模的城市，在增量市场和存量市场政策效果存在明显差异性。韩永辉等[6]认为限购政策抑制房价效果，三四线城市强于一二线城市，投机性需求越高的城市政策效果越显著。王敏和黄滢[7]认为限购政策对新建住宅价格影响低于对二手住宅价格影响。还有学者持截然相反的观点。易宪容[8]认为限购政策治标不治本。黎显扬[9]认为“应急性”的限购政策不能降低房价。李晓宁和鲁豪[10]则认为，最好用房地产税改政策替代限购政策。
另外，也有学者利用计量模型实证分析限购政策对房价的影响。张德荣和郑晓婷[11]利用动态面板模型对限购政策进行实证研究，发现限购政策对非户籍购房者的效果最为明显。韩永辉等[6]、邓柏峻等[12]都使用PSM和DID方法进行研究，发现限购政策的确能抑制房价上涨，但具有一定的时滞，且随时间而增强。陈鑫和方意[13]基于VECM和DSGE模型进行研究，发现房屋限购政策主要针对投机性需求，适合对一线城市房价进行调控。
（二）限售政策文献综述
目前，因限售政策实施时间较短，关于限售政策效果研究主要以定性研究为主。钟庭军[14]认为限售将提高住宅转让的难度和成本，具有抑制房价的功能。张宏伟[15]认为限售将推迟房屋转让的时间，有效阻止加杠杆投机客入市，有力打击短期投机性购房需求，具有抑制房价的作用。但是，熊园[16]认为限售政策具有临时性、突击性和缺乏前瞻性，不可持续性应用。还有学者建议取消限售政策。刘中显和荣晨[17]认为限售政策效果较弱，建议适时以限价政策代替限售政策。
大多研究认为限售政策显著抑制房价上涨速度。黄昕等[18]利用单变量比较分析，发现限售政策对一二三线城市房价增速的限制效应在依次降低。Yan和Hongbing[19]利用PSM和DID方法对城市数据进行匹配，认为限售政策不仅显著减少了住房销售量，而且可以抑制房价持续上涨的趋势。李淼[20]基于DID方法考察房地产限售政策，认为限售政策可以显著抑制房价上涨速度，其中限售范围、限售年限的长短均是影响限售政策效果的重要因素，并且认为限购政策和限售政策叠加后抑制房价上涨的作用更为显著。
上述文献对限购政策和限售政策的研究主要在于分析政策实施对住房市场房价的抑制作用，对于正确认识和判断限购政策和限售政策对房价抑制作用有重要的参考意义。然而，在中央政府提出要坚持“房子不是炒的”，“租购并举、租售同权”，构建房地产市场调控长效机制的大背景下，需要把限购政策和限售政策纳入这个大框架进一步分析。不再把限制性政策作为应急性之策和权宜之策研究，政策效果不仅仅考虑对房价的影响，还要考虑对投机性需求的打击，对投资性需求的引导，对刚性需求的保护。引导投资和房价预期回归理性，优化投资结构，形成正确的住房消费行为，从而强化住房居住属性，并且增强租赁市场房源供应的稳定性，推动住房租赁市场健康发展。从而打破房价上涨的“价格自我支持”，确保房地产市场健康平稳运行。
三、实施限制性政策的原因分析
限制性政策是一种具有“歧视性”的管制性政策，不是市场化调节手段。采取限制性政策的原因可以归纳为两方面：一方面，房地产的“金融外部性”，容易产生泡沫化，使房地产市场价格机制失效。另一方面，与中国独特的房地产消费文化、人口结构等因素有关。这两方面原因造成市场化经济调节政策失效或不佳。
（一）房地产“金融外部性”
房地产市场具有明显的“金融外部性”，极易使房地产市场泡沫化，造成房地产市场价格机制失效[21]，使房价表现出自我实现、自我增强的“价格自我支持”特征，这些因素使房价变得敏感和易变，并且通过金融加速器的作用，进一步放大房价的波动性[22]。房地产市场表现为群体的、不理智性的“买涨不买跌”或者“追涨杀跌”，即房价越高越有更多的人竞买，房价将进一步上涨;反之，房价下跌，大多数人却持币观望，房屋所有权人竞相出售，价格就会进一步下跌，这样会放大房价波动。还有房地产投资属性和土地资源稀缺性给人形成房价“只涨不跌”的长期预期。
房地产市场的“金融外部性”导致市场机制失灵，房价呈现出“房价自我支持”特征，任何市场化的调控手段效果是无效的，因而政府只好采取限制性干预。抑制投资性需求和投机性需求，在一定程度上可以缓解“金融外部性”和“价格自我支持”所造成的市场扭曲，增加社会整体福利。
（二）房地产消费文化独特性
