浅谈房地产企业成本控制精细化管理

毛建红

一、房地产企业开展成本控制精细化管理的意义

随着2018年国家对我国房价市场的宏观调控力度不断加强，各个省份也出现了限购、限价、限售等相关政策，使房地产企业发展市场受到政策限制，导致房地产企业呈现出“退潮”的情况。现阶段很多购房者也抱着观望的态度，影响房地产企业的进一步发展。在“不炒房”的国家政策影响下，我国楼市开始由“局部降温”转变为“整体降温”，房价也向着理性回归，房地产企业开始从暴利时代转变到平稳发展期。采取成本控制精细化管理，有效控制房企各项成本的支出，提高资金的利用效率，不断提升房企的市场竞争力，推动房企向着可持续性发展方向迈进。借助成本精细化管理可以对房企各个运营项目的全过程实施监管，规范成本管理行为，提高企业成本管理效率，对房地产企业而言具有十分重要的作用和意义，推动着房地产企业的进一步发展。

二、现阶段房地产企业成本管理中存在的主要问题

（一）缺乏项目可行性分析

由于近年来房地产行业的利润火爆，很多没有房地产开发经验的企业也加入到房地产行业中，很容易忽视房地产开发项目的可行性分析。为了获取高额利润，盲目地进行开发项目投资，房企对影响项目建设的诸多因素考虑不足，给企业带来了严重的经济损失，不利于企业的长久发展。以W建筑企业为例，W企业为了获取房地产市场利润，盲目加入到房地产行业中，恰巧遇到一个旧城改造项目，而地皮很便宜，政府签订的合同条约中要求建好的房屋要优先安置拆迁户，剩余的房子再按当地市价进行楼房出售。由于W企业缺乏房地产开发经验，也没有拆迁方面的经验，使旧城改造拆迁过程困难重重，比如拆迁难度大、回迁安置房要视同销售纳税等，拆迁时间长达三年之久、拆迁面积增加、拆迁过度费不断攀升，没有对此项目的可行性进行分析，造成W建筑企业严重经济损失。

（二）设计环节存在粗放成本

房地产开发项目经营方案的设计，在房企成本管理控制中占据70%至80%的影响力，成为房企成本管控的重点环节。其中，房企开发项目的目标成本直接受到成本测算的影响，很多建设单位忽视了在项目开始前进行预算审查，没有正式的招投标、私拉施工队伍，匆忙开始工程建设。为了缩短建设周期，忽视了设计质量、经济设计等方面的内容，存在项目结构设计不配套、设计规划不科学、布局不合理等情况，致使后期项目建设过程中，频繁调整设计计划，加重房企的成本支出，造成成本浪费，影响成本管理的效率。

（三）存在现场成本超支情况

房企在现场施工环节由于存在频繁变更设计的情况，导致各项成本预算很难按照预期执行，增加了房企的预算成本。有的房企缺乏有效的施工现场管理，未建立信息化的财务会计信息系统，不能及时更新各项信息，未进行动态化的成本支出监控，经常出现现场超支的情况，影响成本管理效率，不利于房企的长期发展。

（四）竣工环节成本多结算问题

房企在竣工环节成本结算时经常出现重复计算工程量、多计算工程量、多付工程款等情况，同时也存在工程变更，而对应的联系单手续不齐全的问题，工程结算人员责任意识不强，不能认真对待工程量核算工作。工程变更联系单与财务人员之间对接不到位，增加了企业竣工结算的成本，影响企业的成本管理质量。

三、房地产企业实行成本控制精细化管理的具体措施

（一）注重项目可行性分析，保障开发成本估算结果

房地产企业在进行项目开发前要做好项目可行性分析，运用成本估算法科学的得到成本估算结果，掌握成本金额、项目开发的总成本及单项成本，主要包含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、工程建设成本、房屋销售费用、开发管理费用、财务管理费用、税费、不可预见费用等。其中土地征用及拆迁补偿费占总成本的40%左右，税费占据总成本的20%左右。这两种成本费用直接影响总成本的准确性和科学性，需要对这些成本组成费用进行全方位的项目开发成本估算，得到相应的成本估算结果，借助成本估算结果考虑项目开发是否具备可行性。

（二）关注设计环节的成本，精细化设计环节成本管控

一般来说，房企开发项目的设计环节主要从项目合同签订环节延伸至项目施工评估环节，需要从工程质量、工程时长、工程成本等多个方面进行考虑，要做好全方位的成本估算。在设计环节进行成本管理时需要设计人员与相关部门的共同配合，采用科学的方法明确设计环节的目标成本，精细化成本管控，有效提高此环节的成本管理效率。在项目招投标时房企要优选项目承包商，确保项目投资能控制在既定的目标成本内，符合预算、工程质量等方面的要求，实现预期目标。在项目设计环节需要充分考虑技术经济分析，既要保证工程的质量，又要有效降低项目成本支出，合理管控项目设计环节的成本。实施限额设计、控制设计费用，同时还要强化设计人员的经济观念，将设计与成本紧密结合，提供最优的设计方案，达到最大化的经济效益。

（三）重视施工现场成本管控，实现成本精细化管理

在施工现场成本管控环节需要将目标成本进行细化分解，逐项精细化至施工过程，房企成本管理人员需要明确成本控制标准，并将成本目标分解至各个责任部门，落实成本管控责任。由于施工现场存在诸多不确定性因素，要对整个施工现场过程进行动态化的成本管控。各部门需要建立动态化的成本台账，细化各部门的成本数据，及时掌握各部门的成本运行状况。同时，还要在施工材料费、人工费用等方面进行准确登记，规范设计变更流程，做好签证管理，合理控制各项成本支出，将施工现场成本控制在能承受范围内，严格按照成本预算执行，提高施工现场成本资金利用效率。

（四）科学引用市场竞争机制，做好工程竣工成本结算

为了达到良好的竣工成本结算效果，房企可以引用市场机制选派专业人员深入市场进行调研，了解项目的实际情况，与建设咨询公司达成协议，委派高级造价工程师驻守在工程施工部门，了解各工程项目的实际情况，并帮助成本管理人员复审复核竣工项目决算资料，这样能有效避免出现多付工程款等情况。在工程借款结算时要明确成本结算重点，控制工程竣工结算审查期限，在规定时限内完成结算。同时工程竣工价款结算要预留5%的质保金，在索赔价款结算时要严格按照合同约定进行索赔金额支付。对于合同外零星项目工程价款结算要根据补充协议的相关内容进行金额结算，做好合同价款的增减调整计算，确保竣工成本结算的准确性和科学性。

四、结束语

综上所述，房地产企业实施成本控制精细化管理有利于提升房企的成本管理效率，使成本管理向着精细化方向发展，规范成本管理行为，合理控制各项成本支出，提高资金成本利用效率，增强房企的核心竞争力，实现房企经济效益的最优化。在实施成本控制精细化管理时要重视项目可行性的分析，做好开发成本估算工作，关注设计环节的成本管控，细化设计环节成本，深入施工现场，采取精细化的成本管控措施，将各个环节成本控制在可接受范围内。同时，还要科学运用市场机制，深化竣工环节成本的结算工作，做好房地产项目开发各个环节的成本管理工作，借助精细化成本管控确保房企的市场竞争优势，推动房地产企业的稳健发展。