土地财政对房地产市场的影响

李敏

结合相关资料可以发现，我国土地主要归国家所有，政府以及相关部门对房地产市场有较大的影响力，倘若土地价格扭曲会对房地产市场的发展带来严重的影响。鉴于此，本文首先阐述了房地产市场结构特征，接着对土地财政对房地产市场的影响进行探讨，最后提出相关建议，旨在加快我国经济发展的脚步。

一、引言

尽管现有社会房地产行业呈现出高速发展趋势，但是不可否认土地财政对当地产市场也有极大影响，这就应要求相关人员针对各项影响展开研究分析，结合各方面影响规划合理改善对策，尽可能降低土地财政对房地产市场产生的影响，使得房地产市场发展水平和综合建设效果上升到一定高度。同时，还应强化有关部门对土地财政账务力度，使得土地财政对房地产市场影响降到最低。

二、房地产市场结构特征

结合多方面研究，明确房地产市场结构特征如下所示：第一，我国很多研究人员认为房地产市场开发门槛高，尤其是土地的获取通常由当地政府偏好进行明确的，住房开发之前需要具备相应的资格证，审批权往往都掌握在了政府手中。但是还有一些人员认为房地产市场的门槛并不高，对注册资本、开发资质等相关要求还不至于衍生出市场进入壁垒。第二，从客观的立场出发来讲，房地产实力企业数目屈指可数，像万科、恒大等相关房地产商在市场总额中占据大部分比例，可以通过对比定价实现价格合谋，拥有着很大的权利。然而，同一地区一样性质的楼盘价格差异幅度往往保持在不大于百分之十的范围内。第三，对我国房地产市场发展趋势进行分析以后，可以看到：住房差异比较突出，特别是地区位置的差异在无形当中增强了住房异质性。我国一些研究人员认为，不同等级城市存在不同程度的住房异质性 ， 房价与上升速度存在着较大的区别，无论是针对东部地区还是中西部地区来说，二者更能充分彰显出这种差异性。

三、土地财政对房地产市场的影响

（一）所谓土地财政，实际上就是卖地

众所周知，全国大部分城市均属于土地财政。我们所说的房地产价格上升，其实就是基础地价在提高，土地属于凤毛麟角的资源，出一块就少一块。不只是这样，土地属于垄断性质的，所以拥有者可以结合自身需求提高房屋价格。所以这样久而久之下去就会致使工业用地价格不断提高，很多企业因为负担重而出现了倒闭的情况。商业不景气，税收降低。房屋价格在不断提高，民众没有过多的资金，所以导致购买意向逐渐降低。

（二）实体经济空心化

随着时间的流逝，土地财政、经济发展等方面围绕地产业发展，导致实体经济空心化。之所以这样说是因为全部的投资都把目光放在了房地产行业的上面，实业不振。长期以往下去，房地产已然演变成大部分城市的唯一支柱产业。与之相对应的资本流向有经济效益的地方滚动，导致产业空心化情况越发突出。

（三）房产市场供求不均衡

尤其是从当前的发挥趋势来看，房地产市场出现供求不均衡的情况比比皆是。之所以这样说是因为升值的预期一直影响“热钱”大量涌进我国，这样长时间下去势必会致使我国房地产的投资性需求也在大幅度的上升。对供求关系进行深度剖析以后，可以发现：房地产价格发生阶段性增加存在必然性的特点，究其原因主要和以下几点存在着密切的联系：一是房地产市场供求不均衡问题，尤其是这一需求会在无形当中把一直快速上升的趋势必然体现在房屋价格的日益提高上面;二是地价、商品房品质提升等方面所衍生出来的成本使得房屋价格日益提升;三是房价运动形势和我国经济增长率等方面均存在着息息相关的联系。但是，在政府控制房价、土地资源等相关政策的基础上，地方政府过度投资冲动行为会在无形当中受到某些约束，同时也会阻碍到土地和房屋开发投资的增长速度。通常情况下，影响需求变动的因素有很多，主要包含以下几点：一是上调银行存贷款利率;二是控制拆迁规模等。不仅如此，加息、增加存款准备金率等一系列手段均会在很大程度上致使房地产开发贷款以及消费贷款增速放缓而阻碍到开发的脚步。

四、土地财政对房地产市场影响的建议

（一）优化完善财政体制

对中央和地方政府的事权、财权进行科学分配，不断完善财政体制。从客观的角度出发来讲，只有对中央和地方的事权以及财权进行科学分配，才能妥善处理好土地财政问题。不仅如此，还应当在适当的情况下将财政收入分成比例加以提升，加大可支配财政收入力度，并不断优化转移支付制度。倘若想要从宏观上控制我国房屋价格上升的速度，那么就要采取有效措施处理好地方政府的财政约束。然而，应当在指定的时间内限制财政下放行为，尽可能减少寻租情况出现的概率。除此之外，中央政府还一定要对行政考核激励机制加以革新，转变政绩考核理念，真正为稳住房价做点实事。

（二）改变土地供应模式和土地制度

我们都知道，土地作为房地产发展当中的重要组成部分，属于一种凤毛麟角的资源。因为商业用地以及住宅均存在着区域性的特征，同时住宅就土地的需求不大，为了从源头上降低开发商随意提升房屋价格的情况，应当要求一些污染严重的企业远离中心地带，并在此基础上把这些废弃的土地做好整理工作再进行运用，以此来解决土地供不应求的尴尬局面。从另一个角度出发来讲，基于优化乡村集体土地入市环节的背景之下，应当灵活运用各种资源，以便可以为加快房地产市场发展的脚步创造有利条件。

（三）对土地招拍挂制度进行适当的创新

从当前的发展趋势来看，基于很多地区借助土地财政带动经济增长的背景之下，当地政府以及相关部门将无法通过减少土地财政的方式来减少房屋价格。土地价格在土地财政当中扮演着重要的角色，虽然其会对房屋价格产生较大的影响，然而通过土地价格来减少房屋价格的手段就某些领导干部来说是不可行的。现阶段，政府以及相关部门只采取“价高者得”的手段来选择购地者对于房地产发展来说是有害无益的。结合自身经验在这里建议，应当结合房地产市场发展状况构建切实可行的土地招拍挂评价体系，只有这样才能促进房价的科学回归。

（四）对预期管理以及收益管理予以高度重视

从保有与转讓两个流程科学调整土地增值收益，加快房地产市场发展的脚步。对当前存在的房产税、土地使用税等方面加以整合，并在此基础上对物业税加以整合，继而演变成可靠的税收收入。不只是这样，还应当加大土地增值税清缴力度，对征收管理加以优化，以便可以将“涨价归功”落实到实际工作中，以此来强化土地税收收入。之所以这样说是因为政府的政策会在无形当中将投资者买房的预期进行改变，所以政府应当将其对房地产市场发展目标的态度与相关手段加以明确。不仅如此，政府还应当将时间和精力投入到对公众对房地产预期的研究当中，以便可以制定出最为适宜的民众预期，确保房价处于稳定的状态。

五、结语

本文从市场进入壁垒、区域定价权、住房差异这几个方面阐述了房地产市场结构特征，接着对土地财政对房地产市场的影响进行了探讨，然后提出了相关建议：一是对中央和地方政府的事权、财权进行科学分配，不断完善财政体制;二是改变土地供应模式和土地制度;三是对土地招拍挂制度进行适当的创新;四是对开征物业税进行深度剖析;五是对预期管理和收益管理引起必要的重视，旨在促进我国社会主义的健康发展。（作者单位：苏州市吴江区地产交易中心）