理论解读与实务操作：案外人执行异议

胡 娅

(喀什大学 法政学院，新疆 喀什 844000)

在民事执行中，衡平申请执行人、被执行人、案外人、利害关系人各方利益的救济制度尤为重要。其中，异议是执行救济制度的重要组成部分，对案外人合法权益的维护起至关重要的作用。所谓案外人执行异议，是指执行当事人之外的主体，对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，在执行程序终结前，要求停止对该执行标的进行执行的请求[1]。实务中，案外人以其与被执行人之间存在不动产交易关系、被执行的不动产系其所有为由，对法院执行提出异议的情形比比皆是。据此，择一起不动产买受人异议案件，对案外人执行异议拟作粗浅探讨。

一、案件介绍与问题的提出

2019年4月22日，某市N区人民法院作出执恢X号执行裁定书，查封并裁定拍卖该市B区一房屋(以下称涉案房屋)。案外人张某认为该房系其所有并提出执行异议，请求法院中止执行并解除查封。在申请书中，张某提供了如下事实：其于2003年4月17日购买了涉案房屋，付清了全部房款，进行装修并居住，交纳水电物业等费用，至今已有16年，但因被执行人的原因还未办理过户手续。

由上述案情简介可知，张某异议的目的在于阻却强制执行，最终完整享有涉案房屋的所有权，然其申请能否排除法院的执行措施呢？若想异议成功，需具备哪些条件呢？如遭遇申请执行人所享有的抵押权，又能否对抗执行申请呢？若异议被驳回，张某应当如何维权？若申请成功，又怎样将房屋变更登记至自身名下呢？总之，在执行过程中，不动产买受人即案外人通过哪些程序维权，直至完成房屋的变更登记？这的确值得深思与研究。

二、理论解读

(一)法律依据探寻

解读案外人执行异议，需要探寻法律依据。翻阅、对照法条可知，我国《民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(以下简称《民诉法解释》)、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执异规定》)对此都有规定。

《民事诉讼法》第227条赋予案外人对执行标的提出执行异议的权利，其基于实体权利提出执行异议，是为了对抗或者消除强制执行该标的物对其实体权益造成的侵害，终极目的是为了保护自身对特定标的物所享有的实体权利。

《查扣冻规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”可见，法院不得执行的关键条件是第三人对未予过户不存在过错。该规定在物权登记原则的基础上，引入过错原则，要求案外人对未过户没有过错，且付清全部价款并实际占有，否则法院可以查扣冻。这在我国执行异议制度的设置中起了开创性的作用，赋予无过错第三人物权期待权以对抗执行程序，为保护案外人的合法财产利益起到重要作用[2]。

2015年5月5日起施行的《执异规定》对案外人执行异议作了进一步明确和细化，其中第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院应予支持：(1)在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(2)在法院查封之前已合法占有该不动产；(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，房屋买卖合同的签订，体现双方购、卖的意愿。出卖人即被执行人为普通民事主体，包括自然人、法人或其他组织。买受人即案外人是指一般的不动产买受人。买方付款、卖方交房于买方实际占有，如装修、居住、出租等，一般要求案外人付清全部价款。要求双方为真实意思表示，不存在虚构、串通之嫌。其次，上述行为均须发生在法院查封之前，否则不能排除执行，即买受人有义务了解清楚所购房屋的真实状况，这也是法院审查案外人之执行异议能否阻却执行的关键。如果不动产交易关系发生在法院查封之后，则案外人之执行异议不能产生阻却执行的效力。另外，非买受人之因未过户，包括客观方面，如政策所限，也包括主观原因，如卖方推脱、欺骗等。若出于买受人的原因，如未要求或怠于催促过户等，应认定为存在过错。

同样都是赋予无过错买受人物权期待权，以提出异议的形式对抗执行，比较而言，《查扣冻规定》较为粗糙，易被滥用，不能有效遏制案外人与被执行人恶意串通等情形，《执异规定》第28条则可以有效解决上述问题。若异议成立，可以扫清执行标的物上的枷锁，为案外人后续获取完整的物权打下基础。若异议被驳回，案外人还可通过异议之诉、再审程序寻求救济，这也对后续程序的适用起到了过滤作用，从而可以提高审执效率、节约司法资源。

