商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成

刘文君

关键词商品房买卖合同 合同纠纷 司法审判

如今，社会主义市场经济迅速发展，为营造良好环境、维护市场秩序，房地产企业应强化市场经济意识，并严格按照法律法规要求规范买卖合同签约、履约行为。当前商品房买卖合同纠纷动态变化，从长远角度来看，审判观点集成式创新具有必要性和迫切性。

一、商品房买卖合同效力认证

（一）预售许可证未发放情形下效力认证

无预售许可证签署商品房买卖合同，从购房主体知情签署、购房主体不知情或受骗签署这两种情况进行分析。如果购房者因粗心忘记查看预售许可证，毅然做出购买决定，则法律会保障买卖合同效力，意味着购房者需承担相应责任。如果开发商存在欺骗行为，即刻意隐瞒或出示非真实预售许可证，则买卖合同失去法律效力，这时开发商要依法赔偿相应损失。

（二）无登记备案手续情形下的效力认证

购房者签署商品房买卖合同后，应到产权登记部门备案，如果登记备案环节缺失，那么开发商极易在利益驱使下引发一房两卖现象，对于后续纠纷问题，开发商需承担一定责任。换言之，经登记备案的商品房买卖合同具备法律效力。

基于签署合同角度分析，合同签署双方应围绕备案合同法律效力协商一致，待符合登记条件后进行登记确认，否则合同无法律效力。

（三）按揭买卖合同方面的效力认证

商品房买卖合同与按揭买卖合同独具法律效力，但购房主体与开发商签署合同的法律效力直接影响按揭贷款合同法律效力。一旦商品房买卖合同法律效力因种种因素弱化，则对银行产生系列化负面影响，对于按揭银行来说，能够借助法律法规维护合法权益。随着市场的不断发展，商品房借贷关系未结束前存在转卖行为，如果抵押银行不知情，那么商品房自身价值存在贬值风险，并且接受商品房的第三方将承受一定经济损失，致使交易市场混乱。在此期间，根据住房抵贷款登记制度予以处理，充分保障并发挥银行权利。

二、商品房买卖合同违约表现及纠纷原因

（一）违约表现

商品房买卖合同违约主要表现在两方面，即先卖后抵和一房多卖。房地产开发活动具有高风险、高成本、高收益等特点，开发商为获取经济效益，往往实施多个楼盘同期开发或分期开发原则，在流动资金获取方面，开发商利用买卖合同签署后、所有权转移前的这段时间，经商品房抵押获得资金。这无形当中增加了商品房所有权不稳定状态，最终只能根据《合同法》相关规定进行审判。

（二）纠纷原因

之所以出现商品房买卖合同纠纷，主要与开发商、购房者、建筑施工单位、房地产调控政策有关。开发商因资金不足或工期安排不当而延期交房、办证协助不利、违背规划建设及销售要求而产生纠纷。购房者在投资心理引导下做出商品房购买决定，一旦市场价格下跌，则购房者会以质量不保、房款过高等理由提出退房要求，进而出现商品房买卖合同纠纷。司法审理此类案件时，通常会驳回诉讼请求。建筑施工单位往往以应付心理承接工程，不仅施工质量得不到保证，而且会延期交工，施工期间，存在转包、分包等现象，这无疑会为徇私舞弊、责任推诿等行为提供可乘之机，最终会引发利益各方间的纠纷。房地产调控政策受税费、金融政策影响较大，部分开发商为避开政策规定，往往在法律法规灰色地带大做文章，通过打法律擦边球从中获利。

三、商品房买卖合同纠纷审判观点集成分析

（一）执行异议之诉与商品房买卖合同判定标准不一

二者围绕未办理过户债权是否排除执行权力这一内容存在争议，实践期间应考虑购房者权利保护问题、《查扣冻规定》要件理解问题。司法审判时，首先参照《查扣冻规定》要件予以分析，如果符合要件规定，那么执行人请求有权驳回。否则，参照《物权法》规定进行处理。购房者约定支付首付，但贷款办理期间因其他原因未成功办理，致使商品房被相关部门查收，面对这种情形，审判观点集成分析可知，如果商品房价款全部付清，从购房者利益角度出发，能够按照《查扣冻规定》要件规定予以处理;如果商品房价款未结清，则《查扣冻规定》要件不具备适用性。实际占有认定案件审理时，购房者以租赁协议签署方式占有，参照要件内容及子协议将其确定为实际占有。审判第三人是否存在过错类案件时，总结商品房产权过户登记常见阻力，如果阻力来自客观因素，则第三人无措;如果第三人刻意为之，则认定第三人有过错。

