离婚夫妻宅基地房产权分割常见纠纷类型研究

周章凯

摘要：

宅基地房因其特有的身份性、无偿性及无期限性、受法律的约束性等性质，一般以集体的名义申请建造，夫妻离婚时极易与家庭共同财产进行混同，导致分割房产时争议不断。本文以房屋建造过程中不同法律主体为分类依据，梳理出离婚夫妻宅基地房产权分割的常见纠纷类型，并探讨实务中的一般做法，以期对相关研究有所助益。

关键词：宅基地房;房产分割;纠纷类型;小产权房

一、宅基地房概述

宅基地房，也就是农村房，是建造在宅基地上的房屋及其附属设施。宅基地的具体概念我国法律未明确规定，最早见于1962年通过的《农村人民公社工作条例修正草案》之中，现代汉语大辞典对其解释为“家宅，房舍及田地”。而农村房屋离不开房屋所依附的宅基地使用权。作为用益物权的一个种类，宅基地使用权以宅基地的使用价值为支配内容，权利人独立地享有该宅基地占有、使用和收益的权能。

基于此，建造在宅基地之上的宅基地房也具有其特有的性质：（1）身份性。根据《宪法》规定，我国土地分为国家所有和集体所有两种所有制。农村土地属于村民集体经济组织所有，村民仅享有土地使用权，即宅基地使用权的获得是基于农村集体经济组织成员的身份而产生的。根据《土地管理法》第8条第2款、第62条第4款以及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，农村村民一户可申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。也就是说，只要是农村集体经济组织的成员，在遵循“一户一宅”原则的前提下，符合条件时都有权申请一处宅基地。（2）无偿性及无期限性。基于政策规定，出于维护农民利益、减轻农民负担的考虑，为了弥补历年来土地改革所带来的损失，国家为符合条件的农户及个人无偿提供土地并允许其建设房屋及其他附属配套设施，区别于以出让方式取的国有土地使用权和有偿的农村土地承包经营权。此外，不同于明确规定了城市建设用地使用权70年的期限，且法律对宅基地使用权通过继承等继受取得的方式没有限制，农户可以长期使用宅基地。（3）受法律的约束性。《土地管理法》第62条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”农村房屋可以出卖、出租，但在转让房屋时宅基地使用权也一并转让，且转让受到严格的限制，现有法律规定，宅基地使用权只能在集体经济组织内部转让而不得转让给外部成员，如果转让房屋就丧失了申请宅基地的资格。目前，在我国大部分地方没有建立宅基地住房登记发证制度，农民一般能获取的便是《集体土地建设用地使用证》，若没有该证，则房屋本身便是违法建筑，不具备通过诉讼方式进行分割的合法性基础。

二、已取得权属证书的宅基地房产权分割常见纠纷类型

因宅基地的取得大部分是由先辈申请或是由案件当事人家庭以户的名义申请取得的，故有关宅基地房的分割纠纷大多建立在大家庭共同财产的基础之上。在我国未建立宅基地房屋登记制度的前提下，难以确定宅基地房权属，故分割时多有纠纷。

如上图所示，以不同名义进行申报、不同出资人进行房屋建造均有不同情况，笔者对搜集的案例进行整理，常见的有以下几种情形：

1.夫妻一方婚前以个人名义申请并建造，婚后夫妻双方共同居住使用。若双方无相反的财产约定，此时房屋产权明晰，属于个人婚前财产，应归婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而产生的债务是用婚后共同财产偿还的，那么得到房产的一方应按偿还债务总额的一半给另一方相应的补偿。

2.一方先辈申请宅基地房，婚后夫妻双方共同居住使用。根据情况，可查询土地主管部门的登记情况或者要求使用权人拿出土地产权证，以不动产登记簿的登记情况为准该宅基地房所有权，再行分割：（1）以先辈名义申请、先辈建造。此时，该宅基地房属于先辈所有，夫妻离婚不能对其进行分割。（2）以先辈名义申请、夫妻建造。因夫妻参与该宅基地房的建造，离婚诉讼中夫妻可对该宅基地房屋中属于双方居住的部分进行分割，同时应当给先辈及其他共同生活的家庭成员一定的居住空间。（3）以夫妻一方名义申请、先辈建造。又可分为一方先辈建造和双方先辈建造两种情形。因夫妻二人可使用资金的不足，父母进行补助，笔者认为类似于按揭房中父母帮忙偿还贷款。因此若是己方先辈协助建造，除非明确表示该房产建造后是赠与夫妻双方的，可以认定为是对自己子女建房上的资金支持即赠与，则该宅基地房属于个人财产，离婚时不予分割。同理，若是对方先辈帮助建造，因为该房屋是以另一方子女名义申请的，对方先辈的出资是对自己子女的赠与，除非明确表示是赠与夫妻双方的外。若是双方先辈共同建造，因用于夫妻婚后共同居住，可认定为双方先辈分别对自己子女的赠与，按照实际情况判归一方所有，但需要对另一方作出相应补偿。（4）以夫妻一方名义申请、夫妻建造。该屋能否作为夫妻共同财产，主要看房屋是在婚前建造还是婚后建造。如果是婚前建造，一般视为对夫妻一方个人赠与，配偶无权分割。若是婚后建造，该房屋为夫妻共同财产，双方另有约定的除外。

3.以户为单位进行报建，由家庭建造且共同居住使用。男女双方缔结婚姻关系后，女方进入男方户口，以个人名义（通常是男方）申请并建造宅基地房一般视作以户为单位进行的报建情况。此时，该宅基地房属于整个家庭即一户的共同财产。在夫妻离婚时，应当首先确定夫妻共有财产的范围，不能简单地将一户的共同财产默认为夫妻共同财产，应当具体考虑户中其他人是否有明确的出资行为，然后从中分割出属于夫妻财产的相应份额，离婚时对属于夫妻财产的部分再进行分割。

三、未取得权属证书的宅基地房产权分割常见纠纷类型

随着我国城市化的扩展，城市土地资源日益稀缺，带动城市房屋价格上涨，城市中低收入人群将目光投向农村，同时随着户籍制度的改革，大量农村人口涌向城市并取得落户条件及相应的社会保障，农村出现大量闲置的宅基地，农村土地的潜在价值逐步暴露。宅基地房的转让不再局限于村民集体经济组织之中，但因尚未改变土地用途而无法取得土地确权证书。此时法院一般不处理所有权，而只對房屋的居住或使用权作出处理。而对于已取得权属证书的宅基地房，由于受到流转的限制，不能通过拍卖、变卖的方式处理，在离婚案件中以判归一方所有，同时给予另一方补偿为主。

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（作者单位：浙江理工大学法政学院，浙江 杭州 310018）