土地收购储备规范化管理措施研究

贺琼

摘要：新时期，我国城市建设步伐较快，土地资源成为国内房地产市场争相抢夺的对象。作为国家发展的基础资源，土地管理规范化至关重要。特别是收购储备的土地规范化管理，是保证有限的土地资源高效利用，同时又对农民耕地进行有效保护的手段和措施。增强土地收购储备规范化管理水平，可以更好地解决人地矛盾，提高各部门对土地资源的认识，有效推动保护与开发的科学性和合理性，从而提高收购储备土地规范化管理水平，保证城市建设与农民耕地保护有序进行。

关键词：土地收购储备;规范化管理;措施研究

1土地储备资金概述

土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收购、收回、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。土地储备制度是城市管土地管理的重要制度，在政府调控土地一级市场、优化土地资源配置、促进城市土地市场健康发展发挥积极的作用。土地储备资金一般资金量大，储备资金的核算在土地儲备管理中也发挥了重要的作用。土地储备资金特征及其会计理论确认。土地储备资金应当作为独立的会计主体进行确认、计量和披露。土地储备资金应当独立于土地储备机构的固有财产及其管理的其他财产，实行分账核算。土地储备资金的会计核算主要以权责发生制为基础，对土地储备项目应进行成本核算。土地储备资金的会计核算应当遵循以下基本原则：（1）土地储备资金的会计核算应当以实际发生的业务为依据，如实反映土地储备资金的收支情况和土地储备项目的成本信息，保证会计信息真实可靠、内容完整;（2）土地储备资金的会计核算应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比;（3）土地储备资金的会计核算应当及时进行，不得提前延后。

2土地收购储备机制

2.1运作主体

地方政府作为土地流转、收购、储备的直接管理主体，看似是直接管理者，但在实际规划与实施中往往是授权给有资质的机构来全权负责土地的收购与储备事项。而我国地方政府繁多，授权的机构千差万别，使得土地资源的收购与储备管理出现不同的主体，从而出现管理的不统一、不规范、不标准现象，导致土地储备市场出混乱无序，缺乏规范管理的制度和措施。

2.2指导机制

对土地资源进行规范化管理涉及到内容多、环节多、部门多、主体多，因此在收购储备以及功能转化过程中，需要各机构、各部门、各管理人员相互配合、相互沟通，合力解决管理中的问题与缺陷，解决人地矛盾，解决部门矛盾，解决主体矛盾，从而在指导机制的作用下合理完成土地管理。

2.3价格机制

长期以来政府都是土地管理的主体，政府承担着管理责任与调控责任。然而，土地资源作为市场资源的一部分，必须在市场运作下才能实现价值和作用。因此，土地价格制度的规范化才是政府最为重要的管理内容。

2.4约束机制

政府是土地的一级主管，对土地的规划利用有决策权，直接导致政府具有垄断土地的能力。在土地流转中，政府具有较强的主动性和强制性，使得市场中的土地价格容易发生不公平性竞争。所以，在土地收购储备管理中，要加强监督管理，使监督的约束作用真正体现出来，促进政府更科学地做好宏观调控，引导土地收购储备制度尽快地完善起来，提高管理水平。

2.5收益分配机制

土地收购、出让产生的经济效益需要合理分配到相关主体中，才能使土地价格处于市场正常水平，有利于维护各方利益。政府对土地具有绝对的管理权，使得土地往往不受市场价格体系的限制，容易产生舞弊行为。因此，建立科学合理的分配机制，使土地流转价格重加市场体系，才能保证所有相关主体得到合法的权益。

3土地收购储备规范化管理具体措施

3.1加强土地收购储备制度的建设

随着城镇化的不断推进，各地区都广泛开展了土地收购储备工作，但是由于相应的法律和地方政策还不完善，因此在城镇化的道路中存在着一些问题。针对这种情况，需要重视土地收购储备制度的建设，从而更好的指导各地政府工作，同时建立完善的土地收购储备制度，有利于提高政府的工作效率，党的十八大以来，依法治国深入人心，从法律意义上来讲，需要各地政府能够正确的指导土地收购储备规范化，依法进行土地收购储备管理。同时各级职能部门需要加快推动土地制度改革，为土地收购储备提供一个良好的外部环境，建立多部门联合的协调机制，从而提高土地收购储备规范制度。最后通过各地职能部门完善管理制度，建立完善的管理制度和职能定位，从而确保各项土地收购储备合理有序的推进。

3.2建立多级联合的土地收购储备风险防范

在新时期，为了进一步发挥我国国有经济的优势，需要强化职能部门在土地一级市场的优势，确保国有资产不被流失，严格控制土地市场的交易，因此，政府部门要建立一套完善的风险防范意识，从源头上做好风险防范机制。与此同时，土地收购储备工作是一项系统性很强的工作，需要各级部门密切配合，同时也要考虑城市发展战略和城市发展规划，在规划的时候也要注意土地收购储备风险防范，促进土地市场的供需平衡。确保土地市场的土地合理的收购储备，从而进一步做好风险防范机制。最后，土地收购储备风险主要来自地方财政的风险，也就是在土地收购过程中融资的风险，因此在融资工程中，要进一步建立完善的土地收购储备风险防范机制。建立多渠道的融资途径，从而有效的提高土地收购储备的社会经济效益。

3.3完善土地储备报表体系

在现行体制下，土地储备资金实行采取“收支两条线”，即土地储备成本由土地储备机构支付，土地出让收入由财政部门收缴。在此基础上，土地储备机构若要提高土地储备报表的可用度，改善信息质量，满足管理部门和债权人等报表信息使用者的需求，可在现行规定的土地储备资金财务报表的基础上增加报表附表，土地交付出让后续与项目有关的资金明细列出，完善土地储备资金信息。首先，可以增加出让项目收支明细表，收入部分填入土地出让收入相关信息，再注明土地出让金缴交期限，便于做好应收出让金的管理，支出部分填入土地收储费用和土地交付后支付费用及应提取的基金费用。

4结语

土地收购储备规范化管理可以保护耕地资源、提高城市规划水平、强化政府对土地资源的控制，对于城镇建设及发展具有十分重要的作用，需要在了解土地收购储备机制的基础上，通过规范土地收购储备的相关法律法规、管理制度、融资模式、风险约束机制、规模调整等措施，确保新时期土地收购储备工作的顺利实施。

参考文献：

[1]杨雪.促进土地收购储备规范化管理的措施分析[J].中国高新区，2018（10）：259.

（作者单位：邯郸市国土资源储备办公室）