从国外经验看房地产税

摘要：随着我国房地产行业的发展，我国现行的房地产税制明显滞后于市场经济。为了促进我国房地产行业良好健康发展，房地产税制改革势在必行。本文主要以房地产税为研究对象，指出征收房地产税是必要的，并通过引进国外房地产税的发展经验来分析我国税制存在的问题与不足，提出政策建议。

关键词：房地产税;国外经验;房地产行业

中图分类号：F812.42;F299.23 文献识别码：A文章编号：2096-3157（2020）04-0132-03

一、引言

房地产税从狭义角度是指房地产保有环节的税收，就我国目前情况来看，房地产保有环节主要是房产税和城镇土地使用税。这两种税分别对房产和土地进行征收，目前只对经营性房屋、土地征收，对个人自住住房暂免征收。

中国房地产行业从建国初期受到社会条件等制约，长期处于停顿状态，直至20世纪80年代才开始发展起来，并在不断增长的经济形势下迅猛扩张。首先，国家在1980年至1998年这18年间制定了提高房租、以房改价、出售公有住房等政策，迈出了住房制度市场化改革进程中的重要一步。随后，我国在1998年～2003年推行了房地产业市场化改革，促进国内消费市场全面发展，房地产行业真正步入市场化轨道，房地产企业完成资本积累。在关键的2003年至2011年，我国又通过宏观调控和新老“国八条”、“国六条”等相关政策使中国房地产实现了持续快速的良性发展，但仍存在刚性住房供给不足而导致的结构性失衡等问题。时至今日，随着中国房地产行业的快速发展及对中国经济的影响程度不断加深，房地产税征收逐渐提上日程。

2008年国际金融危机爆发后，我国国民收入增速放缓，财政压力增大，在此背景下，中央出台了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中就提到“深化房地产税制改革，研究开征房地产税”的条文。2010年，中央又进一步提出开征“房地产保有税”并在重庆、深圳和上海三地展开了试点征收，征收过程中困难重重，收效甚微。2013年11月，十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”这一议题，次年6月，中共中央政治局会议审议通过了《深化财税体制改革总体方案》，进一步明确了深化财税体制改革的路线图和时间表，这一方案也引起了社会各界人士对征收房产税的激烈讨论。经过几年的酝酿，全国人大在2019年3月8日表示“将落实制定房地产税法，确保如期完成”，政府工作报告中也明确提出“将稳步推进房地产税立法”。为推动征收工作，政府在技术层面从2017年至2019年逐步解决了全国不动产统一登记、全国住房信息联网、七十年产权续期修法等问题。尽管房地产税征收势在必行，但部分学者和专家对房地产税征收的法理性仍抱有争议。吴晓求在2019年3月底的博鳌论坛中就提出：虽然房产的房子属于个人，但地皮属于国家，法律规定，凡是建成区都是国有土地，把房和地和在一起征收房地产税，这是说不通的。但同场活动中的贾康却反驳道：中国征收房地产税，能为地方政府提供稳定均衡的收入，改善他们的行为模式，而且由于公民征税了，自然而然就会培养出公民对公共事务的参与意识，进而促进公民对政府的监督和管理，这样也符合了我国的民主政策，促进了民主法治建设。还有专家认为：在短期内，房地产税的出台会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，加速房产的抛盘造成利空;从中长期看，房地产税对抑制炒房投机，促进房地产行业健康发展会有一定的效果。在房地产税立法即将出台的背景下，笔者通过对美日英三国房地产税的征收经验作出梳理，以期对中国房地产税的征收安排提出一些建议。

二、文献综述

从1994年实行分税制以来，国内许多学者对房地产税的研究从未停止，并且随着改革的不断深入，从许多方面进行了研究，尤其对房地产税的利弊以及政策完善提出了自己的观点。

在我国开征房地产税一直争议不断。夏杰长（2004）认为房地产税的征收将会使房屋的建设成本下降，买房的价格变低而导致买房门槛降低，使人民相对轻松地解决住房问题，另外分层税率也会抑制房屋的炒卖，限制高档物业，从而促进房地产行业健康发展。贾康（2012）认为我国开征房产税的目的不仅仅是为了打压房价，更能促使地方政府职能转变并减轻对土地财政的过度依赖，对整个地方政府机构的良性运行具有重要意义。

