房地产项目招标采购中供应商管理研究

【摘要】房地产项目招标采购与项目成本控制有着直接关系，也是房地产项目顺利实施的重要保证。深刻理解房地产企业供应商管理的重要性，建立规范的房地企业招标采购管理体系，制定招标采购管理流程和方法，提高房地产项目招标采购管理水平，从而提升房地产企业建设经济效益。本文主要探讨房地产招标及供应商管理办法。

【关键词】房地产;招标采购;供应商管理

改革开放以来，中国的市场环境和经济环境均产生明显变化，人民生活水平不断提高，百姓对美好生活的追求与向往，均为中国房地产业的发展提供了重要机遇。近年来，房地产市场逐渐饱和，部分城市已呈现出供大与求的状况，企业竞争变得越来越激烈。中国房地产市场已进入深度调整期，在此背景下，房地产企业要在激烈的市场环境中立足就需要采取切实可行的管理措施，合理控制投资成本，从而提高房地产企业的经济效益。成本控制的关键，是要优化各项目招标采购环节，其中包括工程、服务、货物，涉及种类多，范围广。企业必须加强对各类供应商的管理，保障供应商提供货物或服务的优质。

1、房地产项目供应商管理的必要性分析

我国城市房地产建设项目迅速发展，已逐步形成规模效应，对供应商市场供求也产生很大影响。我国从计划经济时代走到社会主义市场经济时代，房地产项目中，无论是工程建筑材料采购或是技术服务采购均已形成完全竞争市场。市场中存在大量的生产者、供应商以及消费者，任何生产者、供应商或者消费者的单独市场行为均不会引起市场价格和的产量变化。美国经济学家乔治·斯蒂格勒认为在这种竞争环境下，任何单独的购买者和销售者都不能依凭其购买和销售来影响价格。换句话说就是：任何购买者面对的供给弹性是无穷大，而销售者面临的需求弹性也是无穷大的。

完全竞争市场环境下，产品同质性强，资源流动性大，信息完整性高，供应商管理难度增加。房地产项目不同于其他单纯的开发或销售项目，其价值影响因素包括多个级别，土地招拍挂，勘察设计招标，施工招标，材料设备采购，技术服务采购，后期营销等，需要多单位、多部门、多岗位人员积极配合、协调发展方可实现预期收益。目前我国房地产企业已趋于成熟，但管理水平仍需加强。

2、房地产企业供应商管理的具体内容

2.1质量管理

高质量保证是项目招标采购的基本要求，也是最根本要求。招标活动的根本目的是采购到符合质量要求的工程、货物、服务。首先，企业须成立房地产项目招标采购专业管理团队，强調项目经理负责制，落实质量管理的岗位责任体系。房地产项目涉及采购种类多，范围广，可专门设置不同类别的SQE（即供应商管理工程师）。其次，建立招标采购质量保证体系，编制质量计划、技术文件、验收程序及标准等，确保招标采购活动程序的规范化。SQE负责保障供应商所供货物的质量，制定检验计划并负责过程中抽检，负责对供应商进行周期性的评价、管理。再次，要注重招标采购全过程质量的动态控制。无论是工程质量、服务质量，还是货物质量，均可根据招标采购质量目标进行具体目标分解，在重要的工作节点设立主要控制点。此外，SQE应及时与企业研发部门沟通，了解行业最新信息，参与对新供应商的开发与审核，保障供应商的选择达到最佳状态，增强企业活力。

2.2成本管理

房地产项目中，招标采购服务过程中所发生的费用均应纳入成本管理范畴。传统意义上的采购成本，主要可分为前期、中期、后期三个阶段。前期成本管理，主要是静态投资预算管理，主要应注意提高招标文件编制的准确性，重点关注投标人资格条件的设置、招标采购技术需求的合理性以及招标控制价编制的科学性，减少无效招标发生的概率。改进招标采购工作流程，合理安排招采时间，避免紧急采购或“反季”采购引起的费用增加。中期成本管理，主要包括采购费用控制、招标采购活动本身产生的成本控制以及伴随服务成本的控制。中期成本管理强调的是动态成本控制的意识及手段。此外，还应注意零星采购与批量采购的合理把控。后期成本管理，主要包括维修保养费用、培训费用等。因此，对于工程施工总承包，必须按照国家规定严格约定缺陷责任期与质保期，明确双方责任;对于技术复杂的工程设备，招标方应在招标文件中明确要求中标人提供相关的培训与技术指导，严格按照使用说明书进行操作，以减少维修成本。

除传统意义上的成本分析外，前期的招标采购需求分析也非常重要。通过对房地产项目采购对象的外部环境、市场供求关系、技术需求条件以及采购方自身资源的分析，判断采购的方式（自制或外购）与途径，对采购成本均能产生一定影响。

2.3 风险管理

招标采购风险，是在招标采购过程中由于内部或外部环境导致出现的各种不确定性事件，使招标采购的最终结果与预期目标产生偏离。在房地产企业，招标采购涉及项目种类多，各种信息日新月异，风险种类众多。从内部风险来看，主要包括管理风险、决策风险、人员道德风险、合同风险;从外部风险来看，主要包括市场风险、政策风险、经济风险、结算风险等;此外还有因恶劣天气因素、社会动荡因素、健康疾病因素等不可抗力产生的各类风险问题。

