商品房小区停车位产权归属及对策探究

柯群

摘要：本文主要以商品房小区停车位产权归属及对策探究为重点进行阐述，结合当下商品房小区停车具体现象为依据，首先分析商品房小区停车位产权归属基础概述，其次介绍商品房小区停车位产权归属类型，最后从强化房地产财产权保护、健全房地产产权登记机制、提高土地资源利用率、强化业主优先权分配几个方面深入说明并探讨商品房小区停车位产权归属的相关对策，提高商品房小区停车位产权管理的效率，旨意在为相关研究提供参考资料。

关键词：商品房;小区;停车位;产权归属;相关对策

在国民经济水平的提升背景下，我国现有私家车的数量在逐步增加，停车位的冲突与矛盾十分常见，本质上凸显商品房小区停车位产权归属不够明确的问题。加之房地产开发商与物业管理单位以及住宅小区业主针对停车位的收费以及使用也表现出一些矛盾，这些问题需要相关人员深入的思考与研究。因此新时期下要综合建筑物所有权机制以及土地使用权规则等标准，了解不同模式下小区停车位的实际产权归属情况，强化停车位产权保护的有效性，为此笔者给出以下的分析与建议。

一、商品房小区停车位产权归属基础概述

（一）停车位概述。对于停车位而言，即所有停车场中可以提供某一辆汽车停放的区域，与停车位存有关联的词汇还包括停车场以及车库，而停车场通过数量不尽相同的停车位加以形成，可以将停车位称之为停车场基础组成元素。

（二）建筑物所有权机制。建筑物所有权也就是按照使用性能，把某一个建筑物整体基于结构上的划分，但是我国尚未存有停车位权属的细致明文规定，造成停车位产权归属划分相对混乱。

二、商品房小区停车位产权归属类型

（一）立体停车位产权。立体停车位涉及的建筑结构相对独立，基本上达到建筑物所有权中包含的有权客体条件。建筑物面积容积率的计算关联到用地面积的数据。本质上承担土地使用权限的费用，因此此种停车位能够办理对应的房地产登记说明，存有房地产权属证书，所有权者基本上是登记的权利者。

（二）地面停车位产权。地面停车位集中表现为小区地表，通过划线进行区域分割的一种停车设施，地面停车位仅仅是划线形成，并不具备建筑需求的遮蔽性能，无法全方位满足建筑物结构的独立性，结合建筑物所有权基础理论不能发展为专有权客体，而是充当共有权客体，所以商品房建筑小区所有业务都可以作为地面停车位对应的共有权者。

（三）地下停车位产权。针对地下停车位而言，其主要是开发商家通过地下空间的利用形成的一种停车位，结合理论层面，部分地下停车位存在独立的结构，和专有权客体标准相适应;部分地下停车位结构简单化，充当共有权客体标准内容。基于法律的标准，现阶段诸多商品房地下车位的面积计算要排除容积率，也就是停车位产权可以被楼房所有业主进行支配，然而在停车位被某业主独立拥有的情况下，地下停车位面积计算要思考容积率。

（四）楼房屋顶停车位。此种停车位主要是商品房小区的楼顶区域内布设的结构，站在构造视角，屋顶停车位和地面停车位相类似，仅仅是通过划线加以分割，不和专有权客体领域产生关联。给予屋顶资源的利用往往是其内部空间，但是此空间明显不是顶层所有者所拥有的，所以停车位要通过建筑物所有业主一同拥有。

三、商品房小区停车位产权归属的相关对策

（一）强化房地产财产权保护。由于商品房小区停车位归属存在诸多层面的争议，所以要加大房地产法律机制的设置，增强法律背景下房地产财务权的实效性保护。

（二）健全房地产产权登记机制。商品房小区车位以及车库归属的问题不断产生，在一定程度上受到房地产登记机制不够全面以及登记机构工作落实不到位的影响。所以要统一化的創设房地产产权登记机制，调整土地与房屋权属登记的流程，以免产生各个机构各自为政生成纠纷问题。另外吸取先进国家的停车位管理经验，适当增添房地产发证登记与其他权利拥有的明文规定。

（三）提高土地资源利用率。在房地产法律机制的完善操作之下，不可以脱离法律单一的追求公平价值目标，对于土地资源匮乏的情况，怎样提高城市区域内土地资源利用率至关重要。相关立法机关以及房地产行政管理单位都要树立持续化开发土地资源的目标，不可以随意买卖住宅小区的停车位资源，并且选择优惠以及鼓励政策方案，优化房地产建设停车位的配置，进而适应层次化社会发展需求。

（四）强化业主优先权分配。对于商品房小区停车位的归属情况，应该强化业主优先权分配，立法涉及到售楼环节监督，以免开发商家在销售停车位时故意抬高市场价格，导致业主失去优先承租的权利，也就是说科学调整车库销售定价环节，参与《消费者权益保护法》的活动中，对停车位销售差额部位加以罚金设置。并且把优先权的使用范围眼神到小区权属二级市场中，也就是在业主以及小区之外的人再次出租停车位时，业主存在优先购买的权利，完善现有的保障机制，全方位为停车位归属问题提供优质化服务，控制停车位资源被擅自占有的情况出现。需要注意的是，开发商家与业主存在停车位归属权不明确的现象，而部分开发商会把规划好的停车位建设成本和商品房销售结合在一起，对应业主买房过程中本质上已经支付停车位资金，所以要具备停车位所有权。也就是说立法层面要完善在双方没有清晰化了解停车位权属时，停车位可以被所有业主共同拥有，更好的为小区业主提供权益保障。

结束语

综上所述，商品房小区停车位产权归属及对策探究课题开展具备十分重要的意义与现实价值，小区建筑物停车位成为社会重要的资产组成结构，归属权和经济效益的关联性较强，所以要按照国情与停车位归属情况，完善现有的法律机制，基于产权明确与适应多样化需求的理念，采取切合实际的方案对停车位进行产权保护，促使社会和谐的发展，为国家现代化建设打好基础。

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