民宿企业财务数据研究与未来投资可行性分析

[摘 要]文章针对七隐民宿进行财务分析，关注行业特有的财务数据（间夜成本曲线和入住率等），并基于现实情况测算企业保本点和预期效益;调研整体民宿市场，分析市场目前存在的价值观问题和企业应对策略。

[关键词]苏州平江路;民宿;财务分析;本量利分析;SCP范式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.34.070

1 数据分析

七隐民宿（下称民宿）位于苏州市著名景区平江路一带，交通便利，装修古典。投资者于2018年12月1日正式营业，前期投资共计46995元，归为沉没成本。笔者从2019年6月开始调查，因此在成本端选取2018年12月1日至2019年5月31日共6个月作为财务周期。期间售出777间夜（客人入住一晚称一间夜），产生经营费用63617元，平均经营成本为82元/间夜;若包含沉没成本，平均成本为142元/间夜。此处只讨论经营对平均成本的影响。

由图1可知，平均成本与间夜数成负相关。成本构成中，水电、打扫费和日用品消耗为变动成本，因此平均成本的减少源于公共支出的摊销。81夜（2月份销售额）到88夜（12月）出现反常，通过查找当月支出发现12月新增员工工资2500元，增加人力却没有提高足够的间夜数，导致成本上升。随后该员工被辞退，曲线回归下降趋势。总体来看，当间夜数超过110时成本会大幅下降，随后保持波动的下降趋势，因此建议企业设置110间夜为最低销售目标。此外，推断后续大幅提高间夜数也不会迎来长期成本曲线存在的拐点。

各项成本占比最高的为清洁费（23207元，21%），其次为电费（21494元，19%）。其中值得企业注意的是3月平均每间夜电费从过往8.7元飙升至30.8元，需要调查是否存在异常用电。

在收入端，笔者将6月的预订单纳入统计，因为采用的范围越长越能反映消费者的偏好。累计到6月3日，总销售额达343623元，间夜数882，成交均价390元/间夜，入住率43.1%。入住率的变动反映了民宿与旅游行业紧密相关。3—5月为苏州旅游旺季，平均入住率达到了55.1%，其中4月踏青季达到了68%。

通过对民宿各房型销售情况的分析，高均价房型（均价大于390元）用更少的消费次数（372次，40%），却创造六成的收入。其平均毛利率为82.6%，成交均价为523元。ATCR表达的是创造收入的能力，也就是效率值。高均价房型效率值都超过1，意味着每销售一次此类型房型对总收入的增加有增速作用。表现最好的是“隐醉”房型，均价517元，收入贡献占9.7%。而隐书、隐琪尽管均价更低（490元），但销售数只有隐醉一半，企业需调查问题，如在这两个房型的入住体验和营销方面上。

低均价房型特点在于入住率较高。榻榻米特价房均价266元，单独入住率达到惊人的82.4%，可见低价在市场上的竞争力。然而，有时低价带来的高入住并不会增加盈利。均价最高（582元）的套房隐仙总营收29906元，相比价格低廉、入住率高的隐舍（286元）带来的总营收25998元更胜一筹。因此管理者应当兼顾入住率和房价的效率值。

2 市场分析

2.1 市场特征和企业行为

根据《2018年民宿发展报告》披露的数据，民宿市场目前呈现地理集中化趋势，以丽江、厦门、大理等热门目的地为代表的民宿，统揽了整个行业50%的收入。高集中度反映了这些城市处于成熟的市场环境，因此其完备的产业链（如装修、营销、布草清洁和房间打扫）使投资者享受较低的经营成本和学习成本。但这也使得他们打造出来的民宿同质化严重，竞争激烈。热门城市民宿市场竞争情况趋于完全竞争市场，成交均价靠近理性均衡。并且市场份额已经固定，新进入者很难挑战成名已久的“网红”民宿的地位。

而在江苏省，市场处于前期阶段，发展水平远不如昆明大理这些“发源地”。逐利性催使很多人进入这个他们并不了解的市场。企业水平参差不齐，存在“赚一票就走”的投机行为。年轻的市场也给予竞争者成为领导者的机会。其中一个核心问题是不成熟的苏州民宿市场导致了市场上不再传递正确的价值观。

成熟市場先进的理念使得企业实践可持续发展，例如大理房东与经营者分享利润，民宿经营者愿意打造有情怀温度的客栈。当前苏州正处于投资民宿风口，大量投资者进入市场，房东渴望短期暴利导致房租成本显著上升，转让周期越来越短。而部分投资客背负资金压力，随意装修民宿便冠以江南文化为噱头高价宰客，只有很少的人愿意耐心做长久的输出。由于全国范围内民宿已经流行，消费者具有分辨能力，类似这种粗制滥造的产品严重地伤害了整个民宿市场未来的发展。针对七隐，其地段处于一个相当不错的位置，但由于房东不愿意以合理租金出租并签订长约，投资者背负很大的资金压力，并且担心租期结束后将用心打造的民宿拱手让人，因此民宿缺乏长久稳定的投资，并在发展停滞时已逐渐失去位置优越带来的先手优势。与承租经营者接触下来觉得他们有想法和耐心将七隐打造成优秀的民宿产品，但基于上述原因正在思考是否继续做下去。这其实是房东和承租者双输的最差结果。