房地产项目全生命周期的招标采购行为，均应加强招标采购风险管理。具体管理措施包括：对项目中的外部风险及内部风险进行识别并列出风险清单，对清单各项内容做出定性分析以及定量的风险衡量与评估，制定风险防控措施，能规避的主动规避，能控制的加强控制，从而达到控制或减少各种意外损失，实现招标采购预期目标。无法规避控制的，比如属于履行社会责任类的采购行为，该承受的风险也需要企业自行承受。依法必须招标的项目，尤其要做好项目开标前的事前风险监控，避免管理层投资项目的决策失误以及招标工作相关人员非法干预招标活动的道德风险。项目开标后，在合同签订、履行过程中也要注重事后风险控制。

3、房地产企业供应商管理的具体方法

3.1科学建立房地产项目供应商管理团队

房地产企业应根据自身情况，科学规范建立房地产项目招标采购专业管理团队。项目经理必须熟悉国家及地方相关法律法规、政策标准及行业规范，科学制定招标采购管理制度与工作流程，全面负责招标采购的计划编制、监督执行、结果评价及反馈。团队按照专业不同区别划分工作岗位，各岗人员负责其管辖范围和产业结构范围内的各项信息资料收集、供应商资格审查、投标评估、合同审查等工作。同时，加强企业间各部门的沟通交流，尤其是与采购需求部门，建立项目组织结构，明确划分施工区域及施工计划，明确采购时间节点，有效地管理各个环节，使相应的各个职能部门规范行使职责和权力，守土有责，守土担责，守土尽责。

3.2合理规划项目招标采购方案及流程

房地产企业的招标采购工作，应合理规划招标采购方案及流程，保障企业合法权益，降低采购成本。第一，企业应根据相关法律法规，结合自身情况设置不同的招标采购方式及适用范围。除法律规定必须公开招标的项目外，企业可选择非招标采购方式。非招标采购方式具体包括谈判采购、询比采购、竞价采购、直接采购、框架协议等，企业自主性强，方式灵活，可有效减少投标产生的经济费用，同时节约时间成本。尤其是直接采购及框架协议采购方式，能更好的维护企业与供应商的长期合作关系。

第二，房地产企业应积极响应国家、省市、行业提出的各项优化招标采购流程，提高采购效率要求。加强对前期招标采购文件的技术审核，完善招标文件质量，减少投标人提出问询、质疑、投诉的概率，降低流标率，节约招标采购时间;简化招标前置审核程序，创造公平的营商环境，将更多的精力放在开标评标过程中以及评标工作结束后合同签订、履行过程中的监管;提倡电子招标、计算机辅助评标，节约纸张经济成本，加强环保观念，同时也防止腐败，提高工作效率。

3.3优化房地产供应商管理模式

传统的供应商管理模式结构简单，技术含量低，现代企业应优化房地产供应商管理模式。新型的管理模式可采用三线结构，将集中采购与分散采购结合起来。三线结构应用在一般规模的房地产企业中，主要包括最高战略集团采购、子公司采购以及项目现场采购。三种不同类型的采购采用不同的管理措施，有利于降低采购管理成本。

从房地产项目的全生命周期来看，企业管理者建立标准化的采购流程，实现准时化采购，既已成为管理趋势，也使制造商、供应商、采购方均能实现三赢。企业逐步形成准时化采购思维，将制造商去库存、按订单及时安排计划生产的JIT思想扩展到供应商。供应商作为联系制造商与采购方的中间环节，掌握大量的信息与数据资源，能合理预判市场需求并根据需求变化积极做出快速反应，减少库存挤压，节约时间成本，使得采购方与供应商建立良好的供需合作关系。对制造商来说，制造的敏捷性与柔性增加了，大幅降低管理成本。房地产企业作为采购方，也能通过对供應商的有效控制管理提高各项工程、服务、货物的品质。

3.4建立采购信息管理系统。

采购信息管理系统可将收集到的各类采购数据和信息进行鉴别、选择、核对、合并、排序、更新、计算、汇总，生成不同形式的数据和信息汇总表，最终形成采购信息系统的业务流程图、数据流程图。通过建立科学的数据库、信息管理系统，对各类供应商形成统一管理。采购信息管理系统主要包括：计算机网络技术及其应用、电子招投标交易系统、企业资源计划信息系统（ERP系统）、项目管理辅助工具等。其中，计算机网络技术及其应用主要包括计算机网络系统及互联网;电子招投标交易系统适用于组织大型项目招标、开标，特别是对于大宗的进口设备采购的项目，可在全球范围内选择最优供应商;ERP系统是企业自行开发应用于企业内部管理的企业资源计划信息系统，ERP系统的功能模块能覆盖企业的主要业务活动和内部资源管理;项目管理辅助工具，是指项目管理需要借助于相应的计算机辅助工具，在招标工作中所涉及的许多项目管理方法和工具，可以使用功能模块齐全的项目管理软件来辅助实现企业对项目招标采购的全过程管理。信息管理系统的建立，可有效帮助房地产企业选择、管理、评价供应商。

参考文献：

[1]尹旭升.关于房地产项目中招标采购的重点要素探讨[J].住宅与房地产，2018（13）：22.

[2]李艳红.房地产企业建设工程新型招标采购体系研究[D].北京建筑大学，2016.

[3]杨海艳.房地产项目物资采购管理的研究[D].天津大学，2010.

作者简历：

束方圆，女，1988年12月生，山西太原人，经济师，硕士研究生：2017年07月毕业于山西财经大学工商管理学院MBA。