中信银行，千万罚单与地产冲动

吕笑颜 石丹

中信银行又收巨额罚单！

因违规发放土地储备贷款等，中国银保监会北京银保监局公布对中信银行（00998.HK）的行政处罚信息公开表，责令其进行改正，并给予合计2020万元罚款的行政处罚。

据行政处罚信息公开表显示，中信银行违规事项高达19项，其中13项均涉及房地产业务。

事实上，在近一年多来，中信银行为了地产业务屡屡“犯险”，三次收到监管超2000万元的大额罚单，而每次处罚都脱不掉地产业务违规。

一边受罚，一边处理不良资产。而这也带来了该行增收不增利的状况。从近几年的财报来看，2017年净利润增速大于营收增速，2018年则稍微落后，2019年这个差距进一步拉大，而这在2019年四季度表现更为明显。

针对在房地产融资渠道收紧背景下“顶风”违规操作的动机，地产业务占比较大，近三年来增收不增利，四季度净利润负增长等的情况，《商学院》记者向中信银行方面发去采访函，截至发稿未收到回复。

违规涉房遭罚

2000万元罚单在银行已经属于比较大额的罚单，而这一年多来，算上此次这单，中信银行超过2000万元的罚单已经收到3单，且几次千万元罚单都与涉房业务相关。

根据北京银保监局2月21日披露的行政处罚信息公开表显示，中信银行本次违规被罚，共有“19宗罪”。其中，13项违法违规行为涉及房地产业务，还有多项与消费贷有关。

具体包括：

违规发放土地储备贷款；受托支付不符合监管规定；信托消费贷款业务开展不审慎；流动资金贷款被挪用于股权投资；信贷资金被挪用流入房地产开发公司；个人经营性贷款资金被挪用于购房；非真实转让不良信贷资产；未对融资人交易材料合理性进行必要的审查，资金被用于缴纳土地竞买保证金；违规为房地产开发企业发放流动资金性质融资；签署抽屉协议互投涉房信贷资产腾挪信贷规模；卖出回购信贷资产收益权，实现信贷规模阶段性出表；理财资金违规投向未上市房地产企业股权；理财资金被挪用于支付土地出让价款；违规向资本金不足的房地产开发项目提供融资；并购贷款真实性审核不足，借款人变相用于置换项目公司缴纳的土地出让价款；协助合作机构签署抽屉协议，规避相关监管规定；理财资金实际用于置换项目前期股东支付的土地出让金；违规为房地产企业支付土地购置费用提供融资；违规向四证不全的商业性房地产开发项目提供融资。

在知名经济学家宋清辉看来，几乎银行在房地产贷款方面的那些“猫腻”，此次中信银行几乎都有涉及，由此可见中信银行对房地产业务的热衷程度。

据了解，这主要是去年监管对银行房地产业务专项检查工作后的结果。

2019年8月份，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在包括北京在内的32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。检查重点包括房地产业务授信政策和内控、开发贷和土地储备贷、个人住房贷、租房贷等。去年8月份以来，央行、银保监会等明确提出“加强房地产市场资金管控”，房地产融资各渠道收紧。

值得一提的是，这是近年来中信银行收到的第三张千万元罚单。这些罚单均为数罪并罚，但都涉及房地产业务违规。

2019年1月至10月，中信银行已遭监管处罚8次有余。其中，2019年8月，中信银行因存在13项违规被银保监会罚没2223.67万元，这也是2019年以来银保监会系统最高级别的罚没金额。

根据处罚决定书，中信银行在信息报送、贷款、理财等业务领域存在不同程度的违法违规，涉及到信息披露不当，包括向关系人发放信用贷款、向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人同类贷款条件；贷后管理不到位导致贷款资金被挪用等等。而在房地产方面，该行则未将房地产企业贷款计入房地产开发贷科目、流动资金贷款名义发放房地产开发贷款。

而早在2018年12月7日，中信银行也曾被罚2280万元。违规事由包括：理财资金违规缴纳土地款；自有资金融资违规缴纳土地款；为非保本理财产品提供保本承诺；本行信贷资金为理财产品提供融资；收益权转让业务违规提供信用担保；项目投资审核严重缺位等。

宋清辉表示：“如此短时间内，中信银行因为违规涉房贷款而被罚的频次着实有点高。究其根源，与其较为激进的商业模式和不平衡的貸款结构都有关系。”

根据中信银行2019年半年报，截至2019年6月末，该行公司贷款中房地产贷款余额为3048.50亿元，占比为15.71%，按行业分类排第一位；个人贷款中住房按揭贷款余额为7339.84亿元，占比44.55%。而房地产行业的不良率为0.96%，虽然在各行业不良率中属于比较低的水平，但是较年初不良率0.35%增长较多。

增收不增利

据中信银行2020年1月8日晚发布的2019年度业绩快报显示，2019年度，该行实现营业收入1.875.84亿元，比上年增长13.79%；利润总额565.45亿元，比上年增长4.08%；归属于股东的净利润480.15亿元，比上年增长7.87%。

从净利润增速来看，2017年-2019年净利润增速分别为2.25%、4.57%、7.87%，呈现加速状态。不过，净利润增速远不及同期的营收增速，2017年-2019年营收增速分别为1.86%、5.2%、13.79%。