中国居民独特的房地产消费文化和人口结构在一定程度上推高了房价。“有恒产者有恒心”、“丈母娘需求”和户籍制度等原因造成中国住房消费“重购轻租”的住房消费观念，再加上中国购房者喜欢从父母、亲戚手中借款，而不是向银行借贷。俗称“六个钱包”的家庭内部借贷降低了购房者对于银行金融工具的依赖。因此，无论首付比例和贷款利率水平如何，都不会影响其购房的需求。同时，中国实行长期计划生育政策，父辈甚至祖辈的财富可以集中在子辈或孙辈身上，年轻人可以通过向亲朋借贷，获得购房的大部分甚至全部款项，降低购房的门槛。这样，单一的金融政策措施对于限制购房需求作用有限，需要通过限购政策配合真正达到抑制不合理购房需求的目的。
四、限购政策和限售政策对住房市场的影响分析
（一）限购政策对住房市场的影响分析
⒈ 限购政策实施和特征事实分析
2009年，中国经济率先从金融危机中复苏，在过剩的流动性、大量住房刚性需求和投资政策支撑下导致房价迅猛上涨。2010年1—4月，全国商品房房价指数环比上涨分别为9.50%、10.70%、11.70%、12.80%;2010年2—4月，销售面积环比上涨分别为70.36%、114.68%、52.41%。2010年4月，国务院出台“新国十条”，首次提出了“限购”的概念，在部分房价高涨且涨速较快的城市实施“限购令”。具体政策内容为：城镇户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购两套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，旨在打击全国范围内的住房投机性需求。
2010年4月30日，北京率先实施限购政策，到2011年初共有48个城市出台了限购令，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及几个热点城市。限购政策实施后，房价增速并没有立即下降。2010年10月，房价增速开始趋缓，房价继续保持上涨势态;2011年10月，房價开始连续8个月下降;2012年5月，房价触底开始反弹。
2014年以来，中国经济进入新常态，经济增速放缓，房价增速也开始环比下跌，全国住房市场出现“高库存”现象。2014年6月一些城市纷纷退出限购政策，除了四个一线城市基本都放开限购，基本上宣告施行了长达3年多的限购政策的结束。限购政策取消后，房价继续下跌，2014年9月，房价增速达到最低点后开始回升。2015年4月，房价开始触底反弹。房价首先从一线城市开始反弹，并逐步传导二线城市和三四线城市。比如，一线城市的价格指数同比增速由2015年3月的最低点（-1.73%）上涨至2016年5月的26.82%，上涨速度非常迅猛。二线城市的价格指数同比增速由2015年4月的-5.68%上涨至2017年1月的最高点（18.27%）。三线城市的价格指数同比增速由2015年4月的-6.45%上涨至2017年7月的13.48%。一线城市新建住宅价格指数的同比涨幅明显地大于二线城市，二线城市的新建住宅价格指数的同比涨幅明显地大于三线城市。一线城市房价首先上涨并引领二三线城市房价上涨。为了抑制房价上涨态势，2016年3月至2017年9月限购政策重启并进入升级阶段，房价增速开始下降。限购政策是作为临时性应急性政策，逐渐成为常态化、经常性调控手段。
⒉ 限购政策的影响机制
限购政策主要通过住房市场的需求端，打击投资性住房需求和投机性住房需求，但不影响刚性住房需求，旨在使房价回归长期均衡价位。限购政策简单依据是否在非户籍所在地和非社保缴纳地购买住房来区分刚性居住需求、投资性需求和投机性需求，便于政策具体实施。限购政策静态影响机理相对简单。限购政策从需求侧强制性挤出投资性需求和投机性需求，使住房需求量回归到长期均衡位置，使房价回归长期均衡价格。为了进一步了解限购政策对住房市场的影响机制，需要从住房市场供需两侧，对住房销售市场和住房租赁市场进行经济学动态分析。
（1）限购政策对住房销售市场的影响
限购政策对住房市场需求端的影响包括挤出效应和预期效应。限购政策会对投资性需求和投机性需求产生挤出效应，使住房需求回归到理性居住消费需求，使房价回归长期均衡价格。同时，“限购令”还会对住房市场产生预期效应，傳递信号是市场处于相对供不应求的预期，部分投资者或投机者“静候”限购松绑买进住房，从而房价产生上涨预期。需求端挤出效应和预期效应共同决定复合效应的大小。限购政策对住房市场供给端的影响是间接的。对实施限购政策的城市（主要在一二线城市和热点城市）给人产生因为住房紧缺房价上涨预期，开发商也会为了使利润最大化降低新增住房供应，形成相对紧缺效应。
