不动产登记附记内容不规范，能否撤销登记？

钟京涛

案   例

2014年10月，王某以其所有的A房产作抵押，向杨某借款200万元，但由于A房产价值低于借款额，双方在借款合同及抵押合同中约定用张某的B房产作余额抵押。合同订立后王某与杨某共同向不动产登记机构提出抵押登记申请，登记机构收取了双方登记申请、身份证明、A房产所有权证、抵押借款合同等材料后为其办理了抵押登记（以下简称诉争抵押登记），不动产登记证明中除记载了抵押权人杨某、抵押人和房产权利人王某、A房产坐落、债权数额等内容外，还在附记中载明：“余额抵押，根据抵押合同约定，另有张某的B房产共同为200万元债权担保。”

2016年8月，张某获知上述内容后，认为登记机构在其没有到场申请、未在抵押合同上签字等情况下作出的诉争抵押登记，严重侵犯了其合法权益。遂诉至人民法院，请求撤销诉争抵押登记行为。

一审法院经审理认为，登记机构出具的抵押登记证明附记中记载B房产作余额抵押，但诉争抵押登记是由王某、杨某共同申请办理，抵押物为A房产，虽然双方订立的借款合同和抵押合同中有张某B房产的抵押约定，但张某未在抵押合同上签名，登记申请中也未提交B房产的产权证和张某身份证明。因此，无相关证据证明张某以B房产作余额抵押，登记机构在诉争抵押登记证明附记中记载余额抵押，主要证据不足;抵押登记证上的错误附记记载，足以让他人认为张某所有的B房产已被抵押。因此，不动产登记机构未尽到审慎审查义务，行政程序违法，依法应予撤销。据此，一审法院判决撤销诉争抵押登记行为。不动产登记机构和杨某不服一审判决，提起上诉。

分   析

从法理上讲，真正影响不动产物权内容及变动法律效力的是不动产登记簿及不动产权证书、证明中关于不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限等权属状况的栏内记载，以及不动产坐落、界址、面积等自然状况的栏内记载。不动产登记中附记部分的内容记载，不是登记的主体内容，不涉及登记权利的内容及变动情况，也不会影响整体登记权利内容及变动的法律效力。

作为整个不动产登记行为的一部分，不规范记载甚至错误记载会对整个登记行为产生一定负面影响，但不会产生否定整个登记行为的法律后果。本案中，一审法院认为登记机构未尽合理审慎的审查职责导致出现附记中记载错误，应当撤销整個不动产登记行为的观点，具有一定片面性。

关于不动产权证书和证明附记栏记载的内容要求问题有据可依，但须细化。2015年2月，原国土资源部发布的《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》中对不动产权证书和证明附记栏的记载内容作了相应规定，一是不动产权证书信息中，附记记载设定抵押权、地役权、查封等权利限制或提示事项以及其他需要登记的事项;二是不动产登记证明信息中，附记记载其他需要填写的事项。从上述规定来看，对于不动产登记中附记内容的要求基本是明确的，但仍有待于细化。

本案二审法院认为，诉争抵押登记行为是王某、杨某共同申请办理，在没有证据证明张某同意将B房屋作抵押担保进行余额抵押的情况下，附记栏中仍记载张某的B房产作余额抵押确有不当。余额抵押登记内容对外具有公示效力，对张某产生影响，不动产登记机构对此类问题应重视并注意改进。不过，如果仅凭诉争抵押登记附记栏中记载内容的不当，而将整个被诉抵押登记予以撤销，不利于维护合法有效的民事权利义务关系。诉争抵押登记除附记栏中的内容外，其余相关抵押登记事项的内容及行政效力应予确认有效。据此，二审法院判决：撤销一审判决;撤销不动产登记机构诉争抵押登记附记栏中的记载内容。

本案中的登记机构附记是按照其上级部门制定的登记业务规范所作信息登记，其本意是对多宗房地产担保同一债权进行信息勾连。但是，这类不规范记载容易引发不必要的行政争议。对此，需要从制度建设层面对不动产登记中附记内容和形式进行统一规范，严格规范附记记载的范围，尽量避免出现附记的记载内容与主体登记权利相冲突或涉及第三人登记信息的情形，以免造成不必要的纠纷。（作者单位：自然资源部不动产登记中心）