相比之下，2017年净利润增速大于营收增速，2018年则稍微落后，2019年这个差距进一步拉大。增收不增利是什么原因导致的呢？

那么，为何会出现增收不增利的情况呢？

从资产质量来看，不良贷款率近三年分别为1.68%、1.77%、1.65%呈现先增后减态势，而同期拨备覆盖率分别为169.44%、157.98%、175.25%，显现先减后增态势。那么也就是表明，中信银行在2018年主动暴露不良贷款并大幅度核销，消耗了太多的净利润，并导致净利润增速放缓。2019年则继续清除不良贷款，加大拨备覆盖率。在经过2018年、2019年大力清除不良贷款和计提力度，不良贷款率和拨备覆盖率得以达到最近三年最优。

另外，从单季度来看，2019年第四季单季的净利润同比增速为-5.85%，即第四季单季的净利润比2018年同期降低了。而这是建立在总资产同比增长了11.23%的基础之上的。据快报显示，截至2019年12月31日，中信银行总资产为67481.08亿元（未经审计），比上年末增长11.23%。

事实上，虽然第四季单季的营收同比增速低于全年的同比数据，但是依然为正。那么，据银行业资深风控人士认为，造成净利润负增长显然是营业支出增加造成的。

而占据银行营收支出较大比例的主要是信用减值计提和营运费用。

先从信用减值计提来看。据2019年年度快报显示，該行的不良率为1.65%，较3季报不良率1.72%有所下降。而拨备覆盖率为175.25%，较三季报174.82%变化不大。所以推测减值准备余额略有增加但增加不多。

因此，最终造成营业支出同比增加较多的原因大概率是银行的营运费用增长造成的。实际上，三季报中中信银行的营运费用增速为10.98%。

从中信银行四季度利润总额及净利润环比亦可看出第四季的增值税是负数。在上述银行业资深风控人士看来，可能是有些其他类型收入或者是费用的减少导致净利上升。那么，这从侧面解释了为何第四季度营收同比增速显著降低。

涉险地产业务背后

宋清辉表示：“中信银行热衷于房地产业务，屡次踩红线，目的在于攫取超额的利润。”

事实上，金融机构对房地产业务有种偏执的执着，即便在近几年持续的监管高压下，很多金融机构仍然不改初衷，通过层层嵌套、挪用、转移用途等方式去规避监管。

不过，宋清辉也表示：“中信银行的持续涉房违规，或也与北京房地产市场火热行情有关。”

当前房地产调控正处于敏感阶段，加之此次突发疫情影响，房地产领域前景又被增厚一层迷雾。不过，众多房企对在北京拿地的热情似乎未受到阻拦。

2019年8月份以来，央行、银保监会等明确提出“加强房地产市场资金管控”，房地产融资各渠道收紧。随着疫情对经济增长带来压力，关于房地产融资是否会边际放松问题，日前亦受到关注。

但央行在日前发布的报告中再次强调，房住不炒定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。在2月21日央行金融市场工作会议中亦再次强调：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制。

宋清辉表示：“当前的房地产政策仍就是‘房住不炒。未来，预计房地产市场还将长期保持收紧的状态。由于房地产不动产的特殊资产属性，在没有政策限制的情况下，可能依然会被市场、资金炒作，只有通过各种政策，在购买、贷款等方面做出限制，一方面尽可能保障刚需购房者的实质需求，另一方面增加炒房者的炒作成本，才能将房价控制在合理的范围之中，使得住房无法被炒作。”

疫情当下，宋清辉表示：“在全球新冠疫情爆发的当下，房地产市场首当其冲，未来个别地方可能会有明显放松的倾向，但总体仍然是趋严态势。未来，可能会对房地产价格将进行控制，既要控制上涨幅度也要防止恶性下跌。构建房地产市场健康发展，关键在于房地产市场的稳定，这种稳定有多种表现，如稳定的供应量、稳定的价格、稳定的增长等，因此在防止炒作的时候也需要防止房地产价格承压，或将房地产承压情况控制在可令社会情绪稳定的范围里。”

中泰证券银行业首席分析师戴志锋认为，疫情不影响房地产总体政策，政策对于房地产的总体态度是“托而不举”的，他表示：“不管疫情对经济影响如何，预计政策保持定力，不会采取刺激政策。‘因城施策是大框架，预计会采取‘托而不举逐渐放松的政策：疫情在短期内销量增长存在压力，各个区域差别较大，湖北省尤其武汉市的商品房销售冲击可能更明显。有压力的城市，会采取‘托底的金融政策模式。”

从银行角度来看，戴志锋认为银行对于涉房贷款仍是保持原有规划进行按需投放，他表示：“对于房地产开发贷，市场需求仍是旺盛的，但银行信贷投放仍是坚持‘房住不炒，保持房地产企业贷款占比或增量占比保持稳定或稳中略降，未来也会根据新结构的宏观导向要求做好安排；对于按揭贷款，市场总体是供不应求的状态，同时按揭贷款客户仍是相对较为优质的零售客户，这部分额度仍会用足；疫情后销售停摆，按揭需求不足，银行可能会向开发贷倾斜，帮助地产企业资金周转。房地产贷款，银行觉得还是安全边际比较高的贷款。”

而在国务院联防联控机制2月24日举行的新闻发布会上，银保监会政策研究局一级巡视员叶燕斐也表示，“企业的贷款目前把握三个原则：一是企业是不是诚实守信的企业；二是企业生产经营活动是不是有市场、有订单的；三是银行贷款是不是真正用于生产经营活动，而不是违规流向房地产、违规流向资本市场。”商