一些学者对完善房地产税制也提出了自己的政策建议。贾康（2012）认为征收房地产税要求我国在房屋产权、征收管理、信息管理等方面具备专业经验，因此要建立一套完备的信息查询系统及科学的评估方法和体系。张琪（2013）從许多国家“低税率，宽税基”的经验出发指出我国应调整房地产税基和税率，降低税收征管阻力，有效促进房地产市场发展。张玉婷（2014）基于我国土地属性和制度等多方面因素考虑，认为我国更适合“租税分流”模式，对房屋和土地分别征收年租金和房产税。

三、国外房地产税征收经验

目前多数国家都在征收房地产税，但由于基本国情、土地制度、经济水平等差异导致各国税制不同，本文主要总结了美日英三个典型国家的征收经验。

美国由于是联邦制国家，各级地方政府为房产税征收主体，分为联邦税务局、州税务局和地方税务局三个等级，由州政府确立税基，地方政府自行决定税率，一般为1%～3%。征收对象为个人土地以及依附于土地上的一切建筑物，由房屋产权所有者承担税负。纳税人为房屋产权拥有者，多为个人。计税依据为房地产评估价值，并由独立于税务部门的房地产估价协会进行价值评估。房产税优惠政策主要有减免税优惠、延期纳税、税款抵扣三种。减免税分为免税和减税两种税收优惠，免税的适用范围是对居民购买的第一套非盈利性自用型房屋、用于公共服务等非营利性机构以及用于科研等事业性机构的自用型房产进行免税，而减税则分为税基减免、免征优惠和税率优惠。延期纳税则是由于税务部门为照顾弱势群体（如低收入者、残疾人及老年人）的特殊情况而在一定范围内实行税收减免的优惠措施，且如果纳税人的财产价值出现不是由于自身原因而导致的大幅度上升的现象，则纳税人可以按本财产的原有价值纳税，但需记录实际纳税额与应纳税额的差值并将差值延期缴纳。

日本房产税征收体系较为复杂。征收主体为市町村相关部门，但东京23区内的固定资产则由东京都进行课税，由东京都设主税局，并下设19个都税事务所或支所。征管体系由总务省、总务大臣、都道府县知事、市町长、固定资产评估员组成。征收对象为各种固定资产，如土地、房屋及折旧资产等。纳税人为当年1月1日固定资产课税台账上登记的房屋和土地所有人，台账上登记的价格为计税依据。评估标准则是各类固定资产，包括房屋、土地以及折旧资产的评估价值，由固定资产评估员以总务大臣签署的《固定资产评估基准》为标准在进行实地考察后对土地、房屋进行评估。固定资产税的标准税率为1.4%，但税法规定市町村政府可以使用2.1%的最高税率，且每超过1.7%的税率就必须向中央请求审批。优惠政策是对政府拥有的自然资源、风景名胜区、房产、国家公园、交通水运以及公共福利等用途性用房进行税收减免。

英国课征的房地产税种包括住房财产税和营业房屋税两种，且两个税种的征收、评估、定价等方式也有一定的异同。住房财产税主要由地方政府征收并作为主要的收入来源。由于英国是土地私有化国家，因此课税对象为土地和附着其上的建筑物和构筑物。纳税人为年满十八岁的住房承租者或所有者，包括完全保有土地者、房屋租借者以及领有住房许可证者和居民，在旅馆居住者或居住在雇主家的服务人员，不在纳税范围内。计税依据为房产拥有者拥有的所有居住房屋的评估价值，其中价值等级评估由国税与海关局下属的评估办公室机构——评估局进行评估以保证税收的公平性。税率则采用定额税率，即以房屋市场价值进行划分后生成以D为基准的A-H八个等级的税级，且各级房屋价值都以1991年4月1日的市场价值为基准，因此无需考虑房屋现今的升贬值问题。减免政策有非常详尽明确的免税范围，即只有学生、外交人员、未成年人和残疾人居住的房产是完全免税的。

