从案例到实践的多层次资评人才培养模式设计

唐旭君 嵇尚洲 应尚军

摘  要：文章以不动产评估为例，探讨如何能在资产评估人才的专业课程培养中，提升其实践能力，将理论与实践更好地融合。讨论了一种“三层案例+实践教学”的多层次评估人才课内实践能力培养体系。“典型教学案例”、“教学讨论案例”和“实验教学案例”体现了从学习、思考到运用的递进式学习方式演变过程。而“实践教学环节”则选择合适的评估项目，让学生亲身体验包括现场勘查、收集资料在内的评估项目全过程，实现教学与实践的真正跨越。

关键词：典型教学案例;教学讨论案例;实验教学案例;实践教学环节

中图分类号：C961       文献标志码：A         文章编号：2096-000X（2020）12-0081-05

Abstract： Taking the real estate evaluation as an example， this paper discusses how to improve the practical ability of asset evaluation talents and better integrate theory with practice in the professional course training of asset evaluation talents. This paper discusses a multi-level evaluation system of in-class practical ability of talents with "three-tier case + practical teaching". "Typical teaching cases"， "teaching discussion cases" and "experimental teaching cases" reflect the evolution of progressive learning style from learning， thinking to application. On the other hand， the "practical teaching link" selects the appropriate evaluation project， which allows students to personally experience the whole process of the evaluation project， including site investigation and data collection， so as to realize the real leap between teaching and practice.

Keywords： typical teaching cases; teaching discussion cases; experimental teaching cases; practical teaching linksv

在十年的不動产评估人才培养过程中，常常遇到“能学好评估知识，却做不好评估项目”的问题，为此摸索出一套从理论、案例到实践的多层次不动产评估人才培养模式。本文将“不动产评估”的人才培养目标设定为：培养能解析房地产市场，掌握不动产评估理论和技术，具有从事各类复杂化、国际化不动产评估实践工作的知识、能力及素养的资产评估实践型卓越人才。使其具有在不动产评估公司、会计师事务所的金融咨询部、商业银行抵押信贷风险评估部等相关公司及岗位从事各类不动产评估业务的能力。为达到此目标，将资产评估实践教学体系视为一个系统，需构建资产评估专业“三位一体”实践教学体系，即由“课程实践教学、专业实践教学、社会实践教学”构成的资产评估专业实践教学体系。[1]课程实践教学既是起点、亦是重点，本文讨论如何在资评专业课中开展逐层递进的课程实践教学。

一、案例教学：三层递进式案例体系

案例教学在大学课堂已广泛运用，世界著名商学院的案例教学方法已较为成熟。但在资产评估人才培养过程中，案例教学却难以用同一种案例依样画葫芦的进行。在不动产评估课程教学中，本校建立了三个层面的案例教学体系：“典型教学案例”、“教学讨论案例”及“实验教学案例”，反映了学生从学习、思考到运用的学习方式演变的全过程。

（一）典型教学案例

该类案例的目的是为了更好地向学生说明评估理论及方法在特定评估对象中的运用。因此，这类案例内容完整、方法运用适当，注意与特定评估理论和方法的呼应，一般出现在教材当中，具有典型性和代表性。在我校主编的《不动产评估（第二版）》教材中，共有七个此类案例，包括土地、建筑物、住宅房地产、商业房地产、办公房地产、在建工程及拆迁评估，基本覆盖各类不动产评估对象及各种评估方法的运用。另外，此类案例需要吸收行业中的新动向，注意与时俱进，如更新一些近年来行业中更为关注的以财务报告为目的的不动产评估、批量住宅房地产评估等案例。

（二）教学讨论案例

这类案例是指其本身存在一些不足，值得学生讨论和修正的案例。其目的是让学生能灵活运用所学，找出评估报告中的问题，起到深刻理解评估理论及方法的作用。一般采用在学期初加印讨论案例的方式，及时发给学生在课堂使用。讨论案例大多来自我国“房地产评估师考试”中的题目，一般经过简化，篇幅不长。因此，适合让学生在课堂上阅读后进行现场讨论，在教师引导下找出评估案例中的问题，进行修正。一个教学讨论案例大约2-3页篇幅，所需讨论时间约20-30分钟。课堂时间所限，2学分课一般安排五个讨论案例，学生在此过程中积极思考，效果很好。

讨论过程中教师的引导非常重要，两三页的案例可能包含多种评估方法或评估对象，需要分开进行讨论，以便学生集中注意力在一处。即便只有半页的评估过程，可能也存在多处不当之处，可以引导学生逐一关注，进而引发其思考，往往能够由学生自发找出问题，加深印象。学生对此类案例的反馈通常很好。