另外，实施限购政策的城市挤出的投资需求和投机性需求可能向未实施限购政策的城市转移，其城市需求膨胀，从而吸引开发商进行土地购置和开发投资，进而扩大该城市住房供应。
限购政策的实施效果是供给和需求两方面效应叠加的结果。另外，不同市场中投资需求和投机需求比重不同，政策效果也是不一样的，一般投资需求和投机需求所占比重越大，政策效果就越明显。这种复合作用结果和区间差异性如何（房价收入比越大说明投资和投机比重就越大），则需要进一步的实证研究加以检验。
（2）对住房租赁市场的影响
应用双市场均衡理论分析限购政策对住房租赁市场的影响。限购政策没有区分投资性住房需求和投机性住房需求，不仅打击投机性住房需求，还打击投资性住房需求。在实施限购政策的一二线城市和热点城市中，投资需求下降造成住房租赁市场供给不足。而且限购政策阻碍租赁市场部分租赁需求向销售市场转移，最终造成租赁市场供给减少，需求膨胀，租赁价格上涨，从而扭曲本来稳健的租赁市场。另外，开发商将土地购置和开发投资转向未实施限购政策的三四线城市，三四城市供给增大，库存增大。投机需求和投资需求也由限购城市转移未限购的三四线城市，租赁市场供给也增加，但是租赁需求不变，这样房租将下降。
通过以上分析，限购政策加速住房市场分化。实施限购政策的一二线城市，住房销售市场的房价取决需求、供给端两方面复合效应叠加的结果;住房租赁市场因供给减少，需求增加，增大了房租上涨预期。未实施限购政策的三四线城市，供给增大，库存增大，投资需求和投机需求增加，房价也取决于需求、供给端两方面复合效应叠加的结果;住房租赁市场供给增加，住房需求不变，增加房租下降预期。
限购政策在短期对房地产成交量影响显著，但是只是短期内抑制了住房需求，没有从根本上解决住房需求旺盛问题，还会引发一些“假离婚”等其他的社会问题。因而限购政策实施对住房销售市场可以在短期内控制房价上涨，但是长期一旦放开限购，会带来房价报复性上涨;在租赁市场造成供给下降，需求膨胀，房租出现快速上涨。所以从长效机制考虑，需要建立长期稳定的限购政策，坚持“房住不炒”的住房居住属性。
（二）限售政策对住房市场的影响
为了有效打击炒房投机者，实现“房住不炒”，政府在施行限购、限贷、限价和限商基础上实施限售政策。
⒈ 限售政策实施和特征事实分析
限售政策是指购买的住房需取得不动产证满一定年限，方可上市交易或办理产权转让公证手续。限售期多为2—3年，最长限售期为10年。其目的是为了抑制房地产投机行为。2017年3月，厦门率先出台限售政策后，全国大部分城市迅速实施了限售政策。限售政策启动后房价增速趋缓，房价整体并没有下降。政策实施一年后房价增速开始上升，说明政策开始失效。政策实施效果在一二三线城市、新建商品住房和二手房市场存在明显差异。一二线城市作用效果大于三四线城市，二手房作用效果大于一手房市场。也说明一二线城市投机性需求比重较大，三四线城市刚需居住需求占主体。政策实施3—4个月，除了一线城市新建商品房和二手房价格都开始下降，其他城市房价没有下降。2018年以后，房价增速在一二三线城市明显分化。
⒉ 限售政策的影响机制
房地产调控政策的实施效果关键是看能够精确区分刚性需求、投资性需求和投机性需求。刚性需求、投资性需求和投机性需求三者因为购房目的不同，持有房地产的时间具有较大差异。刚性需求是以自住为目的，一般长期持有。投资性需求目的是购买住房获得出租收益，也是长期持有住房获得现金流收益。投机性需求购买住房是为了短期持有，等房价暴涨后出售获得暴利。限售政策就是政府根据三者持有房地产的时间差异性，使用行政强制性手段直接冻结一定房地产交易时间，可以简单精准地区分刚性需求、投资性需求和投机性需求，提高了政策实施效果。限售政策相比限购政策，最大区别没有对投资性住房需求进行打击，尊重每一个人购房的权利。
（1）对预期的影响
限售政策以流动性为切入点，与限购、限贷等政策配合使用，引导居民正确的住房消费行为，形成新的合理房价预期，精准地抑制短期投机行为，促使住房需求回归居住属性，从而消除价格预期下“房价自我支持”机制，改变此前“快进快出”的短期持有心理，通过降低交易频次、消除短期获利心理，达到抑制市场不理性需求，进而使房价回归长期均衡价格。
（2）对需求的影响
