青客押金难退 上市可否“救命”

胡嘉琦 朱耘

有家难回

在“规模为王”的时代，房产行业如何有效实现高质量发展，兼顾规模与品质？

近日，青客公寓“退押金难事件”持续发酵，截至2020年2月18日，黑猫投诉平台上关于青客公寓的投诉量多达1016条，其中，青客公寓不退押金，房租押金退到青客宝难以提现，青客宝客服电话打不通，支付房东房租逾期等问题是投诉的主要原因。

成立于2012年的青客公寓，总部位于上海，其经营模式属分散式长租公寓。2019年11月15日在纳斯达克上市，发行价为17.00美元/股，募集资金达4590万美元。截至2020年1月2日，股价报收11美元/股，短短1个多月时间，青客股价下跌超35%。

《商学院》记者就青客公寓退押金难，股价较发行日大幅下跌等问题向青客公寓方面发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

屡遭投诉

在黑猫投诉、21CN聚投诉平台，关于青客公寓退押金难以提现等问题多达千条，而在腾讯QQ平台，更有青客公寓的消费者组成了500人的投诉群，剑指青客公寓服务质量差、不退押金、支付房东房租逾期等弊病。

据青客公寓消费者向《商学院》记者透露，退押金的申请已经提交1个多月之久，青客公寓至今还未解决。而在多达500人的维权群里，消费者则准备去青客总部索要押金。

青客公寓退押金难还体现在中间提现APP体系不成熟，据一名青客租客在黑猫投诉上称，“从青客宝APP提现到银行卡里，显示提现成功，查银行卡显示没有到账，咨询青客客服，一直说这个钱提现成功了，跟她们没关系，我又打银行客服，对方说根本没有这笔交易记录，我自己在手机银行也查不到交易记录，虽然说钱不多，青客的APP不成熟，连流水交易记录也没有。”

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林建议，青客首要解决的事情就是安抚消费者，积极处理押金退款等问题，重塑企业形象，否则一旦房东担心平台能力不再出借房屋，租客也不再使用该平台租房，那巨大的运营成本将彻底拖垮青客。

多名青客公寓的房东向《商学院》记者表示，青客公寓从2019年12月25日开始，没有按合同付租金，业主电话联系无果。一名房东称，青客公寓方要求签补充协议降低房租或者月付，房东不同意该条款就一直拒付房租。“因为青客不守合同，违约在先，所以我要拿回房子，不想无限期被拖延。”该名业主称。而更让该名业主难以忍受的是，青客私自用业主的个人信息开通青客宝账户，业主如果想拿到钱需要去青客宝申请退款到银行卡，“现在从青客宝账户审批到我银行卡的时间越来越长，都是青客对我的侵权行为。”

对此，北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师认为，青客公寓方与房东方之间应当订立过相应的租赁合同，根据双方之间的合同，青客公寓方应当充分、全面的履行合同内约定的义务，其中最重要的就是房屋租赁费用的足额和及时给付。对于房租是否能够降低或者是否能够修改支付方式，均应当由青客公寓方和房东方共同协商进行确认，而青客公寓现在采取的这种“软强迫措施”显然违反了合同的精神和原则。另外，鞠秦仪建议，房东方可以再查阅一下双方合同中的违约条款及对于自身权利的救济条款，如果青客公寓怠于支付房屋租赁费用，构成双方合同中的解除条件，房东可以根据合同的约定，单方面解除双方之间的合同关系，收回自己的房屋，还可以依据合同的约定追究青客公寓的其他违约责任。

北京市京师律师事务所律师许浩向《商学院》记者表示，按照双方签订合同约定的金额、时间支付租金是承租人的主要义务。承租人青客逾期未支付房租租金，属于根本性违约行为，房屋出租方可以要求与承租方解除房屋租赁合同，并要求其承担违约责任。合同签订之后，对于双方具有法定约束力，未经双方协商一致，任何一方不得擅自违背合同约定变更合同条款，如果实施了上述行为，构成违约，需要承担违约责任。

上市是“救命稻草”？

青客公寓在押金难退、托付房租的同时，也面临着赴美上市花费巨大成本，经营持续亏损的窘境。

据青客公寓CEO金光杰此前接受《21世纪经济报道》采访时公开表示，“赴美上市是一筆很大的开销，在纳斯达克IPO，心情是很复杂的，有一个字我可以用来形容的，就是‘贵，贵到什么程度？打个比方，美国一家公寓品牌在纳斯达克上市花了差不多五年的收入，这个是巨贵无比的一个成本。”

“青客公寓花费巨资上市的原因或是为了追逐品牌知名度，以便未来大张旗鼓地圈钱。”知名经济学家宋清辉在接受《商学院》记者采访时评论称。花巨额上市“装点门面”的青客公寓现阶段仍处于持续亏损中。据青客公寓招股说明书显示，自2012年成立至2019年6月30日，青客公寓累计亏损额为人民币20.286亿元；总资产约为20.35亿元，总负债则高达27.03亿元，资产负债率高达133%。

