业绩未达王石预期，万科如何“稳得住”？

周琦

3月17日晚间，万科A（000002.SZ）发布2019年年报。2019年，万科实现营业收入3678.94亿元，归属于上市公司股东净利润388.72亿元，同比分别增长23.59%和15.10%。

单从年报上看，这样的成绩在上市公司中应该已属优秀。但不少投资者并不买账，纷纷评论“经营绩效不及预期”“为平滑利润采用激进费用确认方式”等。

在这些投资者看来，万科营收、净利润增速均低于2018年，且连续两年出现归属于上市公司股东的净利润同比增速低于营业收入同比增速的状况，且分红比例降低，只能属于“及格”水平。

3月18日，投资者们的“失望”似乎反馈在了万科的股价表现上。深证成指上午冲高下午跳水，收盘下跌1.7%，万科股价却全天低开低走，收盘时下跌6.44%，跑输深证成指4.74个百分点。

截至3月23日，万科报收24.55元/股，相比3月17日的股价下跌了12.66%，比其1月2日33.6元/股的年内高点下跌了26.93%。

王石说年报“非常好”，結果被“打脸”

年报显示，万科2019年实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，同比分别增长1.8%和3.9%，销售均价为15341元/平方米。

2019年前三季度，万科实现营业收入2239.1亿元，同比增长27.2%;实现归母净利润182.4亿元，同比增长30.4%。如按照2019年前三季度的增幅，万科2019年营业收入应达到3833.79亿元，而全年净利增幅相比前三季度的增幅几乎被“腰斩”。

而在2018年，万科实现销售面积 4037.7 万平方米，销售金额 6069.5 亿元，同比分别增长12.3%和14.5%。

和同样位列房地产行业前三的碧桂园（2007.HK）、中国恒大（3333.HK）相比，万科的销售业绩增速也相形见绌。

1月6日，碧桂园发布2019年销售业绩公告，权益销售金额达到5522亿元，同比增长10.03%。

1月2日，中国恒大发布2019年全年业绩数据，公司全年合约销售金额约为6010.6亿元，销售面积约为5846.3万平方米，销售均价为10281元/平方米。销售金额较2018年增长9.02%。

万科的销售增速，不仅纵向对比大幅走低，横向对比，和其他同行也拉开了差距。有业内人士认为，若如此下去，万科不仅会和碧桂园、恒大拉开差距，目前行业内排名第四的融创中国，销售额也可能在一两年内反超万科。

2019年11月23日，王石在自己的新书分享会上曾说过，“2019年大家都觉得是经济上不好过，尤其是房地产更不好过。我已经离开两年了，只能这样说，到时候看看万科的年报，根据我掌握的信息，公布的年报会非常好。”

有媒体评论说，万科2019年年报公布后，王石惨遭“打脸”。

郁亮：现金为王，手有余粮

对于万科营收没有达到外界预期的问题，万科总裁、首席执行官祝九胜3月17日在万科2019年业绩推介会上回应说，万科在2012年提出了“城市配套服务商”战略定位后，就不会以单一业务、单一规模比拼作为追求，而是主要围绕城市发展和客户的需求布局业务，万科更强调以指标回款率为代表的发展质量。

万科的年报证实了其重视“回款率”的说法。2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正;年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和;净负债率为33.9%，继续处于行业低位。

有息负债方面，2019年万科有息负债合计2578.5亿元，占总资产14.9%，相比2018年规模及占比均略微下降。涉及短期借款、一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%;一年以上有息负债1639.7亿元。

从数据上看，万科手握1661.9亿元现金，远超一年内到期的有息负债总和。

有个细微的变化是，截至2018年末，万科手上有现金1884.2亿元，2019年底则减少了222.3亿元。有媒体据此认为，万科的现金流减少是一个不太好的信号。

不过，《中国经济周刊》记者发现，2019年万科筹资活动现金流出为1567.32亿元，同比增加25.88%，其中用于偿还债务所支付的现金达到1007.16亿元，较上年同期增长36.37%。

也就是说，2019年万科还债金额超过千亿元，这也是历年来万科最大规模的年度还债金额。从这个数据看，万科在融资端主动降杠杆意图较为明显。

从2018年开始高喊“活下去”后，万科的现金流就一直是房地产界热议的焦点。

3月17日，万科董事会主席郁亮表示，自己在万科的30年里，经历过1998年的亚洲金融危机、2003年的“非典”、2008年次贷危机，获得的经验是面对危机要有勇气和免疫力，“免疫力一是来自客户信任，二是‘现金为王，手有余粮。”

他还说道：“万科始终是一家危机感驱动的公司，一年半之前，也就是2018年秋季例会，万科的主题词是‘活下去，当时我们只是出于居安思危的考虑，但没想到，今天‘活下去变成了特别真实的存在。”

稳字当头，长租公寓和物流能“突围”吗？

虽然营收增速放缓，现金流稍有减少，但万科整体上依旧稳健。

2019年，万科获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，新增项目平均地价为6252元/平方米，地价合计2323.56亿元。其中权益地价总额约1549.6亿元，同比增长14.67%。

整体看，万科2019年全年的拿地强度（新增地价总计/销售额总计）为0.37，保持与2018年相近的水平。

截至2019年底，万科手上存货价值9018.1亿元，较2018年底增长19.6%，其中在建开发产品货值6222.9亿元，占比69%;现房货值660.3亿元，占比7.3%。

万科董事张旭在业绩会上说，对于拿地机会，为了确保企业稳定，万科每年都会有一个仓位，这样才能保持持续发展，在此基础上，万科会积极寻找好的投资机会，“无论市场怎么恐慌，无论周期怎么运转，我们评判的标准还是以项目为纲，项目价值和价格是否匹配、是否是客户愿意买单的产品和服务。”

在房地产主业之外，万科还有两项业务备受关注。

其中，长租公寓业务是万科较有争议的一个板块。在被问及长租公寓能否实现可持续收入时，万科董事会秘书朱旭说，万科长期看好长租公寓业务，但目前行业存在客观限制。此外，万科做经营性业务能力、服务意识也有待提升，“客观和主观两方面的因素导致万科的长租公寓业务虽规模应是全国领先，但还在爬坡期和探索期。”

万科物流则在这次新冠肺炎疫情中，展现了自己的实力，也再次让郁亮看到了物流大发展的机会。而物流业务，也关系到当天的另一重要事项——高层变动。

3月17日，万科公告表示，董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。张旭加入万科18年，是万科的“老人”，这份公告也引发了外界的注意。万科在线上召开的业绩推介会上，郁亮公布了张旭的新去向——他将担任物流负责人以及海外业务的负责人。

郁亮解释说，万科一直鼓励我们优秀的将领去前线带兵打仗。物流业务是在张旭手上孵化出来的，经过5年的铺垫和发展，已打下了比较好的基础。“这次，张旭主动申请要去带领物流，同时，他也继续负责牵头海外业务，至于他留下的工作，暂时由总裁临时负责，我们希望通过内外部‘大江大海找到合适的人选。”

责编：吕江涛