四、结论与政策建议

1.结论

目前世界上多数发达国家都已征收房地产税，典型的如美国“租税合一”模式，英国“租税分流”模式。随着我国房地产行业蓬勃发展，改革房地产税制、征收房产税是大势所趋，学习不同国家房地产税征收经验有利于制定适合中国国情的房地产税收政策。

2.启示与建议

立足中国国情，結合美英日三国的先进经验，作者提出以下几点房地产税征收体制建议：

（1）采取中央与地方共享房地产立法权模式

虽然日本房地产税征收主体为地方政府，但立法制定权属于中央，由中央部门进行统一管理，制定评估标准等，将决定权集中到中央。因此，即使地方政府行使征管权，但税制评估，征管制度全国内基本统一。合理地将中央与地方政府权利相结合，降低了征管过程的难度。我国在经济、文化等方面与日本有许多的相似之处，但我国地域辽阔，人口众多，且各地经济发展水平差异较大，若使全国统一一个标准操作难度较大，所以在评估与征管上可以借鉴日本中央统一标准的方法，同时给予地方政府一定自主权，允许地方政府在中央制定的法律授权范围内根据本地的征管实际和发展状况进行自主调整。

（2）建设较为完善的房地产评估环节与定价体系

建设科学的房地产价格评估机制是将房地产税征管做好的前提，在进行完善立法、推广房地产税的同时，应组建相应的专业评估机构并配套相关法律条文，统一操作规程和方法体系。同时，由于我国目前的评估机构多为民间机构，涉及多层部门，易造成因过度竞争而缺乏公平公正的判定结果，所以应将评估机构归属于国家系统使评估结果更加公平。另外应努力使房地产税的征管过程公开透明，保证纳税人的知情权，提高纳税人获取信息的灵活性和便利性，而且就目前我国的技术手段来看，可开发出一款房地产税APP，提供最新的纳税信息和官方通知等，以提高纳税人对缴费情况的了解度，使纳税人的纳税方式多样化便捷化。最后对有不同意见的，可通过法律手段对制度提出异议和修改。

（3）制定“低税率、宽税基”的税收政策

2011年我国就在重庆和上海对征收房地产税进行了试点改革，两地方案不一，上海主要针对增量，并给予户籍居民一定的免征额;重庆则偏重高档住房，涉及增量与存量。但根据近几年的试点情况以及国家实行的各类政策来看，上海和重庆试点基本失败。基于试点过程中存在的问题，笔者认为失败的原因主要是税基过窄，税率设置过低，导致漏征漏管的问题极为严重。所以在后续改革全面推进的过程中可参照国外许多国家“低税率，宽税基”的税收政策，扩大税基，把普通住宅列入税收对象;税率应依据房地产评估值为标准设置合理范围，同时确定相应的免征额度;在扩大税基的同时，税率不能过高以免纳税人产生抵触心理，造成逃税欠税的情况。“低税率，宽税基”的税收政策可以有效防止漏征漏管的现象发生，同时也降低了征收成本和征收难度。

3.总结

中国房地产市场起步较晚，投机性强，为了促进房地产市场良性发展，有必要实施房地产税。借鉴国外成熟经验，推行适合中国国情的房地产税制有利于遏制投机，促使地方政府转变职能并减轻对土地财政的过度依赖，从而推动房地产市场和宏观经济的良好运行。

参考文献：

[1]杜睿.我国房地产税改革问题研究[D].苏州大学，2017.

[2]贾康.房地产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨[J].北京工商大学学报（社会科学版），2012，27（2）：1～6.

[3]夏杰长.我国开征物业税的效应与时机分析[J].税务研究，2004，（9）：22～24.

[4]张玉婷.关于房地产税改革的理论思考[D].西南财经大学，2014.

[5]张琪，张丽华.国外房地产税对房地产市场的调控影响与启示[J].环渤海经济瞭望，2013，（12）：51～53.

作者简介：

张智捷，黑山县第一高级中学学生。