社区物业发展法律困境及其生成机制

摘要：随着社会的不断进步与发展，城市中多层甚至高层社区成为主流，对于社区的服务与管理，物业起到了举足轻重的作用，但在实际生活中，业主对物业要求与物业工作之间仍然存在鸿沟，不少业主不满物业公司所提供的应有服务，并以此为由拒交物业费，物业费的不交少交使物业公司逐渐减少服务内容与服务质量，更加加剧了业主与物业公司之间的矛盾，使物业公司的管理陷入两难的境地，本文将通过分析这些现象，厘清业主、物业公司、政府所处的关系与地位，破解困境，制定合作共管的生成机制。

关键词：物业;业主;法律关系;

一、问题的提出

近年来，我国社区业主与物业公司的冲突不断加剧，主要表现在随着市场化的蔓延，不断攀高的物业费使业主不满，此外，业主内心所期望的物业费价格与物业服务价值不相匹配。从本质来看，物业公司提供的物业服务与业主之间其实质是合同关系，但对于此合同的履行，也存在诸多问题。物业公司得不到相应的物业费用，便会采取裁减人员或降低服务质量等方式维持公司运转，而如此更会引起业主们的不满，使合同履行进入恶性循环。

另外，对于该问题的解决方式仍然存在很大的漏洞与不足，当业主以不交物业费为手段来解决矛盾时，往往得不到双方满意的解决措施，最终不得已而求助于诉讼方式，但法院在审理此类案件时，只能对物业服务合同的履行进行调解与审判，无法从根本上解决问题，实际中甚至出现业主不满判决而在法院门口聚众闹事等不良现象。[1]对于部分业主，采用媒体曝光、舆论引导、拨打12345市长热线寻求解决，但此类及解决方式不仅成本高昂，并且适用范围小，并不能普遍性适用，对于问题的解决起不到决定性作用。

二、社区物业发展中的困境

当前，社区物业不断发展，上述问题不仅仅是物业合同履行过程中的表象问题，在诉讼中，表面上看业主是天然的弱者，但实际上，物业公司并非天然强者，业主也并非必然弱者，两者在发展过程中面临诸多困境。

（一）、物业价格与物业价值之间的困境

我国物业费的确定有政府指导价与市场调节价两种，在我国刚刚步入改革开放初期，物业公司大多采用的是政府指导价，但政府指导价格普遍稳定，缺少灵活性变通性，随着社会的发展，政府指导价格已完全不适应社会的发展进度，使物业价值由于物业价格而不断缩水。相反，市场调节价是根据市场发展变化不断调节物业价格，适应市场需要。但市场调节价格由于过多的自主性，而往往容易出现物业价格远超物业价值的情形，引发业主的不满，激化双方矛盾。故物业价格与物业价值在发展中存在一定的落差，陷入发展的困境。

（二）、无公德个体与物业管理之间的困境

社区物业在管理中主要包含兩方面内容：一是对业主的管理，二是对社区公共环境、公共硬件设施的管理。但在社区居住的居民中，也存在无公德个体，如随地乱扔垃圾、私自更改花园、搭建违章建筑等，此类行为不仅破坏社区整体的居住环境，更有甚者可能违反相应的法律法规。[2]对于此类居民的行为进行约制与管理，本应当属于业主团体或基层政府组织的职责范围，但社区物业在发现此类行为实施管理或通告政府组织时，这些无公德个体会对社区物业怀恨在心，并以拒交物业管理费为抗辩手段，使二者之间关系陷入困境。

（三）、无组织业主和物业之间利益发展困境

社区管理是一项复杂工作，有诸多资金流动与财产关系，如电梯间的广告，应当属于全体业主，但业主们却往往不知这笔收入的走向，这是因为存在两种情形，一是业主资金等自治应当依靠于业主团体，而当下法律体系并没有确定的业主团体的法律地位，只能有不具备法人资格的业主委员会代为执行，业主委员会缺乏相应的监督机制，很可能与物业形成利益共同体，损害业主们的正当利益。[3]二是可能部分社区相关法律意识淡薄，并没有组成相应的业主自治组织，这笔资金就由物业公司代劳，并支付一定的管理费，但操作的不透明使社区物业与无组织业主间的利益分配与发展陷入困境。

三、社区物业困境的生成机制

社区物业与社区居民所签约的合同实质为服务合同，在遇到较大的纠纷时，只能依赖于司法救济，但法院居中裁判仅能针对合同中的权利义务进行裁判，而无法真正解决矛盾。故只能在矛盾中找寻生成机制并予以克服，才能真正经解决社区物业与业主的发展困境。

（一）、业主自治意识不足

业主自治是当下社区良好发展的基础，是可以与社区物业公司形成良好契约的前提，所以加强业主自治意识尤为重要，这样可以将一盘散沙的业主形成一致站位的团体，改变一对一的原始业主与物业关系的形态，[4]不仅扩大与强化业主的发声，还可以与社区物业公司职权分明，双方更好的履行权利义务，避免物业费的滑坡，为社区物业与业主矛盾提供解决基础。通过加强业主的自治意识，使业主主动参与管理社区的相关事务，更进一步牢固业主自身当家作主的意义，在物业公司工作时，更好地发挥监督职能，通过业主大会、业主委员会等自治机关，行使相关权利，保护大多数组织业主的正当利益。

（二）、基层政府管理缺位

基层政府在社区活动中也扮演着举足轻重的作用，当下在社区的管理与治理方面，政府过多的放任管理权，在有物业管理的社区就减少管理，在没有物业管理的社区就加强管理，使社区物业承担较大的管理义务，但却没有相应的执法权，如高空抛物与违规搭建等，使受侵害业主不知如何救济，迫不得已走司法途径，不仅加大维权成本，还会造成我们司法资源的浪费。故基层政府应当强化其管理职能，参与到业主自治的监督引导中去，使业主与物业关系互助发展。

四、结语

由于我国社区房屋产权的特殊性，使得社区物业在发展过程中制度不够完善，治理经验不够丰富，与业主存在许多复杂的历史遗留问题，生成了当下发展困境，业主与物业公司矛盾尖锐突出，不利于在当下城市大力扩张的背景下社区业主自治的破茧，故应当不断提升业主的自治意识与自治能力，加大政府的监督作用，使社区物业与业主关系发展步入良性循环。

参考文献：

[1]刘安.业委会发展的困境及其突破[J].城市问题，2012

[2]陈文.物业服务合同若干法律问题研究[J].现代法学，2004

[3]杨青达.名实分离与融合：业委会参与社区治理的制度与实践分析[J].中南大学学报（社会科学版）， 2017

[4]郭梅.集体行动视野下业委会自治能力研究[M].上海交通大学，2016

作者简介：

张荣斌（1993-），男，汉，山东省潍坊市临朐县，青岛科技大学法学院，硕士研究生，民商法方向。