农村宅基地集约利用的实践创新与制度设计的探讨

朱亨捷

本文对农村宅基地集约利用的实践创新与制度设计进行了探讨，简要地介绍了中心村积聚型、高层住宅节地型、“立改套”公寓型等农村宅基地集约利用的实践创新策略，并详细地说明了在进行制度设计的过程中应该遵循城镇化的思路、加强相关法律法规的建设等，为关注这一类话题的人们提供参考。

一、引言

农村宅基地的集约利用一直是我国土地管理工作中的难点。从宏观角度来看，我国地少人多，农村住宅的特性导致其占用了大量的土地资源;从微观角度来看，农村非法占地现象十分常见，且闲置房屋逐渐增多，造成土地资源的浪费。相关部门应该对此予以足够的重视，并积极解决这一问题。

二、农村宅基地集约利用的实践创新

（一）中心村积聚型

以行政村作为核心，将周边的自然村通过拆迁的方式并入到行政村中，这样能够有效地提高集约用地的水平，并将公共资源集中在一个区域内，减少公共设施的建设成本，提高公共资源的利用率，为居民提供更好的生活环境。如永康市的行政村王染店村通过这种方式将附近的五个自然村合并在一起，以王染店村为中心建立起了中心村，极大的提高了宅基地的利用率。

（二）高层住宅节地型

如果村中的经济条件较好，可以考虑建设高层住宅，进一步加强对空间资源的利用，从而获得更多的土地资源，将农村人口大量的聚集在一处，实现土地集约利用、资源共享的目的。2009年12月，义乌市田畈村作为试点村，建造了17层和23层的高层各2栋，占地面积为4748m2，1-3层包括了餐饮、商场、运动场所、老年公寓、办公地点、多功能会议室等，4层以上全部为居民住宅。

（三）“立改套”公寓型

村民在村中建房普遍是采取“一户一宅”的方式，建造一栋独立的房屋，这极不利于宅基地的集约利用。将这种传统的建房模式改为由村委统一建房，并建设平面公寓房，使农民可以依照相关的法律法规，根据原本占用的宅基地面积，通过成本价购买住房。我国义乌市苏溪镇月白塘村是“立改套”公寓模式的试点村之一，已经将村民的生活区完全改造为“立改套”公寓。一栋六层楼高，占地面积仅有550m2的公寓，可以入住20户村民，极大的节省了住宅用地的面积。同时，我国各个地区都在积极推进“老年公寓”的建设，希望能够以无偿的方式为居住在“空心村”中的老年人提供住房，改善老人的生活环境。

三、农村宅基地集约利用的制度设计

（一）以城镇化思路进行制度设计

城镇化是我国经济发展的必然道路，在这一过程中，社会生产力和农村人口都会逐渐向城镇转移，能够显著的提高当地的综合实力与文明程度。通常情况下，城镇化比例越高，城镇中的现代化程度就会越高，农村人口的占比就会越少。通过发达国家的经验可以得出结论：城镇化率在20%左右时，是城镇化发展的高峰时期，城镇化的速度会在短时间内有显著的提升;当城镇化率达到70%后，城镇化发展的速度逐渐降低，发展趋于平缓，最终在80%-90%之间达到稳定。

城镇化的发展会直接影响到农村的产业结构，加快农村现代化发展的步伐，使更多的农村人口向城镇流动，减少农民的数量。相关调查显示，1995年至2008年这13年间，我国农村常驻人口减少了1.4亿，农村人口转移至城镇的比例占到53%左右。但是这种改变并没有对农村宅基地逐渐减少的现状有所改善，农村居民点小、较为分散的情况依旧存在。想要改变这一现象，应该按照城镇化的思路对农村宅基地集约利用的制度进行设计，根据当前的城镇化情况对农村的宅基地进行调整，合理规划居民点的位置和规模。同时，相关政府部门应该对农村宅基地产权登记、有偿使用、回收及补偿等一系列制度进行完善，提高宅基地的利用效率。

（二）创建相关法律法规

虽然我国相关的法律法规中明确说明交出宅基地会给予一定的补偿，并规定不得超标建房，但是在实际生活中，大多数的村落中都存在的超标准建房、未经相关部门批准在承包责任地上建房的情况;部分农民哪怕已经建了新房，也不愿意将闲置的宅基地交出;且农村的村干部往往会超标准占用宅基地。随着我国相关政策的推进，农村的人民生活逐渐富足，有越来越多的村民选择进城购房，并搬进城中居住，农村有大量的住房无人居住，导致宅基地的浪费。想要改善这一现象，需要将法律法规落到实处，最有效的办法就是对其进行进一步的细化，使国家的“法规”变为村中的“村规”，对当地居民进行约束和管理。因此，在这一过程中，需要依靠当地的村组织，让相关人员在日常工作中加强对土地管理相关规章制度的宣传，并做好农民的思想工作，将相关的法律法规融入到村规中，迫使农民参与到宅基地集约利用的工作中来。

四、结语

综上所述，我国人口众多，土地资源紧张，随着经济社会的不断发展，这一问题逐渐凸显。农村宅基地集约利用能够有效地解决这一问题，释放大量土地资源，为我国经济社会的发展提供条件。相关部门应该加强对这項工作的重视程度，与当地的村组织进行合作，积极推进农村宅基地集约利用。（作者单位：广东工业大学华立学院）