长租公寓行业融资模式探讨

余水英

摘要：基于对长租公寓行业融资模式的研究，首先，阐述长租公寓行业融资模式，包括动产融资模式、不动产融资模式等。然后，分析长租公寓行业融资模式风险，包括主体信用风险、租赁物风险。最后，为实现长租公寓行业融资模式更好发展，促进长租公寓行业的进步，给出发展一二线城市业务、保证标的物价值与变现能力、完善相关政策、加强对互联网技术的应用等措施。

关键词：长租公寓行业;融资模式;政策条例

长租公寓通常情况下主要是指，公寓运营企业对房源进行统一收集与装修，通过多元化公共配套设施以及不同质量服务的提供，吸引更多客户进行房屋租赁。如今长租公寓行业，已经成为我国发展的新兴行业，随着房价的不断提升与各类因素的影响，使得人们对于房屋租赁市场有着更高需求与要求。为促使长租公寓行业的更好发展，会采取相应的融资模式，不断提升长租公寓行业的市场竞争力，实现长租公寓企业进步。所以，本文将针对长租公寓行业融资模式相应内容进行阐述。

一、长租公寓行业融资模式

（一）动产融资模式

在长租公寓的软装修过程中，融资公司可以为其提供相应的资金支持与保障。融资公司与运营公司之间，可以直接进行动产租赁。在这一过程中，需要运营公司针对家电购买、家具购买等给出指定公司，接着租给运营公司，运营公司将已经装修好的房屋出租给租客，租客直接向运营公司支付相应的房租。而运营公司需要向融资公司，支付相应的家具租金以及家电租金等。在我国长租公寓行业发展时间不长，所以，不同的运营公司之间存在很大差异，在此情况下，单个租赁物价值并不高。基于此，融资公司在不同业务工作环节中，需要更加谨慎，选择资质较好的企业作为供应商，尽最大可能提供回购。

（二）不动产融资模式

融资公司对于长租公寓的修建工作，提供一定的资金支持与保障。在融资公司以及运营公司的背后，有一定的房屋企业公司，房屋企业需要展开相应的售后回租业务。房屋企业需要将售后回租业务的租金向融资企业支付，一般情况下，长租公寓在修建过程中，需要消耗大量资金，如果单靠房租的收入，很难在短时间内实现资金回笼。基于此，还款来源除了可以依靠房租收入外，还可以通过房屋企业商品房销售方式以及物业租金收取方式等。

二、长租公寓行业融资模式风险

（一）主体信用风险

长租公寓融资模式会存在一定的风险，其中主体信用风险就是其中的主要风险之一。主体信用风险主要体现在以下几点中：第一，承租人风险。上文也已经说到长租公寓行业，在我国属于新型行业，不仅得到相应的政策支持，同时涉及许多企业。比如，房地产企业、独立创业者企业等。虽然已经制定相应的政策条例，但政策条例也正处于不断的完善中，这一问题的出现，使得长租公寓行业进入门槛相对较低。当融资公司参与到长租公寓行业当中，面对的基本上都是小型企业或者中型企业，此类企业自身实力相对较弱，在实际发展中抗风险能力有待提升，使得整个行业将会面临更大风险。第二，消费者风险。长租公寓主要面对的消费者是城市中打拼的年轻群体，此类消费群体资金实力不强，在实际工作中，工作变化较快，没有稳定工作，工资相对较低。在这一过程中，很有可能会出现失业等风险，一旦失业那么容易出现租房违约情况，这对于长租公寓的发展以及资金的回收会产生一定影响。

（二）租赁物风险

长租公寓行业的不动产，通常情况下主要体现在两点中，分别是土地与地面房产，两部分内容均属于租赁性质。在我国相关政策中，针对此类房屋不可直接进行买卖。如果将不动产作为融资租赁标的物，那么当运营公司出现问题，并需要进行补偿时，抵押的不动产无法直接变换成为现金，这对于融资租赁公司资金的回收会产生很大影响，带来一定的损失。这就是长租公寓行业融资模式风险中的租赁物风险，同时也是不动产处置风险。