综上，案外人对执行标的物享有实体权利，是阻却法院执行的必备条件。根据《民事诉讼法》第256条的规定，案外人对执行标的提出确有理由的异议的，法院应当裁定中止执行。

(二)必要性与作用分析

1.衡平利益之需，维护案外人的合法权益

我国民事执行的基本原则之一是讲求效率，要求快速、高效地实现申请执行人的权益。同时，全面保护当事人合法权益也是我国民事执行的基本原则，也要考虑并尽量减少给被执行人造成的不利影响。虽然法律明文限定了执行范围，但各种原因使然，案外人的财产有时也被纳入执行范围，从而衍生争议。实务中，不动产买受人作为案外人对强制执行提出异议是再平常不过的了。从设置案外人执行异议制度的初衷而言，旨在维护执行当事人、案外人的合法权益，维护执行权威，节约司法资源，实现“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的目标。基于物权登记原则和物权期待权理论，尽管案外人对被执行的不动产尚不享有法定的物权，但由于不动产已被申请执行人采取保全措施，案外人对被执行人的债权履行请求权，即移转物之所有权的请求无法实现，为保护其实体权利，法律赋予案外人提出执行异议的权利[2]。物权期待权虽然不是物权也不是债权，但却能产生阻却、排除执行的效力。因此，允许案外人对执行标的物主张实体权利、阻却或排除执行，从而维护自身合法权益，是“法律面前人人平等”原则对民事执行提出的要求，也是法律权威彰显的重要体现。如本案中的不动产买受人，作为案外人对涉案房屋主张所有权，法院不可能对此置若罔闻，对确有理由的异议，应当裁定中止执行，从而维护案外人的合法权益，衡平各方利益，以实现法律救济。

2.确保执行工作的正确性及司法公正

现代社会纠纷的激增、诚信问题的凸显，无不在提升执行案件的数量。尽管多元化解纷机制分流了部分案件，但作为我国唯一审判机关的法院，不得不对执行申请照单全收。执行权过分集中、缺乏必要的监督，执行任务艰巨、案件堆积，执行法官少、能力素养参差不齐，执行措施不当、线索紊乱……都可能误将案外人的财产当作被执行人的财产，执行中的“难”与“乱”早已受人诟病。如本案中，法官可能并未调查了解涉案房屋的实际情况，仅依据申请执行人提供的证据材料(如被执行人在贷款时向其提交的房地产权证和他项权证书等)，就作出查封裁定。在此情况下，须允许除申请执行人、被执行人以外的与涉案房屋存在利害关系的人对法院采取的执行措施提出异议，从而监督法院的执行工作。而法院接到案外人的异议后，应审慎对待，有错必纠，才能确保执行工作的正确性和司法公正，不至于让案外人遭遇“雪上加霜”之难事。

三、实务操作

(一)案外人方面

提出执行异议的主体是对执行标的物主张实体权利的案外人，通常主张所有权或足以阻止执行标的物转让、交付的租赁权、抵押权等。在程序方面，异议须在执行终结前以书面形式提出，否则法院不予受理。案外人须对其主张提供确实而充分的证据，如房地产权证书、涉案房屋被查封前已生效的确权判决、仲裁裁决等。本案中，双方签订了书面的房屋买卖合同，案外人依约支付了全部价款，但由于被执行人的原因，导致涉案房屋未过户。若案外人对涉案房屋主张所有权，在欠缺上述证据材料的情况下，须准备并提交以下材料：一是房屋买卖合同；二是付款凭证(如银行转账记录或收款收据等)；三是实际占有的证据(如装修装饰合同、物业水电气暖等费用凭证、出租协议、证人证言等)；四是非因买受人原因未过户的证据(如通话录音、短信、微信或QQ聊天记录、证人证言等，逆向证明被执行人拒绝或推脱过户)。其中，前三项证据材料须形成于法院查封前。①详见新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院(2016)新31执异8号民事裁定书。

(二)法院方面

根据《民事诉讼法》第227条之规定，执行过程中，案外人对执行标的物提出异议的，法院应当在三日内立案，立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理。执行法院应自收到异议申请之日起15日内审查，并根据该申请具有或不具有足以排除执行的事实与理由，分别裁定中止执行或驳回。

实践中，对执行异议的处理并不规范，或拖延立案，或审查超期，且缺乏有效的监督，权力行使不透明。有些法院为慎重起见，审查时召集听证会，实行合议制，分别从形式和实质方面进行。这里的听证，即在案外人和其他执行参与人的参加下，经过当场对证据的质证、认证，查清事实，法院对执行异议作出裁定[3]。听证会向社会公开，允许公众和媒体旁听，具有程序性和透明性，是一种可靠稳妥的方式。听证没有明确的程序规定，一般按照开庭审理的程序进行。也非所有的执行异议案件都实行听证，对事实清楚、证据确实充分，合议庭认为不需要庭审听证的，也可径行裁定。关于举证责任，根据“谁主张、谁举证”的证据规则，各方都要负担，但证明责任应由案外人负担。

