土地评估行业风险分析与控制

陈章军

摘要：土地在大众生活中充当着不可或缺的角色，在过往经济水平不发达、城市化程度低的时代，土地是人民赖以生存的首要条件。从20世纪以来，我国就开始深入开展土地制度以及住房的改革，同时在此背景下也进一步体现出房地产业所具有的价值，由此土地市场也在不断地扩展。那么，国家为了进一步地满足人们的土地经济活动要求，逐渐开展土地评估工作。该工作不仅可以保证当事人的合法权益，还可以进一步地维持社会活动的发展，并使土地交易市场更加全面。

关键词：土地评估;行业风险;控制分析

1我国土地评估工作的现状

就目前来说，我国的土地评估工作在世界上还处于较为落后的地位。首先，自改革开放以后，我国的土地评估工作才算是正式走上科学研究的道路。这相比于西方国家，要晚很多年。其次，我国的土地资源主要由政府进行调控，土地评估工作长期受到政府的管理和控制，使得土地评估产业的发展速度长时间处于一个较低的状态。最后，随着我国经济活力提高，市场经济的地位越来越重要，我国土地评估产业得到了一定的发展，其在一定程度上满足了社会的部分需求，但依然有着较大的上升空间，且社会对其提高服务质量的呼声依然很高。

2影响土地价格的具体因素

2.1土地需求因素

我国经济在不断地发展，人口数量在激增，在此背景下，社会的制度以及民众的生活水平也有着相应地提升。由此，社会对土地的需求越来越大，土地的结构也有着相应的改变。同时，人口数量的增加也让房地产产业有着更快地发展，也对土地的需求量越来越大，从而促使相关的服务产业迎来繁荣的局面。

2.2土地供给因素

当今，大众在生产以及生活中所需的土地数量更多，不过土地的具体供应量是有限的。而地方政府就是土地的供应者，其会依照当前土地市场的情况出让土地，政府仍旧对其余部分垄断。政府也会在相应的使其出让更多的土地，这是因为土地供应量过少，土地的价格就会供不应求。此外，土地的供给方式也会在一定程度上对土地价格产生影响。

2.3宏观政策因素

对于宏观政策来说，其中主要包括土地的宏观调控政策以及税收、住房、金融货币等。那么政府作为土地市场调控的主要部分，其会在适当的时候，比如：市场失衡、失灵，就会采取必要的措施及手段来实现宏观调控，并帮助国民经济更好地发展及进步。

3土地评估行业风险控制面臨的问题

3.1土地价格虚高

现阶段我国政府在供给土地和土地开发过程中普遍存在着土地评估价格虚高的问题，有相关部门统计土地评估价格已经达到土地实际使用价值的两倍以上。出现这些问题是因为部分土地评估人员自身专业水平较低，再加上很多土地评估机构为了保证自身获取相应的经济利益，违背职业道德和土地评估规范，不合理的满足客户需求，使得土地评估价格严重超出土地使用价值，引发一系列的土地评估风险。

3.2土地评估机构资质较差

在土地评估过程中，很多评估机构的经营规模较小，人员数量较少，普遍存在着经营资质较差，资金不足的问题，不能够很好的拓展业务。由于经营规模较小，资质较差，在市场中的竞争能力不足，为了争取更多的客户经常采用一些恶性竞争手段。我国关于土地评估的发展时间相对较短，很多小型土地评估机构采用单一化的土地评估方法，仅仅对土地的某一使用方面进行评估，没有综合评估土地的使用价值。在评估过程中将工作重点集中在使用权转让、土地抵押贷款等方面，土地评估缺乏系统性。

3.3评估人员风险控制意识较差

目前我国土地评估机构数量较多，但规模相对较小，具有资质大型的评估机构数量较少。通常情况下，大型土地评估机构的工作人员专业素质较高，具有很好的抗风险能力，在工作过程中不需要担心客户量和业务量。而在这种情况之下，一些大型评估机构的很多评估人员对自己的专业过于自信，在评估过程中对客户缺乏耐心，存在着工作不细致、不认真、随意的行为，风险防范意识较差。而小型评估机构为了获取较高的经济效益，经常向客户提供虚假信息，严重影响到土地评估的权威性和公信力，不利于评估行业的健康发展。

4当前问题的主要解决方法

4.1完善相关法律体系

相关部门必须针对当前的土地评估产业所出现的重重乱象制定相关的法律规定来对其进行限制。一方面，相关部门先要明确土地评估人员工作的具体标准，通过制定明确的标准，可以对评估工作的具体实施进行规范。这样虽然不能杜绝违法现象，但可以减少不法分子可以操作的空间。另一方面，政府部门也要帮助土地评估产业进行道德规范教育，定期对工作人员进行考核和规范，鼓励建立举报机制，从而建立全方位地与法律结合的管理体系。

4.2建立管理监督机制和体系

针对土地评估产业当前所存在的种种混乱的现象，必须加快监督机构和监督体系的建设。这种建设要与政府联合，借助政府和法律的力量，建立完善的监督管理机制。市场上所存在的种种问题，在严厉的监督和调控下，会得到较为有效的改善。相关的惩罚和考核机制应该及早提上日程，对于未触犯法律条例，但效率低下，存在较多问题的机构部门，要加以惩罚，推动其进行自我调控和改善。

4.3价格修正及结果确定

估价时点会影响土地估价的结果，修正土地交易日期是因为不同成交日期的土地市场状况存在差异。因此选取可比实例时要保证区域因素与个别因素相似度较高，成交日期较接近，再进行修正并应用指数平滑法来对政策影响加以预测。此外，对于土地交易情况而言，求取比准价格时，按照各项修正的系数可以得出各可比实例的修正价格。

4.4运用多种方法修正因素

土地评估人员要想正常地开展相关工作，就需要在确认价格和付款方式、货币等过程中，修正及完善这类因素。此外，工作人员还应当依照情况来建立多样化的修正体制。不过，土地价格的影响因素也会随着土地类型有着变化，例如：交通因素会相应地影响到土地价格、商业繁华的程度也会影响到土地价格，因此就应当联系区域的实际情况，并采用合理的方式来开展相关的修正工作。在此过程中，工作人员就可以依照以下几点因素来使评估结构及理论更加全面、科学化。

5结语

总之，由于受到多种因素影响，现阶段我国土地评估行业还面临着较高的风险因素，为了更好的规避这些风险因素，就需要社会各界共同作出努力，促进土地评估风险控制体系的建设和行业的健康发展。

参考文献：

[1]胡荐华.浅谈我国土地评估中存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息，2016（35）：35.

（作者单位：河北省邯郸市国土资源评估中心）