物业企业财务管理问题探析

苏雪峰 李维玉 李俊 杨欣艳

[摘 要] 我国物业管理行业起步虽晚，但紧随着房地产业的脚步，近年来发展飞速。物业企业财务信息的使用者主要是政府职能部门和广大业主，其重要性毋庸置疑，物业公司服务对象的宽泛性对其财务管理工作提出了特殊要求。分析物业企业财务管理中存在的财务理念落后、从业人员素质参差不齐、内控机制不健全及报表信息质量不高等问题，提出建立现代财务管理制度和内控体系，增强物业管理营运资金的流动性，实施全面预算管理有效控制成本，提高物业企业财务人员的从业素质等对策建议，以促进物业企业的健康可持续发展。

[关键词] 物业企业;财务管理问题;内控机制;对策

[中图分类号] F275[文献标识码] A[文章编号] 1009-6043（2020）03-0154-02

一、物业企业现存财务管理问题剖析

（一）财务管理观念落后

科学的管理观念和健全的财务管理制度是保证企业良性经营运转的关键。我国物业企业的规模普遍偏小，且以家族性的经营模式居多，很多企业的财务管理工作仍然沿用传统的管理方法与模式，缺乏长远的战略眼光和经营定位，财务管理观念并没有随着业主追求的智能化、精细化、快捷化的生活方式而更新转变。同时，家族式的组织结构常常导致企业管理者受裙带关系甚至感情因素干扰，只追求短期利益的最大化，对企业的财务关系及财务活动缺乏重视。财务管理理念上的陈旧导致管理目标、方法、手段的落后，很多物业企业无法构建现代财务管理制度，也无法形成良好的财务管控氛围。

（二）内控机制缺失或不健全

物业企业由于行业属性和自身规模因素，组织架构大多属于垂直纵向管理的职能型结构，在此组织结构下，企业负责人往往“身兼多职”，精力有限，对内部控制无法充分重视，也无瑕制定出完善的企业内控制度。即使公司有现成的财务管理制度规范，但也因管理上松散疏漏而没被严格执行，比如：物业管理费的收缴方式和过程比较随意，很多没有按照公司财务制度和内控流程规范执行，资金的安全性难以保证;空置房、过季采暖锅炉等闲置的物业设施设备没有做到定期清查及妥善利用，造成公司资产的空耗浪费;物资采购、仓储保管业务有时因专人包办或量多品杂而记录过于笼统，导致实际量价与账目不符，甚至存在“回扣”及“跑冒滴漏”现象。另一方面，家族性的经营模式有时会导致个别股东大权独揽，行为不受约束，甚至发生侵占公司财物、以公司名义借款等违法活动，给企业带来巨大风险。总之，物业企业特有的组织结构形成了高度集中的财务管理权利，中间管理权责层级过少，难以实施有效的相互监督制约，最终导致企业内部控制机制失效。

（三）营运资金匮乏且运用不合理

众所周知，物业企业的资产总额当中占比最大的是流动性资金、资源，所以营运资金的流转是维系物业公司正常经营周转的根本保障，是物业企业的命脉所在。物业服务公司作为作业密集型和管理密集型交融的企业，对短期流动资金和基础人力资源的耗用比较多，但常因受企业规模过小、信用等级偏低及抵押品价值不高等因素困扰，造成短期资金外部融通的困难，为了维持物业管理业务运转，很大程度上要依赖企业内部自有资金的支撑。把有限的内部营运资金发挥出更高的效率，加快其周转速度，是物业企业财务管理最关键的任务。但因企业组织结构、财务管理人员水平、物业管理供应链流转、应收账款和存货追踪监控手段等诸多因素的制约，营运资金的利用效率并不高，无法有效控制物业管理成本。同时，企业在日常经营中还面临着物业费收缴率低，业主交费不及时的困扰，进一步阻碍了物业管理收入向营运资金的“输血”。

（四）会计信息质量不高

很多物业公司财务人员配置不多，但业务种类繁杂且工作量大，财务工作基础不容乐观。首先，在互联网信息技术普及的今天，部分会计从业人员仍沿用过去传统手工记账方式，对大中型企业已普遍采用的财务软件及先进的信息技术存在畏难抗拒心理，导致会计核算效率大打折扣;其次，个别物业企业为了应对财政、税务、工商等政府部门的监管检查及业主委员会的监督，常常对物业管理收支明细进行“美化”甚至隐瞒，给会计报表信息造成了一定失真;最后，受财务工作人员的专业水平限制，企业很少对物业费收缴率、预收账款、成本费用开支及维修资金使用等关键数据进行预测，财务预算报表信息笼统、表述模糊，无法满足物业企业财务管理上的需要。

（五）财务管理人员整体素质不高

首先，物业管理行业属于处在第三产业供应链末端的微利行业，从业人员的薪资普遍不高，企业负责人认为物业管理业务简单粗犷，所以招聘财务人员时为了节约人力资源成本，在一定程度上降低了对其专业素质甚至行业操守的要求，聘用的部分从业人员专业水平不高、工作态度不严谨，给企业带来用人管理上的隐患。其次，物业企业在人力资源管理层面，不太重视对财务人员的培养，缺少岗前及继续教育培训，员工素质得不到提升。再次，在日常工作中，存在着重会计核算轻财务管理的倾向，当会计岗位人员完成简单的账务处理工作后，因人手匮乏常常由非科班出身的公司高管直接兼管财务管理工作，使财务管理的专业化程度降低。最后，较小的业务规模及过于简单的岗位设置，对员工无法形成完整的监督、约束及考评机制，容易造成财务人员工作失误甚至“逆向选择”，给企业带来财务风险和经济损失。