限售政策通过推迟交易时间，精准区分了刚性需求、投资性需求和投机性需求。限售政策将推迟房屋转让的时间，有效阻止加杠杆投机客入市，有力打击短期投机性购房需求，具有抑制房价的功能，强化住房居住属性。更为重要的是，限售政策对刚性购房需求和长期持有投资性需求不会造成影响。同时，有利于引导居民对住房品质要求（中指院报告2018）。该政策既可保护住房的刚性需求，又可降低了住房市场的投机需求，还可更好引导理性投资，改善投资结构，更好地保持住房市场的稳定性。
（3）对供应的影响
限售政策使住房回归居住属性脱离投资属性。购房群体以刚性居住需求和投资性需求为主体，从住房居住属性出发更注重住房品质。对居住需求回应，住房市场的供应端将更加重视房屋品质的提高。这就会对小区的配套、物业服务、开发商品牌、产品设计的合理性、价格的合理性等方面有更多的考虑。
（4）对租赁市场的影响
限售政策带来的直接影响就是住房持有周期的加长，降低交易频次，锁定住房投机需求，转化为价值投资，这样会加大住房租赁市场的供给，稳定租赁市场房源，有效抑制房租上涨，有利于推动住房租赁市场健康发展，有助于租赁市场长效机制建立。
五、实证分析
本文选取2009年1月至2019年1月中国35个城市的月度面板数据，利用断点时间序列分析方法（ITS）实证分析限购政策和限售政策对住房市场的影响机制和政策有效性。
（一）模型设定
根据住房市场本身的特点和限购政策与限售政策实施具有较强的应急性和突发性特点，本文借鉴叶剑平和李嘉[23]的研究选用ITS方法对于限制性政策效果进行评估，该方法可以弥补传统基于面板数据进行断点回归的不足。ITS方法将传统时间序列分成三个组：政策实施整个时序、政策实施前和政策实施后。相当于设置实验组的空白组，对比分析政策实施前后的变化。本文ITS模型设定如下：
（1）
其中，i为各样本城市;t为月度层面的时间;yit为房价hpit和房租hrit，并分别对房价和房租取对数处理，以消除异方差和量纲的影响;为了考察房价增长率和房租增长率，对其进行一阶差分;vt為时间效应;εit为随机误差项;time为整个研究区间生成的参照序列;policyit为实施限购政策的虚拟变量（policy1it）和实施限售政策的虚拟变量（policy2it）;time_afterit为生成限购政策的参照序列（time_after1it）和生成限售政策的参照序列（time_after2it）。
（二）变量说明与数据来源
⒈ 变量说明
因为主要分析限制性政策实施对销售市场房价影响和租赁市场房租影响。所以被解释变量选取房价和房租，作为评价限制性政策实施效果代理变量。由于我国当前房地产交易以新建商品房为主，选取新建商品房的房价（hpit）。房租选取商品房租（hrit）指标，反映房地产租赁价格水平的指标。具体变量定义与说明如表1所示。
⒉ 数据来源
房价和房租变量数据来源wind数据库，其他变量数据来自各城市年鉴。根据各城市限购政策和限售政策实施情况（如表2所示），对ITS模型中的变量time、policy1、policy2、time_after1和time_after2进行赋值。
变量time在整个时间序列中从1开始按自然数赋值。变量policy1、policy2、time_after1和time_after2根据各城市限购政策和限售政策实施时间节点进行赋值：policy1和policy2节点之前取0，节点及之后取1;time_after1和time_after2节点之前取0，节点及之后按自然数从1开始赋值。
（三）实证结果分析
⒈ 限购政策效果分析
表3为限购政策对房价和房租的影响检验结果。限购政策对房价影响显著，对房价增长率作用不显著，限购政策能够显著抑制房价上涨作用。根据实证结果，限购政策即期显著抑制房价上涨，但是政策实施后，房价沿着继续上涨，并没有迅速带来的下降趋势;限购政策实施后，住房价格开始逆转，由上涨开始下跌，且下降趋势显著，说明限购政策对抑制房价是有效的，但是政策实施效果存在滞后性;限购政策即期看不出对房价增长率有什么影响，效果并不明显，但是同样是在限购政策实施后，房价增长率开始发生逆转，由先前上涨趋势开始转为下跌趋势，效果具有显著影响。
限购政策对于房租影响是间接的，从实证结果来看，限购政策对房租有拉升作用，且效果不显著。限购政策对于房租增长率效果也不显著。限购政策拉动房租上升即期的政策效果不显著，反而继续保持下跌趋势，政策实施后，房租比较显著上升;限购政策对于房租增长率即期效果并不显著，但是同样是在实施后，房租增长率较之前下降趋势开始上升趋势，且这种上升趋势显著。