在这样混乱的市场下，认同只有真正做好产品，耐心把握细节，有人文情怀的民宿会活着，并且会在其他人内耗时不断蚕食市场份额[1]。优胜劣汰是市场规律导致自发的洗牌。当后期市场逐渐回归理性时，这些活下来的优质民宿将成为行业中翘楚，占有很大的市场份额。当然，优质民宿的存活也不是靠情怀，也需要雄厚的资金和精细化的管理来面对亏损的压力。

从市场前景上看，无论是热门景区如平江路，或是越溪、旺山这类未完全开发的景区，市场仍然有大量需求。七隐的均价是远高于全国的，但十分接近全国平均入住率。结合当前七隐的入住体验需要改善的情况，说明即使价格偏贵，游客仍然有比较大的入住需求，平江路及周边景区市场没有饱和。

2.2 定价和经营策略

根据报告，2018年平均房价普遍上升，高价民宿数量翻番，整体市场呈现高端化发展趋势。全国热门城市民宿均价在240～350元，平均入住率为44%。结合七隐的目前中高端的客户群体和收入数据分析，建议民宿继续向高端產品发展。

管理者需要加强认识，民宿不同于其他投资项目，它的兴起源于人们情感上对于乡土文化、风俗人文的诉求而产生的人文产品。本质上和传统工业生产区别很大。优秀的民宿管理一定是带着温度的，并且需要紧跟社会。老牌的“会所”理念也是不适应当前年轻的社会的，应该接触一些新媒体团队完成营销。目前是互联网时代，因此建议雇用年轻人参与营销和运营理念的建设。

3 盈亏临界测算

前文测算成本为82元/间夜，由于考虑到个体记账的不规范和较低的风险承受能力，故将成本乘以风险系数[2]11%得到估值成本91元/间夜。而每年可供入住数为360（天）×10（间/天）=3600间夜，入住率公式为销售间夜/3600。

情况一：现状，房租45万元，租期两年，无投资。

因为不追加投资，故直接采用过往数据。沉没成本按6∶4分摊两期。均价为390元时，保本点为第一年销售1600间夜，入住率需达到44.4%;第二年销售1568间夜，入住率达到43.6%。相比目前43.1%的入住率，显然为亏损状态。

总结：不增加投资的情况下操作空间太小，盈利预期几乎不存在。但维持现状亏损并不大，可以持有观察整体市场是否迎来爆发。

情况二：房租45万元，租期两年，投资10万元。

由于投资升级，预计均价涨幅5%至410元。沉没成本和投资费用按6∶4分摊两期。保本入住率第一年需达到46.9%，即销售1688间夜;第二年42.7%，即1537间夜。

总结：民宿升级后主要问题在于提价的同时增加入住率。若入住率达到50%，不考虑机会成本总盈利为120203元。

情况三：租金45万元，租期五年，租金每年递增5%，投资20万元。

由于大额投资，笔者预计平均房价将上涨15%至449元。沉没成本同上分摊，投资费用按5∶5∶4∶4∶2五年分摊。保本点为五年需累计销售7638间夜，平均每年销售1528间夜，入住率42.4%。

若通过良好经营，未来入住率稳定提升，测算了其盈利能力。当入住率达到50%，五年累计盈利487596元;若入住率达到60%，累计盈利1131996元。此时机会成本以年化6%理财产品为选项，为186071元。

4 结论

是否投资七隐，笔者建议企业考虑自身营销能力和合同签订时长。因为在民宿行业中，入住率是衡量盈利能力的重要指标[3]，我们的测算支持了这一点。而入住率极大程度上依赖营销能力。其次从时间角度来看，相比短期经营，若能够长久经营民宿，其回报率是以指数上升的。综合比较，情况三是优先情况二进入讨论立项的。整体市场是充满机会的，若这两点满足，此项目年回报率约30%，建议投资此项目。

参考文献：

[1]皮常玲.民宿经营者职业价值观、情感劳动与获得感研究[D].福建： 华侨大学， 2019： 31-70.

[2] 游家兴，江伟，李斌. 中国上市公司透明度与股价波动同步性的实证分析[J]. 中大管理研究，2007（1）.

[3]袁琦.酒店投资项目可行性方法系研究[D].成都： 电子科技大学， 2008： 42-48.

[作者简介]徐一凯（1998—），男，江苏苏州人，英国利物浦大学经济学本科生。