（三）实验教学案例

此类案例的目的是让学生感受评估工作中“分析与估算”及“撰写评估报告”的过程，自主地运用所学评估理论和方法解决实际问题。大型不动产评估过程相当复杂，评估报告内容丰富，由团队协作完成。因此，采用小组方式组织实验教学的分析与讨论，每组4-5人。首先，根据实验教学案例材料和要求（30-50页左右），在课后讨论并完成评估报告;然后，安排课堂时间让代表性小组进行课堂陈述;最后，进行同学点评和教师总结。

通常实验教学案例从一个实际评估项目改写而来，需要配备实验教学案例手册。这类案例最好选择高校所在城市的房地产项目，使学生更有带入感。本团队目前使用上海的一个土地价值评估案例，由团队根据某房地产公司专业评估团队完成的该土地估值报告改写。案例给出了评估对象描述、区域经济及房地产市场分析、板块细分房地产市场分析部分，要求学生根据这些内容和数据选择适当评估方法，调查确定相关重要参数，继续完成该土地价值的评估，最终形成评估报告。实验教学案例让学生以自主形式体验了“评定估算”和“撰写报告”的两个重要过程（如表1所示）。

此类案例比较类似国际著名商学院的案例写法，因此在较为成熟后可改写为符合国际模式的教学案例，参加各类教学案例大赛，争取入选国内国际著名案例库。

二、实践教学：教学与实践的真正跨越

实践教学的目的是让学生在真实的资产评估项目中，体会不动产评估项目的全过程，特别是“现场勘查”、“收集资料”的过程。完成一个完整的大型房地产评估项目的周期较长、任务较多，因此实践教学项目贯穿于课程教学的整个阶段（如图2所示）。实践教学项目与评估公司中项目的实施方式完全一致，实现教学与实践的真正跨越。

（一）实验教学项目选择

实验教学项目的选择非常重要，有三个关键问题需要注意：一是最好选择位置在学校周边的房地产作为评估对象，方便学生项目实地调查和资料收集。如最初我们选择距学校仅一公里的“开元地中海商业广场”和“开元名都大酒店”为评估对象，学生都非常熟悉，步行即可到达。二是需要选择采用公开数据能够完成评估的项目。评估项目数据从获取渠道上可分为公开数据和内部数据两类，内部数据是指由评估委托方给出的项目运营资料，如自营型房地产项目的经营财务数据等，这类数据学生无法在虚拟评估项目中取得，所以尽量避免需要依赖这类数据的评估项目①。课程组在实验教学项目的实践中发现，“开元”的两个项目都主要采用收益法，但“开元名都大酒店”属于自营物业，收益数据更多地需要以自身收益为基础进行分析，应该主要通过对其酒店经营财务报表的调整来确定净收益现金流，需要内部数据支撑;而“开元地中海商业广场”属于经租物业，通过市场租金为基础进行客观收益的估算，对内部数据的依赖较少。因此，目前课程组主要选择“开元地中海商业广场”作为实践教学项目使用。其三，建议实践教学项目可以稳定下来，每届学生无需更换。老师可能担心每届都用同一个项目学生可能会懒惰，实则不然。因为评估时点不同，每年市场数据都在变化，学生无法依赖过去数据完成评估。而实践评估项目教学的准备则非常复杂，不经常更换项目有利于教师提高这一环节的教学质量。

（二）实践教学项目手册编写

实践教学环节需撰写完整的实践教学项目手册，有利于教师对实践教学环节全过程的掌控。由于实践教学项目通常没有现成的评估报告可参考，需要课程教学团队完成以下三方面工作：1. 自行完成项目的评估工作，形成评估报告。只有授课老师自己亲历的整个评估过程，才能对实验教学项目有深入理解，较好地把握整个项目进行中的关键点，掌控实验教学。2. 梳理收集数据资料的渠道。因为即使使用同一案例，每年的市场数据都会发生变化，需要重新收集数据，因此掌握数据收集的渠道比获取数据本身更重要。3. 提煉“实验教学要求”作为布置实践教学时发给学生的资料，内容包括：评估目的、评估时点、评估对象情况等。特别注意的是：评估对象的基本情况虽然学生一般能从公开数据中找到，但是建议这部分信息由教师统一给出。因为教学中发现同一个房地产项目的基础数据，如开元地中海商业广场各层的出租面积等资料，网上数据并不一致，如果让学生自行收集这方面资料，基本数据有差异会影响最后结果的比较。而且现实评估中，这种数据也一般由委托方给出，无需评估师收集。撰写实践教学项目手册的任务较为复杂，最好由团队共同完成，类似评估公司的项目小组。