（二）新政策实施带来挑战

新政策明确提出限购、限贷等要求，当购房者签署预约合同或买卖合同，但无法继续转移商品房所有权、无法顺利办理贷款，这时主要分析当事人是否对新政有所了解，据此判定是否构成情势变更。当其中一方延期办理系列手续，政策后续颁布，这时延迟方应承担相关责任。在这一过程中，重点解决行为性质认定问题，大多数新政规避者通过借名购房、以房抵债、签署“阴阳合同”、伪造资料等方式参与商品房交易活动。对于借名购房行为引发的纠纷，主要从交易安全角度出发，加大非诚信行为打击力度，使房地产调控政策实施效果全面显现。对于以房抵债行为产生的买卖合同纠纷，当事人以债务纠纷名义向当地法院提起诉讼，且当庭达成以房抵债协议，但当事人未如约履行责任，则法院按照原债关系进行解决，避免出现虚假诉讼现象。

（三）借商品房买卖之名实行借贷行为

企业资金周转不畅时，经营者往往通过商品房买卖来获取贷款，当借款期限到达，借款人与出借人因合同无法继续履行而产生纠纷。审判观点集成分析得知，无法从表面界定二者属于商品房买卖关系，或是借贷关系，所以要从全局角度出发，综合判定证据信息，以便借助法律效力进行责任认定，确保司法审理工作有序开展。

实际上，双方明知商品房买卖合同签署意愿来自债权担保，当临近债务履行期，约定出借人享有担保财产所有权，这时主要参照借贷合同关系予以处理。

（四）新型商品房买卖合同纠纷

新时期背景下，商品房買卖合同纠纷问题归结为两方面，即商铺使用权转让问题、售后包租效力认定问题、虚构合同获取贷款问题。正常来说，商铺使用权长达二十年，商铺管理方式主要为出租，即买受人定期获取收益。对于购买合同效力问题，审判观点集成结果为：即便使用权与所有权分离，但并不影响合同效力，如果超过约定使用期限，那么法律效力随之消失。需说明的是，买受人不享有完整权，当所有权人一方提出合同解除诉求，那么买受人应立即索赔。售后包租法律效力认定时，具体根据售后包租、借贷融资关系来分析，一旦销售内容缺乏真实性，或销售目的不够纯粹，则司法审判官将按照借贷融资关系来处理。

（五）解决商品房买卖合同纠纷的合理化建议

首先，规范管制权力滥用行为。当事人诉讼权利程序适当优化，这是提高程序价值的有效途径，同时，能够有效弥补法律法规的不足。现今当事人随意应用诉讼权利现象较普遍，这既会延长案件处理时间，又会浪费司法资源，致使司法审判工作低效开展。在这一过程中，主动参考国外立法，结合本国国情规定管辖权异议，确保案件处理任务高效、妥善完成。

其次，整合调节力量。基于政府职能部门制定相关制度，使商品房买卖纠纷案件审理工作有据可依，进而提高双方和解效率。与此同时，充分发挥陪审员作用，将当事人调解工作稳步落实。

最后，实施自主调节激励制度。针对现有诉讼收费制度合理改进，根据司法资源耗费实际确定诉讼费收取规定，这既能调动律师调节积极性，又能提高当事人调节效率。

最为关键的是，全面保护当事人合法权益，坚持“能调则调、当判则判”原则，这既能保证司法审判公正性和平等性，又能为和谐社会构建助力。

四、总结

综上所述，经济社会发展过程中，商品房买卖合同纠纷案件类型呈现新特点，从社会稳定发展、合法权益维护角度出发，应将审判观点有效集成，以便为司法审判提供依据，促进司法审判工作有序进行。这对我国法治社会建设、人民群众法律意识强化有促进作用，最终能够提升商品房买卖合同纠纷案件处理水平。