房地产企业并购的财务风险

谢源辉

摘要：国家政策对房地产行业不断收紧，使房地产企业的发展面临着各种各样的挑战。房企为了适应国家政策收紧的变化开始积极寻求新的利润增长点，创新企业的经营管理模式，从而推动房企的进一步发展。本文主要从房企的企业并购相关概述进行分析，探究房企进行企业并购的动因，挖掘现阶段房企企业并购中存在的财务风险。结合房企实际，提出相对应的房企并购财务风险控制措施，全面提升房企并购效率，并为相关行业企业并购提供参考和借鉴。

关键词：房地产企业;企业并购;财务风险;动因;措施

一、房地产企业并购的相关概述

随着国家对我国房价市场的宏观调控力度不断加强，出现了限购、限价、限售等相关政策，使房企市场发展受到限制，导致房企呈现“退潮”情况。现阶段很多购房者也持观望态度，影响房企的进一步发展。企业并购成为当前房企寻求新经济增长点的主要模式之一，能够满足房企转变经营发展模式的需求，拓展房企的发展领域，逐渐成为现阶段房企发展的突破口。房企通过企业并购能进一步拓展本企业的市场份额，积极应对国家宏观调控政策的影响，促进房企的稳健发展。根据相关数据显示，我国房企在企业并购数量上也在逐年增加，成为并购市场的翘楚。房企的股权交易市场也发生了相应的改变，房企行业股权交易、资产交易都在逐步扩大，进一步加快房地产企业规模转变和扩展。有的房企已经将企业并购拓展至海外市场，为我国房企提供更广阔的发展空间，逐步实现房地产企业的可持续发展。

二、房地产企业进行企业并购的动因分析

（一）房地产市场竞争日益激烈

优胜劣汰是市場竞争的必然趋势，房企要想在激烈的市场竞争中获得长足发展应不断提升自身内部资源配置效率，增强市场竞争力，借助企业并购获取各项土地资源，有效整合各种优势资源，不断增强房企的核心竞争力，推动房企的进一步发展。

（二）国家宏观调控政策的影响

在“不炒房”的国家政策影响下，我国楼市开始由“局部降温”转变为“整体降温”。房企开始从暴利时代转变到平稳发展期，需要有新的发展方向解决资金难题。借助企业并购能够拓展本企业融资渠道，提高资金利用效率，不断提升房企的市场竞争力，推动着房企向可持续性发展方向迈进^[1]。

（三）房地产行业的产业结构调整

在国家宏观货币政策的影响下房企要进一步加快产业结构调整，不断优化产业结构，借助企业并购能够实现房企的产业整合重组，扩大房企战略发展规模，进一步拓展房地产市场，增强其行业的市场竞争力，满足房地产市场的发展需求，从而实现集中化的房企市场。

（四）寻求新的经济利润增长点

在城市化进程日益加快的过程中，房企在商业地产等方面迎来了新的市场。很多房企开始向着商业地产进行转变，如我国的绿地集团、万科集团等都开始向商业地产方向进行投资转型，成为了房企需求新的经济利润增长点，并伴随着相应的资金风险。

三、现阶段房地产企业并购中存在的财务风险

（一）价值评估方面的财务风险

房企在进行企业并购时要对被并购企业进行相应的价值评估，不仅要涉及到被并购企业的当前估价，更要涉及到完成并购后能为企业带来的价值。在此环节一旦出现价值评估不当或者其他相关因素的影响都会给房企并购带来相对应的财务风险，如估价方法不符合实际、主观性因素比重大、估价不全面等都会增加房企并购的财务风险，影响房企并购工作的顺利进行。

（二）融资结构方面的财务风险

房企需要投入大量的资金，从而才能确保其生产经营活动的正产开展，在这个过程中房企需要通过融资解决资金问题。而房企并购后并购双方企业的资本结构会发生变化，一旦没有处理好被并购企业资本结构就会对房企自身的财务管理带来风险，影响房企产业链的正常运转。

（三）产业协同方面的财务风险

房企实行企业并购，主要是为了整合各项优势资源，增强房企的产业协同性。一旦并购企业不能有效的将被并购企业的各项资源与企业原本的资源进行整合，就不能达到预期的产业协同效应。这样会增加房企的财务风险，提高各项成本支出，无法实现房企的经济规模效应，影响房企的进一步发展。