听证重在审查。除形式审查外，实质审查主要遵循《执异规定》第28条。其中，查封时间节点为审查的关键。如前所述，合同成立、付款、实际占有应形成于查封前，这是为了避免被执行人逃避或与买受人串通对抗执行。若上述要素形成于查封后，则基于查封之公示性，买受人负有审慎注意的义务，不能以“善意”抗辩。当买受人的物权期待权遭遇抵押权时，上述要素除了要早于查封时间，还应在抵押之前发生。不动产抵押登记具有公示效力，抵押后再处分的，应视为买受人明知不动产存在过户障碍而购买，其若不能自行涤除权利负担的，属于因其自身原因不能过户的情形，即使符合《执异规定》第28 条在查封前合同就已合法有效成立与占有的条件，也不能对抗抵押权人[2]。另外，关于“过错”的审查，除了要求案外人提供相应的证据外，还要从常理中去判断，即买受人怠于要求被执行人过户的可能性有多少。

裁定作出后，若案外人不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内提起诉讼，即案外人执行异议之诉。法院应告知提起执行异议之诉的权利和期限。若法院裁定中止对涉案房屋的执行，案外人可另行起诉被执行人履行双方所签订的房屋买卖合同，并协助其办理过户登记手续。则在该给付之诉中，案外人可以提供该中止执行的裁定书作为证据材料。①详见新疆维吾尔自治区喀什市人民法院(2016)新3101民初2937号民事判决书。

综上，案外人可以通过执行异议中止对物的执行，再另诉实现物权的最终变动，从而维护自身的合法权益。执行异议作为实体救济的前置程序，衔接着审执程序，保证当事人享有通过审判程序实现权利救济的机会，在很大程度上发挥着节约诉讼成本、提高解纷效率的作用。

(三)本案的实务操作

图1 案外人张某执行异议案情图示

需要补充说明的是涉案房屋的交易过程。如图1所示，被执行人胡某因欠钱将涉案房屋“抵”给宴某，后者与案外人张某于2003年4月17日签订一份房屋买卖协议，将涉案房屋作价3.55万元卖于张某，张某分两次付了3万元，宴某出具了两份收条，剩余5 000元因未办理过户而未支付。2015年12月8日，被执行人胡某、案外人张某、宴某达成一份三方协议，后两人须共同另向胡某支付11万元房款(后由张某付清)，胡某承诺于2016年12月21日过户，但至今未兑现，直至法院查封了涉案房屋。

上述理论解读可以为本案实操提供指导，申请人可针对N区法院的执行裁定提出书面异议，并要求中止执行。法院应当重点审查：(1)案外人是否系权利人；(2)该权利的合法性与真实性；(3)该权利能否排除执行。审查第(1)项时，如无登记的，按照合同等证明财产权属或权利人的证据予以判断。本案中，张某在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款并合法、实际地占有涉案房屋，履行了全部义务，且非自身原因未办理过户登记。上述事实均有证据材料支撑，足以证实案外人权利的合法性与真实性，不存在与被执行人串通之嫌。张某已按约付清了房款，但被执行人胡某仅交付了房屋，根据我国《合同法》第135条关于出卖人基本义务的规定，即出卖人应当履行向买受人交付标的物或提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务，胡某应协助张某办理过户手续。多年来，张某采取各种方式要求过户，但胡某一直以各种理由搪塞，直至法院查封了涉案房屋，张某才知晓相关实情。被执行人的种种行为严重违背了诚实信用原则，现又因其过错导致涉案房屋被法院查封，严重损害了案外人的物权期待权等合法权益。

需要注意的是本案申请执行人系某银行，债务人提供担保财产并作他项权登记是银行向其发放贷款的重要条件，本案被执行人亦将涉案房屋抵押于银行，则申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，法院对案外人提出的执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。如买受人同意且代为清偿全部债务以消灭抵押权的情况下，继续履行房屋买卖合同没有任何障碍。有人认为，在买受人的权益与银行所享有的抵押权相冲突时，前者属于生存权利，后者属于经营性权益，优先保护前者更符合公平、正义，有利于社会稳定与经济发展[4]。对此，案外人须证明交易关系发生在涉案房屋办理抵押登记之前，一并证明未过户系被执行人再三的推脱与欺骗，而非案外人自身原因。且被执行人胡某故意隐瞒涉案房屋已在先出售的事实，与银行设定抵押属于无权处分行为，故该银行不享有对涉案房屋的抵押权。②详见河南省新密市人民法院(2017)豫0183执异47号执行裁定书。

综上，案外人的请求与理由符合法律规定，其权利足以阻却、排除法院执行，法院将案外人的财产予以查封、拍卖实属不当、明显错误，应予纠正，以维护案外人的合法权益，维护社会公平正义。