房地产开发企业融资和现金流管理的优化

杨涛

近年来，随着国家经济的发展和住房建设的增加，房地产开发产业获得了巨大发展和进步。房地产开发规模与工程量越来越大，对于资金的需求也越来越大，且投资周期长，回报期长，资金投入规模大且要求持续性，风险较大。可以说，资金贯穿房地产开发的始终，是房地产开发企业发展成长的基石。国家也为房地产的健康发展出台了诸多相关政策，而融资和现金流管理作为资金问题的两个重要方面，关系到房地产企业公司的投资开发、房屋工程建设、配套设施完善等等，需要房地产企业结合自身情况、根据市场需求进行分析和管理研究。

一、房企融资和现金流管理的基本概念

房地产开发企业是指按照国家法律规定从事房地产开发和经营的、以盈利为目的的企业。房地产开发经营又包括地产和房产两方面内容。其开发经营业务内容复杂、涉及对象多、开发建设周期长、投资量大。房地产企业完整的产业链为：土地使用权的取得、融资、建造、售卖、物业管理。房地产企业规模的庞大性决定了其内容的复杂性。

现阶段房地产开发企业的融资以银行贷款、发行股票、发行企业债券等为主要方式。现金流管理是指对资金流量进行调控管理的活动。具体而言，它要求企业围绕经营、投资、融资等内容，兼顾收益性和企业发展，对现阶段或未来现金流量进行预测与计划、管理与分配及分析与评价。现金流管理涉及方面广，是一个极为复杂丰富的系统，对企业发展至关重要。房地产开发企业融资与现金流管理是每一个现代房地产开发企业都必须面对并需妥善处理的问题，要求企业管理人员立足全局、统筹兼顾、运用系统性思维、着眼于企业发展做出科学决策和管理。

二、房企融资和现金流管理的现状

房地產行业的高风险性和巨大的资金需求决定了其融资的难度。要实现充足的融资，必须拥有足够的自存资金和良好的发展前景。因此，房地产企业融资困难阻碍多，再加上我国的金融投资系统尚不完善，加剧了融资的风险性。其一，融资渠道和模式单一，国家银行融资占比过高，依赖性过大，投资、信托公司发展不健全；其二，负债率高，为达到国家融资标准，企业不断加大投资规模，不断开发扩张，导致负债越来越多；其三，杠杆率高，许多金融机构要求企业抵押足够的资产才能实现融资，企业发展负担重、压力大。

房地产开发企业的现金流量管理越来越受到重视，专业化发展程度越来越高。房地产企业现金流管理资金数量大。工程的复杂性和长期性决定了现金流的循环周期长。漫长的资金回收期对企业自身的资金管理和运转提出了更高的要求，增加了现金流管理的难度，也增加了企业运行的不稳定因素。

充足的现金流才能吸引充足的投资，现金流是房地产企业良性运营的前提，也是实力的体现。融资是企业现金流管理发展拓展的动因和保障。融资能为现金流管理提供更多流动资金，为房地产开发注入更多血液。

三、房企融资和现金流管理的优化方法

（一）引进专业金融人才

现代化的房地产开发企业要求更专业的管理和更高素养的管理人才。一方面，引进一批有充足金融知识储备、具备国际化视野、现代化管理理念的高精尖人才。人才的引进能够迅速地为企业融资和现金流管理注入新鲜血液，带来与时俱进的元素，他们的创新思维会为企业带来更多的可能性。另一方面，加大对老员工的培训和学习，让员工接触新鲜的金融知识，了解国际金融环境，对融资和现金流管理保持职业敏感性，充分利用其职场的丰富经验为现代化的管理提供经验。再者，注重对全体员工的经验培养和实战训练，战场是最好的学习成长的地方，融资和现金流管理人才培养不能纸上谈兵，企业要敢于用人，给新人成长的机会和空间，充分认识到其职业的复杂性和重要性。三方面共同发力，提升相关工作人员的整体素质和实力，创建出一支成熟、高素质的金融管理队伍。

（二）完善融资和现金流管理制度

建立科学的金融机制是房地产企业发展的基础，也是提升金融决策科学性的重要手段。从决策到管理再到审核，应该建立起一套完整的体系。在传统的财务管理制度基础上，综合加入企业的成本控制、资金流动监测、人力资源管理等内容。涉及资金的全过程都应该是可查可控的，实现全过程的量化管理。明确资金流动、减少资金浪费和不明资金的收入和支出。此外，完善管理人员权责制，明确工作人员的工作范围和责任范围，加强对工作人员的激励，实现工作人员与企业同呼吸、共命运。从人到事，从资金获取到资金流出及资金管理，都应该建立起完善、系统的制度。