（三）实践教学项目运行设计

实践教学采用4-5人小组形式，课后进行，课堂讨论和总结。课后进行中配合翻转教学。课堂讨论过程中还可进行市场模拟和情景讨论：

市场模拟。不动产评估需要根据市场数据计算重要参数（如折现率等），利用学院金融模拟实验室条件，模拟不同时期及房地产市场环境下各重要参数的变化，及其对不动产估值的影响。

情景讨论。不动产评估的结果是没有标准答案的，主要看假设前提的科学性以及评估分析的合理性。因此组织学生进行多情景讨论，分析每种可能的最高最佳使用方式、预期增长率、期望回报率假设下的结果，有利于开拓学生的思路，理解不同假设下的估值差异。

三、翻转课堂：课程实验教学的有力支撑

过去的网络教学平台（如Blackboard），实现了开放教学资源、发布课程通知和实施网络讨论的三种功能。但课程的互动局限于学生打开电脑进入网络教学平台的时段内，在这个移动互联时代，采用翻转课堂网络教学可以无处不在。人才培养中需要建设移动网络教学平台，用手机实现时时网络教学，其功能包括：1. 即时检测教学效果，如在上新内容前的回顾中，采用少量小题目时时检验学生对上节课的掌握情况。2. 时时辅助实验教学和实践教学，课程的实验教学案例和实践教学项目都是由学生在课后完成的，其过程中一定会遇到问题，采用非移动网络教学平台，教师和同学的反馈时间较长，信息传递不及时，也影响讨论效果，移动网络教学平台可以有效改善此问题。3. 扩大课程的受益群体，力争成为网络金课。不动产评估是一门工具性课程，在经济领域运用较广，网络课程可以让校内外群体自主学习，增加课程的受益群体和影响力。

这里进一步说明“翻转课堂”如何支持以上各种课程实践教学。其一，在教学讨论案例中，教师通常将课堂讨论表现计入成绩，而讨论中记录学生表现常常让老师顾此失彼。本课题组开始采用“翻转课堂”的抢答功能，自然记录了学生参与讨论的次数和质量。其二，在实验教学案例中，学生的主要工作都是课后进行的。在评估方法选择、评定估算中，常常遇到很多问题。过去采用发邮件给老师的方式，无法及时反馈。采用“翻转课堂”的问答功能，可以让教师提出一些共性问题，引导学生的分析与思考;采用“翻转课堂”的群聊功能，让教师、助教和学生可以时时沟通，及时讨论及解惑。其三，在实践教学项目中，所涉及的评估环节更多，学生遇到的问题也更多。增加了现场勘查和收集數据的环节，这方面需要发动学生互助，分享其调查的图片，观察到的一些问题和细节。因此，采用“翻转课堂”的群聊功能，充分调动学生的主动性，相互帮助会取得更好的效果。在本课题组的教学中，发现数据收集渠道经常发生变化，今年从这一渠道能收集到数据，但明年不一定可以。所以发动学生的积极性很重要，人多力量大，学生常常能找到之前没有的数据渠道。所以，在这一环节的“翻转课堂”中，教师的工作重点不是回答问题，而是引导学生相互帮助，顺利完成实践教学项目。而这种团队合作精神，是学生在未来工作中非常需要的。

四、结束语

资产评估人才需求近年来日益增长，国家教委还特此开设了资评专硕。无论是本科还是专硕，高专业度实践人才的培养都是重要目标。而资产评估的对象广泛，不动产评估、企业价值评估、无形资产评估等各专业课都应该加强“课程实践教学”的力度。本文摸索的“三层案例+实践项目”的多层次评估人才课内实践能力培养体系，可以推演到其他资评专业核心课程，提高资产评估人才的培养质量。

注释：

①这个问题在不同评估课程中都需要考虑，只是情况各有不同.如“企业价值评估”课程中可以通过选择上市公司作为评估对象，获取公开数据.不动产评估中却较难取得项目营运的财务数据.

参考文献：

[1]黄明元.资产评估专业“三位一体”实践教学体系的构建研究——基于创新能力培养视角[J].高教学刊，2019（07）：20-24.

[2]赵剑锋.案例教学模式在资产评估课程中的实施与探索[J].内蒙古财经大学学报，2013（04）：58-71.

[3]霍宗杰，孙红杰.基于网络信息技术的资产评估学课程案例教学模式探究[J].商业会计，2015（05）：119-120.

[4]王克强，张汉松，于坤佳.关于不动产评估3维教学系统建设的思考[J].测绘与空间地理信息，2012（11）：69-73.