三、长租公寓行业融资模式发展有效措施

（一）发展一二线城市业务

为实现我国长租公寓行业的更好发展，需要长租公寓企业能够对长租公寓行业发展实际情况进行分析与了解，明确市场发展情况与行业发展情况，从而对自身的对象以及定位进行明确。从目前我国长租公寓行业发展中可以看出，在未来可以将一线城市与二线城市作为长租公寓行业发展与融资租赁的主要市场，发展一二线城市的长租公寓业务。在一线与二线城市发展长租公寓业务，主要原因有以下几点：第一，一线城市与二线城市一般是人口较为集中的地区，在这一地区中，年轻群体较多，在其中有很多创业人员与工作人员，对于长租公寓市场有着更多需求。第二，从目前长租公寓行业发展中可以看出，长租公寓业务在一线城市与二线城市发展时间相对较长，不同的运营公司平台对于市场需求有着正确认识，能够明确其中的发展规律，这样可以在很大程度上避免问题的发生。第三，一线城市与二线城市的运营平台企业有着相对较高的资产价值，如果在业务发展中或者在融资过程中出现问题，那么有着较长的补偿能力，可以更好面对并解决问题。第四，在一线城市与二线城市中，对于长租公寓行业有着较高的试产需求，经常会出现供不应求的现象。如果在实际融资租赁中出现违约用户，那么将会更快寻找到其他用户，使得运营平台公司的还款来源得到保障。

（二）保证标的物价值与变现能力

为促进我国长租公寓行业的更好发展，在长租公寓企业开展相应融资租赁业务工作过程中，需要保证融资租赁公司动产标的物的价值与变现能力，主要包含家具与家电。在使得其价值与变现能力得到保障中，要注意以下几点问题：第一，在业务谈判与办理过程中，可以结合标的物的寿命使用情况、贬值情况等，明确标的物融资金额折扣，从而使得标的物的补偿损失能够得到保障。第二，与标的物生产厂家以及二手交易平台，加强合作与交流。对于标的物的处置，给出有效途径，这样标的物的变现能力将会得到保障，促使标的物变现价值得到保障。

（三）完善相关政策

上文说到我国有关长租公寓行业发展的相关政策条例并未得到完善，为实现长租公寓行业更快进步，需要对相应政策条例进行完善。在完善相关政策中，可以从以下几点展开：第一，要及时与政府部门之间加强联系与沟通，这样相关政策条例的完善将会在很大程度上得到保障。第二，对于长租公寓行业不同產权转让条件与方法，进行完善与创新。在这一过程中，需要国家相关部门与政府部门，在这一过程中，将自身的作用与价值充分发挥。第二，对于相应的税收优惠问题，做出相应的创新工作与完善工作，通过税收优惠政策，实现长租公寓行业更好发展。

（四）加强对互联网技术的应用

在如今社会的不断发展过程中，互联网技术的出现，对人们的生活以及工作带来很大便利，同时，对于长租公寓行业的发展也能够得到一定的促进作用。长租公寓产品在互联网+行动计划的影响之下，使得公寓中的软件设置与硬件设置实现智能化与自动化，可以为人们提供更加舒适且安全的生活环境与工作环境。特别是在O2O本地生活服务类的项目合作中，能够实现对线上服务工作的补充，实现线上与线下之间的合作。比如，在长租公寓行业的发展中，能够与阿里芝麻信用之间进行有效合作，推出许多高质量服务与租房优惠活动。比如，租金减免活动、房租月付活动以及先住后付活动等。不同活动的出现，都能够在很大程度上实现长租公寓行业的发展，同时可以在一定程度上为住户带来更多便利。

（五）加强品牌建设

在长租公寓企业的发展过程中，可以通过加强品牌建设的方式。在加强品牌建设工作中，需要相关工作人员能够针对品牌建设工作有正确认识，通过不同的方式，比如，社交网络方式、新闻报道方式或者微信公众号方式等，提升企业知名度与品牌知名度。在这一过程中，还要加强对用户需求的分析，这样才能保证长租公寓行业发展，以及提供的服务，能够满足住户的需求。在市场中树立良好形象，从而加强品牌影响力。

四、结束语

综上所述，为实现我国长租公寓行业的更好发展，需要相关工作人员能够对其中的融资模式进行创新与完善。在这一过程中，要做好相应分析工作，保证长租公寓行业发展能够与我国时代发展相符合。

参考文献：

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[2]张旗，孙沛钰.宏观市场因素对REITs和借贷收益率的影响对比——基于长租公寓融资角度[J].现代经济信息，2019 （10）：343.