宋清辉认为，随着公寓租赁市场进入寒冬，这对本就持续亏损的青客公寓有巨大的负面影响，无异于雪上加霜。青客公寓亏损逐年增加，在可以预见的未来，尚看不到青客公寓未来能扭亏为盈。在宋清辉看来，青客上市花费了巨款加之青客公寓持续亏损，在此背景下，显而易见青客公寓存在较大的资金压力。

对于青客公寓股价较发行日下跌的原因，在宋清辉看来，青客股价下跌如此之多的原因是资本市场对其不认可，进而“用脚投票”。青客公寓要想止损很困难，除非拿出更好的经营模式说服资本市场，通过融资扩张的方式并不能从根本上解决问题，还是需要注重练好“内功”。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，青客股价下跌和其本身的运营情况以及长期盈利预期都有着直接关系，从目前的政策来看，对于长租公寓运营方并不十分有利，同时受制于多城租金上涨动力趋弱，长租公寓本身的收益率也无法实现快速提升，由此引发股价出现下跌。

押金缘何难退？

青客公寓押金难退的根本原因就是资金链承压。从资金注入端来看，青客腰斩的上市筹资额难解青客扩张之“渴”。同时，青客的“二房东”商业模式已经遇到了巨大的问题，其最大的竞争力在于廉价的租金和装修，如今装修成本占了青客成本的17%。金光洁曾说，青客靠的就是价差，如今这个价差越来越小，一旦空置率上升，青客资金链将面临巨大的危机，更重要的是，其背后還有庞大的租金贷，其连锁反应也将是难以想象的。据青客公寓披露的招股书，截至2019年6月，青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷，有65.2%的租客使用了租金贷。

所谓“租金贷”模式， 即长租公寓企业通过引入银行、小贷公司、互联网金融平台的方式，与金融机构签订分期付款的租赁贷款合同，金融机构将该笔贷款一次性付给长租公寓公司，租客可以按月或者按季度向金融机构还清租房贷款。这也意味着，租客在与长租公寓企业签下租房合同的同时，也与该企业合作的金融机构签下了贷款合同，令多位租户担心的是，如果长租公寓企业出现“爆雷”难以按期支付房东租金，租客将因此被房东驱逐但是仍要继续支付分期的租金。

据青客招股书，截至2019年6月30日，青客公寓的净收入为8.979亿元，同期来源于金融机构的预付款高达8.726亿元，这也意味着金融机构的预付款是青客公寓最大的现金流来源，长租公寓企业通过租金贷的模式吸纳资金的同时，还将剩下的资金形成资金池用来规模扩张。

据金光杰此前接受媒体采访时表示，青客公寓上市融资4590万美元，上市的目的更重要的是打开了融资通道。“随着房源量的增加，带出规模效应和区域定价权，青客公寓的亏损率在逐年下调。”

然而，不可忽视的是，据青客招股书中显示，截至2019年6月30日，青客公寓享受租户一次性付全款或使用分期贷款可享受会员折扣为1075元，租金差是租金的20%，较2018年同期下降5.1%。以此计算，青客公寓单间月租金差额仅为215元，该数据尚未计入运营成本、装修成本、维护支出等。

戴德梁行在《中国长租公寓市场发展报告 2018-2019》中提出，对于目前最为普遍的“二房东”模式来说，租金差是主要收入来源，此外还有管理费、增值服务费等收入项目。于“二房东”而言，长租公寓项目前期需要承担收房成本、装修费用。

对于青客公寓的投资前景及现阶段的财务状况，盘和林向《商学院》记者分析称，青客的财务状况让人担忧，难以取得投资者的信任。从盈利能力来看，2019年，青客赖以生存的资金利差已经下降到20%，比2018年低了5.3%，2019年前九个月，亏损高达3.73亿元。而且，现有的财务状况也隐含了巨大的风险，青客从2017年起，资产负债率就大于100%，流动比率仍然低于1，存在巨大的偿债压力。作为新兴行业的代表，有些具有冒险精神的投资者可能也会接受，在他们心中，市场占有率可能更为重要。但是，即便是市场占有率，目前青客房源量也仅有近10万间，而蛋壳是其五倍之多。现在隐患重重，未来前途堪忧。

盘和林认为，青客公寓目前存在着巨大的资金压力。其资产负债率非常高，流动比率很低，同时，利润空间也受到了挤压，情况越来越严峻。而且，青客已经积累的投资者，非常看重它的市场占有率，如果无法继续扩张，资本也将彻底丧失耐心，然而，扩张需要的是市场信心。从黑猫等平台公布的投诉数据来看，青客口碑已经开始受到消费者和房东的质疑，另外，租金贷的另一端金融机构也担心会有纠纷，最终结果将会阻碍青客的扩张，而这后续的影响就是资金链断裂，可以说，目前的青客，正在巨大的资金压力下战战兢兢，如履薄冰。