⒉ 限售政策效果分析
表4 为限售政策对房价和房租的影响检验结果。限售政策对于抑制住房价格上升效果显著，但是对于抑制住房价格增长率效果并不显著。根据实证结果分析：限售政策对于抑制住房价格上升即期的政策效果显著，但是并没有迅速带来住房价格的下降趋势反而继续保持上涨态势;政策实施后，住房价格趋势显著下降趋势;限售政策对于住房价格增长率即期效果并不显著，但是同样是在实施后，住房价格增长率由上升趋势开始显著下降态势。
限售政策对于房租影响是间接的，从实证结果来看对房租下降效果比较显著。但是对于抑制房租增长率效果并不显著。限售政策抑制房租上升即期的政策效果不显著，但是并没有迅速带来房租的下降趋势;限售政策实施后，房租趋势翻转，且下降趋势显著;限售政策对于房租增长率即期效果并不显著，但是同样是在实施后，房租增长率较之前下降趋势开始反转，且这种下降趋势显著。
上述实证结果对今后政策制定与实施有若干政策启示，限购政策即期显著抑制房价上涨的作用，但是对于抑制房价增长率效果并不显著。然而，从政策实施后，限购政策长期对降低房价增长率是有效的。因此，限购政策对打击住房投资、住房投机行为的政策效果整体上是显著的，长期对降低房价增长率趋势也是显著有效的。因此，若长期控制房价，限购政策是需要持续进行的。但是，限购政策即期对房租拉升不显著，但长期有显著拉升房租趋势。而且对拉升房租增长率也有显著长期拉升趋势。所有从这个角度分析，限购政策短期对房租和房租增长率没有显著影响，长期有显著拉升趋势，从租赁市场分析限购政策不应作为长期政策实施，可以作为应急性政策来控制当期房价上涨。
限售政策在对于抑制房价上涨的作用是显著的，对于抑制房价增长率效果也是显著，这和限购政策效果是一致的，但是，限售政策对房租和房租增长率都不显著，但长期有显著降低房租和房租增长率趋势。所有限售政策相比限购政策更宜作为长期政策持续实施，不仅能够有效打击投机需求，抑制房价，还能够有效抑制房租上涨，有利于推动住房租赁市场健康发展，有助于住房市场调控长效机制建立。
六、结论与启示
本文研究主要在住房市场调控长效机制下来对比分析限制性调控政策中限购和限售政策效果。通过理论分析和实证研究得出如下结论：
第一，限购政策在当期显著抑制房价上涨的作用，但是当期对于抑制房价增长率效果并不显著。然而，从政策实施后，限购政策长期对降低房价增长率是有效的。限购政策在当期对房租增长率影响效果不显著，政策实施后，对房租和房租增长率有长期拉升趋势。
第二，限售政策对房价和房租都有显著抑制作用，当期对房价和房租增长率不显著，政策实施后，对房价和房租增长率具有长期降低作用，有助于租赁市场长效机制建立，有利于推动住房租赁市场健康发展。
第三，对比限购政策和限售政策，两者都能有效打击投机性需求，抑制房价上涨。但是，限购政策对房租有长期拉升趋势作用，不宜作为持续调控政策，可作为应急性抑制房價上涨政策。而限售政策能够精准施策，引导投资和房价预期回归理性，优化投资结构，形成正确的住房消费行为，从而强化住房自住属性，并且增强租赁市场房源供应的稳定性，推动住房租赁市场健康发展。从而打破房价上涨的“价格自我支持”特征，确保住房市场健康平稳运行。
第四，限制性政策与我国独特的消费文化和人口结构特征密切相连，也与住房市场本身的特性相关，不是权宜之计。因此，在房地产税制改革不完善，限制性政策不失是最好政策选择。尤其要加强限售政策。把短期性、应急性的政策变成常态化、制度化的政策，稳定住房市场预期，将很好地抑制投机性需要，更好地引导住房消费和租赁市场的建立，促进价格平稳市场健康发展，提供一个长期调控的稳定预期，这对于政策目标的实现意义重大。
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A Comparative Analysis on Purchase Restriction Policy and Sales Restriction Policy Under the Background of Long-Term Mechanism
LIU Lei1，2