（三）立足企业发展的整体战略

房地产开发企业的融资和现金流管理是服务于企业总体发展和主要业务的。不可脱离企业发展情况和战略目标盲目制定融资和现金流管理策略。房地产企业融资需求来源于业务发展需要，融资不是越多越好，房地产融资的目的是保障企业有充足的资金进行工程建设和企业运营。现金流管理也要与企业发展战略配套，结合企业发展的整体战略，进行合理的规划和管理、分析和预测。

（四）建构合理的审核制度和机构

审核是使资金业务健康发展的重要手段。房地产企业资金审核主要包括两方面，一是资金使用的合理性，二是资金规划分配的科学性。房地产开发企业涉及的资金数量巨大，资金管理人员对资金接触频繁，这给资金安全带来了诸多隐患。房地产企业应加大对资金的监管和审核。审核部门应该对企业融资和资金流管理相关决策进行科学的评估和审核，并且监督资金流动全过程，审核工作贯穿企业经营、工程建设始终。设立独立的审核机构，聘请外部人员或者公司高层、股东直接担任审核人员是实现审核管理的可行之策，从而达到资金的最优化利用和最优化管理，减少资源浪费，也避免经济犯罪活动的产生，提升企业综合效益。

（五）提高金融意识和风险意识

金融意识指充分利用资金发挥效益的意识，促进资金的流动以增大企业的收益。风险意识指意识到风险的危害性，时刻坚持谨慎性原则，提高风险防控水平。金融意识和风险意识二者结合，让企业看到资金的巨大效用，也让企业注意到风险的存在。但适当的风险也会激发企业发展的活力。企业必须根据自身的发展合理把控风险范围，改善融资方式，丰富融资渠道，控制资金规模，分散投资方向，真正实现对风险的管控，减少房地产企业的经营风险。

（六）优化企业资本结构，规避风险

房地产开发企业资金量巨大，对于外部资金的依赖不可避免。为减少风险，企业应该优化资本结构，增大企业自持资本，丰富融资渠道和方法。房地产企业必须重视利益分配，为下一步的发展和风险规避留下充足的资金空间。传统的银行贷款在中国风险相对较小，但是企业仍然要加强资本的合作，让企业发展涉及更多利益相关方，也可尝试海外融资，向稳定的基金组织融资。房地产企业选择投资时要充分衡量投资风险，以实现房地产企业资本收益最大化，优化企业资本结构。

（七）读懂国家政策，紧跟国家发展步伐

房地产开发企业从事房地产业务，关系到国民的住房问题，与国家民生社会稳定密切相关。这就决定了房地产开发企业不单单是一个营利性企业，更关系到国计民生发展。2008年金融危机，国家大力支持基础设施建设，房地产发展行业迎来繁荣的春天。但随着房价的不断提高和市场的逐渐饱和，房地产过剩问题也日益凸显，国家加强了对房地产行业的监管和控制。过量的房屋建设只会加大房地产开发企业的负担。因此，房地产企业必须随时关注国家政策，关注市场需求，及时调整企业内部的决策和定位，减少企业发展的损失和风险。

现阶段，企业应根据国家发展目标和重点，适当减少发达城市商品房和高层写字楼的建设，可以将目光更多地投向三四线城市建设和脱贫攻坚地区的服务性建设，为国家经济发展作出贡献的同时减少发展风险，增加经济利益，促进企业的长期良性发展。

（八）及时调整政策，适应经济發展的形式

目前我国房地产管理体系不够健全，国家政策制定谨慎性强，不能充分促进房地产行业的发展。政府可以适当放宽融资标准，加强对小房地产公司的支持，同时完善房地产行业的融资市场体系，健全金融法律体系，提升对房地产行业的事前和事后监督水平。加强金融市场为实体企业服务的能力，全力促进房地产行业的发展。

当前经济发展形式多变，房地产行业发展面临着多种挑战，重视房地产开发企业融资和现金流量管理，为企业长期健康发展创造更多机会，是房地产企业必须面对的问题。加强融资多元化建设，合理调控现金流管理，减少企业发展风险，不仅对房地产开发行业意义重大，也对我国经济发展、金融稳定至关重要。多措并举、多方发力，提升房地产行业发展的科学化和健康化，是解决房地产开发问题的可行措施。

（本文作者单位：陕西科技大学经济与管理学院）