二、完善物业企业财务管理的对策

（一）建立现代财务管理制度和内控体系

科学完善的财务管理制度是保障物业企业正常经营运转的关键，构建完善的财务管理制度体系能够帮助物业企业形成良好的财务管控氛围。当前，物业企业应严格按照我国会计核算和财务管理的相关法律、规章、条例，结合物业管理行业及物业企业自身特点，建立起完善的现代财务管理体系，形成自我约束机制。首先，结合物业管理业务的经营特点与管理需求，制定出适合规范物业企业财务活动与财务关系的《财务管理制度规范》，并提供切实的可操作性;其次，物业企业可以将内部控制作为财务管理制度的主体，然后再细化为更多具体控制制度，各项具体制度相互关联、相互衔接，形成体系;再次，保证内控制度的严格执行，加强财务审核，“围堵”各种可能出现的漏洞并形成制约机制。比如：对物业企业财务人员经手的各种票据严格审核并明确责任人，对收费人员及收费程序严格管理，对物业空置房、闲置设备设施进行定期登記检查，营运资金的流转要追踪管控等。将上述措施以规章制度的形式体现在物业企业的财务管理制度当中，做到财务管理行为制度化、日常财务工作规范化;最后以物业企业《财务管理制度规范》为基础，配以与各项财务活动相关联的分支管理办法，如《物业管理企业财务管理规定》《收费管理办法》《空置房管理办法》《库房物资管理办法》《票据管理办法》等，最终形成适合物业企业会计核算和管理要求的现代财务管理制度体系。

（二）增强物业管理营运资金的流动性

针对上述物业企业因融资能力、运营效率、业主缴费率等所导致的公司流动资金不足的问题，要想改善营运资金的周转，可以采取以下几个方面的措施：一是可以充分利用手中的物业资源来扩展业务范畴，增加创收渠道，补充流动资金。比如开展房屋租赁、房产转让、家居装潢、家政服务、代理代办业主委托事项等中介业务，搭建物业公司自己的信息服务平台以围绕业主提供全方位的拓展咨询服务，与业主合作利用物业小区公共部位对外提供广告媒介服务等;二是重视对业主进行物业管理法规、条例的宣传活动，提高业主缴费的意识、意愿，同时加强应收账款（物业费）的催收工作，缩短应收款项的周转时间以提高流动性;三是加强营运资金的日常管理，由物业企业财务主管集中管理、统筹調配，进一步缩短应收账款和存货的周转期，同时做好对现金浮游量的利用，提高闲置资金的使用效率。

（三）实施全面预算管理，有效控制成本

物业管理是服务型行业，对公司实施全面预算管理可以大幅度提升财务管理效率进而降低物业管理成本。全面预算管理包括预算编制、预算执行、预算监督及预算评估等程序。在预算编制阶段，物业企业应遵循科学合理、严谨精确、实事求是的原则，从财务统计的角度深入到公司的各个部门进行实际调研，在相关部门共同协作下制定出系统的物业公司全面预算;在预算执行与监督评估阶段，财务管理部门要对经营过程中的各项成本支出进行有效监督，同时，人力资源部门要做好定期考核，员工薪酬与物业管理作业量紧密结合，充分调动员工积极性，从而实现预算管理的严肃性和有效性。公司上下都应遵循流程规范严格执行全面预算，使其真正成为企业开展日常经营活动的指挥棒。

（四）提高物业企业财务人员的从业素质

首先，物业企业高层应转变财务观念。管理层应该树立现代企业财务管理观念、思维，从公司战略上重视财务管理部门、支持企业财务管理工作，主动学习财务知识，能读懂财务报表，会进行简单的财务分析;其次，择优招聘与系统培训相结合。物业企业招聘时，应该优先选择会计等级资质较高和服务行业里财务管理经验较为丰富的人员，并在正式上岗前进行系统的财务工作岗前培训。每年组织在岗人员参加行业继续教育培训，鼓励员工与同行交流学习，持续提升企业财务人员的专业综合素质;最后，完善财务人员考核奖惩制度。定期对现有财务岗位作业员工进行考核，对于考核成绩不合格达不到岗位要求的员工予以解聘或转岗，只让适合岗位的称职员工留任，同时将财务人员的职称等级、工作量等作为制定薪酬的标准，形成激励机制。

三、结语

物业企业的健康可持续发展离不开财务管理体系的运作，而繁冗庞杂的业务特点对财务管理工作提出了较高的要求，需要物业企业从高层管理到基层作业的全员配合支持。只有采用先进的管理手段，完善内部控制，构建科学完整的财务管理体系，诸多问题才能得到修正解决，才能发挥出财务管理的最大效用，物业企业才能够实现自身的经营战略目标，才能为广大业主构建和谐社区环境贡献力量。

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[责任编辑：史朴]