（1.School of Investment and Construction Management ，Dongbei University of Finance and Economics ，Dalian 116025 ，China;2.School of Management ，Henan University of Urban Construction ，Pingdingshan 467036，China）
Abstract：Since 2010， the Chinese government has frequently used restrictive policies to intervene in the real estate market. At present， Chinas real estate market has formed a real estate control policy system with strong Chinese characteristics that is mainly based on restrictive direct control measures. This paper focuses on the effectiveness of purchase restriction and sale restriction policies by using the break-point time series method （ITS） based on the monthly panel data of 35 cities from January 2009 to January 2019. The results show that both the purchase restriction policy and the sales restriction policy can effectively suppress the speculative demand and the rise of the house price. However， the policy of limiting purchase has a long-term upward trend on rent， which is not suitable for continuous regulation and control， and can be used as an emergency policy to curb the rise in house prices. While the policy of restricting sales can precisely implement policies， guide investment and housing price expectation to return to rationality， optimize investment structure，the formation of correct housing consumption behavior， thus strengthening the residential properties of housing， and expand and stabilize the supply of housing in the rental market， promote the healthy development of the housing rental market， so as to break the self-support of rising real estate prices， to ensure the healthy and smooth operation of the real estate market， for the construction of a long-term mechanism for real estate regulation and control with clear policy implications.
Key words：real estate regulation and control; sales restriction policy;purchase restriction policy; long-term mechanism; ITS
（责任编辑：兰桂杰）