（四）管理整合方面的财务风险

房企完成企业并购就要从并购双方企业的管理体制、企业文化、经营模式等方面进行整合与融合。一旦并购企业没有从一体化、集中化、包容性等方面进行考虑，就容易忽视被并购企业的管理体制的整体性调整，很难实现企业文化的有效融合。并购双方对所营造的企业文化认同度不高，不能快速适应新经营模式，伴随着相应的财务风险，影响房企并购工作的顺利进行^[2]。

（五）国家政策方面的财务风险

房地产行业在国民经济发展过程中占据着十分重要的地位，能有效拉动国民经济增长，国家在宏观政策方面更加注重对房企的调控。房企在进行企业并购时要随时关注国家宏观政策的变化和走向，一旦忽视或者没有考虑到国家政策在房地产行业方面的走向会给房企并购工作带来致命的财务风险，影响房企的后续发展。

四、控制房地产企业并购财务风险的具体措施

（一）提前做好目标企业的详细调查，确保企业并购估值的合理性

房企要在进行企业并购前进行目标企业的基本信息调查工作，对其基本的资金状况、运营业务、负债情况、融资渠道等方面进行详尽的考察，并做好相应的登记，根据所调查的数据信息进行合理科学的价值评估，保证房企并购估价的科学性和实效性。必要时，可聘请相关资质的评估公司对目标企业进行价值评估。同时，要根据本企业的实际情况合理选择并购目标企业，确保并购双方企业之间的信息对称，这样才能保障房企并购工作的顺利进行。

（二）结合本企业战略发展资本结构，合理有效的规避并购融资风险

房企要灵活应对并购过程中的融资风险，就要做好相关行业企业并购先例的分析和经验总结，从房企自身的战略发展资本结构着手，选择科学有效的支付方法，将现金支付与股权支付有效的结合起来，确保并购完成后并购双方都能更好的适应新构架的资本结构。同时，要将房企并购财务风险控制在可接受范围内，灵活运用并购双方企业的债务融资杠杆，合理分配房企的权益与债务融资，有效规避财务风险。

（三）根据企业长远的发展战略目标，明确企业并购产业协同的方向

房企要站在本企业和被并购企业所处的市场环境角度，预期企业并购行为完成后制定相对应的发展规划和长远发展战略目标，进而明确企业并购时产业协同的方向，并有效统筹指导后续并购工作的资本运转、人力、经营等方面的活动，确保并购战略贴合企业并购的实际，这样才能达到预期的并购成效。

（四）从并购双方财务战略整合着手，加强企业并购管理各层面控制

企业并购整合财务风险的重点集中在财务整合层面。首先，整合财务经营战略，确保财务经营战略的一致性，共同发挥财务经营的优势;其次，整合财务制度体系，保证在制度层面上并购双方企业的财务战略目标相一致，确保企业并购财务信息的可靠性和真实性;最后，整合财务人员，房企要开展相应的财务整合培训，提升财务人员对新体系的适应能力，借助考核机制，全面提升财务人员的综合素养。

（五）随时关注国家及行业政策走向，有效降低房地产企业并购风险

国家政策是房地产行业发展的“风向标”，房企在进行企业并购时要随时关注国家政策以及行业的走向，深入了解和掌握当前房企所处的市场环境，制定相应的对策措施，以便房企更好的适应国家政策的变化和调整，从而不断降低房企并购的财务风险^[3]。

五、结束语

综上所述，房企在进行企业并购时要提前做好被并购企业的基本信息调查，合理估价;从企业战略层面出发，发挥产业协同效益，合理规避融资风险;要根据房企财务实际，从企业管理体制、文化、经营等方面进行整合控制，了解国家政策走向，顺应房企市场发展，降低房企财务风险，促进房企的平稳健康发展。

参考文献：

[1]叶正清.房地产企业并购中融资风险及对策探讨[J].中国国际财经（中英文），2017（20）：206-207.

[2]王妤婕.房地产企业并购的财务风险及对策[J].市场研究，2018（06）：56-57.

[3]李孟珂.房地產企业并购动因及风险的研究——以万科并购普罗斯为例[J].全国流通经济，2018（24）：67-68.